Que faire quand la maison du voisin pousse sur la vôtre?

Lorsque des maisons sont jumelées ou en rangée, il arrive que le problème de... (Photo Thinkstock)

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Lorsque des maisons sont jumelées ou en rangée, il arrive que le problème de l'une devienne celui de l'autre... à plus forte raison s'il concerne un mur mitoyen ! Il importe alors de bien connaître l'anatomie du mur qui sépare ces bâtiments : les correctifs à apporter et les responsabilités des propriétaires ne seront pas les mêmes dans tous les cas.

Certaines maisons ont un mur unique, qui soutient les charges des deux constructions. D'autres maisons, unies par leur façade, sont dotées de murs indépendants érigés côte à côte.

Dans le premier cas, les propriétaires sont également responsables. « Si le mur mitoyen se détériore, les voisins doivent s'accorder sur les correctifs à apporter et partager les dépenses, affirme Me Nadine Afif, chez Tutino, Joseph, Grégoire, avocats. Ils ne peuvent pas effectuer de travaux sans la permission de l'autre... ou des autres propriétaires en cause. »

Dans le second cas (murs indépendants), chaque propriétaire répond de son propre mur, ce qui inclut la responsabilité de ne pas endommager la propriété voisine.

Dans un cas comme dans l'autre, un recours judiciaire peut mener jusqu'à une injonction, c'est-à-dire un ordre de la cour de réaliser des travaux. Toutefois, tous les avocats vous diront qu'il est nettement préférable de s'entendre... sans eux.

Maçonnerie vétuste

Parfois, un mur s'est détérioré sous l'effet des variations climatiques, explique Claude Latulippe, technologue professionnel (Les expertises Latulippe).

« Certains blocs de maçonnerie sont composés de cendres, de mâchefer et de ciment - façon 1920 ou 30 -, indique-t-il, ce qui les rend très poreux. Ils absorbent l'humidité, subissent les ravages du "gel-dégel" et forment des ventres de boeuf [gonflement de la façade extérieure du mur]. »

Analyser ce type de problème est délicat et demande beaucoup de jugement, souligne l'expert. « Il faut ouvrir les murs à l'endroit du bombement, observer la verticalité des composantes, voir s'il y a eu mouvement et pourquoi il y a eu mouvement. Une telle expertise coûte entre 500 $ et 1000 $, rapport écrit inclus. »

Par ailleurs, « l'expert propose des solutions, ajoute l'ingénieur en structure Dominique D'Aquila, chez Demco : pieutage, travail en sous-oeuvre, renforcement ou remplacement du mur, ajout d'un élément coupe-feu, etc. ».

Mise en demeure

Me Afif a traité plusieurs litiges concernant des murs mitoyens en piètre état. « Typiquement, l'un des copropriétaires veut effectuer des travaux correctifs, et l'autre, non, relate-t-elle.

« S'il n'y a pas d'entente verbale, le premier geste à faire est d'envoyer une mise en demeure. Si cet avis demeure lettre morte, il nous faudra une expertise démontrant que la situation est grave et requiert une attention immédiate. »

Muni d'un rapport d'expert, on peut ensuite présenter une requête en injonction en Cour supérieure du Québec. Si la demande est concluante, le juge ordonnera au propriétaire récalcitrant de réaliser des travaux visant à prévenir la détérioration des structures avoisinantes.

Me Afif estime que le soutien d'un avocat est indiqué dès qu'on engage un expert en bâtiment, afin de donner à ce dernier « un mandat clair, à savoir : à quelles questions doit-on trouver des réponses ».

Le coût d'une procédure judiciaire varie suivant chaque histoire, ajoute l'avocate : « dans les cas les plus simples, sans surprise aucune, disons entre 5000 $ et 10 000 $ ».

Une facture que l'avocat Samuel Bergeron (Gilbert, Simard, Tremblay), spécialisé en droit de la construction, estime plutôt entre 10 000 $ et 15 000 $, voire 25 000 $, « pour mener un dossier simple jusqu'à l'injonction interlocutoire [ordre du tribunal de faire des travaux] ».

Éviter les poursuites

Même si le rapport de l'expert contient tout ce qu'il faut pour soutenir une cause devant un juge, « on doit tout faire avant de se résoudre au recours judiciaire, soutient l'avocat Samuel Bergeron (Gilbert, Simard, Tremblay), spécialisé en droit de la construction. Aller en cour coûte cher, charge émotionnellement la famille et bousille la relation de bon voisinage. Il est préférable d'approcher son voisin gentiment, et de déterminer ensemble quels sont les travaux à faire ».

Assureurs

Autre élément important : les assurances. « Si vous croyez que la maison du voisin commence à nuire à la vôtre : appelez votre assureur, conseille Samuel Bergeron. Il doit être mis au courant du risque accru de dommages ou des dommages déjà encourus et pour lesquels vous pourriez réclamer. »

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