Comment louer son chalet sans être hors-la-loi?

L'idée d'amortir l'achat d'un chalet en le louant quelques week-ends cet été,... (Photo Digital Vision/Thinkstock)

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L'idée d'amortir l'achat d'un chalet en le louant quelques week-ends cet été, voilà qui est tentant... mais potentiellement illégal. Avant de passer à l'acte, mieux vaut prendre quelques précautions pour éviter de mauvaises surprises et une amende salée.

La première chose à faire est de s'assurer que sa municipalité permet la location de sa résidence, ce qui n'est pas le cas partout: certaines villes ne le tolèrent que dans certains secteurs, et pour des durées de plus de 31 jours seulement.

Le certificat de conformité de sa municipalité est essentiel pour en obtenir un autre, non moins important: le certificat de classification délivré par la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ, chargée de faire appliquer la législation québécoise sur les résidences hôtelières), exigé pour toute location de moins de 31 jours (les locations de plus d'un mois ne sont plus considérées comme «touristiques», mais comme des locations traditionnelles, encadrées par la Régie du logement).

Les frais d'inscription de base auprès de la CITQ sont de 233,53$, plus 4,92$ par unité, plus les taxes, soit quelque 260$ par année pour un chalet. Et le propriétaire doit aussi s'engager à déclarer tous les revenus liés à la location dans sa déclaration d'impôts.

Ce faisant, le locateur recevra la visite, tous les deux ans, d'un classificateur qui inspectera point par point la résidence pour lui attribuer une cote de 1 à 5 étoiles, déterminée à la suite de l'évaluation d'une série de critères qualitatifs et quantitatifs. Une batterie de cuisine est-elle fournie? Si oui, dans quel état est-elle? Sachez que tous les éléments n'ont pas le même poids dans la balance: l'absence de cintres dans la penderie a moins d'impact que la saleté des tapis, et l'évaluation des chambres à coucher prime sur l'aménagement extérieur ou la question du tourisme durable.

Le propriétaire n'a toutefois pas à craindre les visites à l'improviste. «Nous prenons rendez-vous, car nous savons bien que les gens ne résident pas dans leur chalet», précise Claude Cloutier, directrice des communications de la CITQ.

Les consommateurs sont les premiers bénéficiaires du système, puisqu'ils peuvent obtenir un portrait plus juste du confort et des services qui leur seront offerts, remarque Claude Cloutier. Mais les locateurs ne sont pas en reste: leur chalet sera intégré automatiquement au moteur de recherche du site bonjourquebec.com, qui recense tous les hébergements touristiques de la province.

Les assurances

Enfin, le gouvernement du Québec exige des propriétaires de chalets qu'ils souscrivent à une assurance de responsabilité civile d'au moins 2 000 000$ avant d'en faire la location touristique. Mais appeler son assureur pour rehausser sa prime ne suffit pas, prévient Anne Morin, responsable du bureau des affaires publiques au Bureau d'assurance du Canada. En vertu du Code civil, il faut absolument prévenir son assureur de tout élément pouvant modifier son évaluation du risque, souligne Mme Morin. Ce qui inclut la location à des inconnus.

Ne pas le faire, c'est jouer avec le feu: si vous louez votre chalet à une amie de votre soeur, qu'il arrive un incident et que l'assureur découvre au cours de son enquête que la résidence était occupée par une personne que vous ne connaissez pas directement, vous risquez de ne pas être indemnisé, ou de ne l'être qu'en partie.

«L'assureur pourrait nier la couverture en cas de réclamation s'il n'a pas été informé du changement de situation», prévient Anne Morin.

Certains assureurs tolèreront des locations occasionnelles, tandis que d'autres exigeront une hausse des primes, voire refuseront d'assurer la résidence. «Il n'y a pas de réponse unique: il y a 100 assureurs qui évalueront la situation différemment», dit Mme Morin. Pensez aussi à préciser à votre assureur si les locataires ont le droit d'utiliser vos embarcations: vous ne voulez vraiment pas avoir à payer la facture du touriste américain qui se blesserait en utilisant votre pédalo.

Depuis le resserrement de la législation sur les établissements d'hébergement touristique, en 2011, les deux inspecteurs chargés de son application ont effectué 2114 dépistages auprès de propriétaires de chalets soupçonnés d'agir dans l'illégalité. De ce nombre, 422 ont décidé de retirer leur petite annonce, et 19 dossiers ont été transmis au bureau du Directeur des poursuites criminelles. À ce jour, 7 exploitants ont reçu un constat d'infraction et une amende, dont le montant peut varier entre 750$ et 2250$ par jour et, en cas de récidive, entre 2250$ et 6750$.




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