L'Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) trouve que les pouvoirs publics commencent à en prendre large dans la conduite des immeubles en copropriété et craint que cela mette en péril leur caractère privé.
L'Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) trouve que les pouvoirs publics commencent à en prendre large dans la conduite des immeubles en copropriété et craint que cela mette en péril leur caractère privé.
D'après elle, il est clair que chaque immeuble est privé et ne peut, en aucun cas, être considéré comme public. Il est la demeure de leurs copropriétaires, y compris dans les parties communes. «Et au sens de la Charte des droits et libertés de la personne (art. 7 et 8), cette demeure est inviolable», trouve Michel C. Charlebois, président de l'Association.
Or, la Loi sur le tabac s'applique aussi aux copropriétés. Il est interdit de fumer dans des parties communes fermées sous peine d'amendes sévères. D'un autre côté, depuis le 1er janvier, les immeubles en copropriété tombent sous l'empire du nouveau Règlement sur la qualité de l'eau des piscines, comme les piscines publiques.
Il y a aussi la Commission de la construction (CCQ) qui, selon l'ASCQ, vient vous dire quoi faire chez vous. «Un syndicat qui, par exemple, donne un travail de peinture est considéré comme un propriétaire-entrepreneur. Le peintre doit avoir sa carte pour peinturer vos corridors», déplore l'Association.
Voilà encore la Commission de la santé et de la sécurité du travail qui frappe à la porte, estime l'ASCQ. Elle voudrait inspecter régulièrement, contre paiement, les ancrages des toits pour que les laveurs de vitres, entre autres, puissent travailler en toute sécurité. «Comme si nous étions des édifices publics», s'étonne l'ASCQ, qui représente 1400 syndicats de copropriété et 30 000 copropriétaires du Québec. (On estime à 20 000 le nombre de syndicats de copropriété au Québec et à au moins 200 000 le nombre des copropriétaires.)
De plus, le ministère du Revenu commande aux syndicats de remettre, sur demande, un formulaire (genre T4) aux personnes âgées d'au moins 70 ans, habitant leur immeuble, afin qu'elles puissent bénéficier d'un crédit d'impôt destiné à les encourager à continuer à habiter leur logis. Autre irritant, d'après l'organisme.
L'intrus numéro un
Mais au premier rang des «intrus», considère-t-il, il y a la Régie du bâtiment (RBQ). Elle se réclame du droit, sur la base de la sécurité du public et de la Loi sur le bâtiment, d'entrer dans tout immeuble - hormis une maison unifamiliale ou tout autre immeuble de moins de trois étages ou de moins de neuf logements - pour s'assurer du bon fonctionnement des ascenseurs. Encore qu'elle fait entrer «les étages en sous-sol» dans son calcul du nombre d'étages.
Tout cela, la RBQ dit le faire dans le respect de la Charte des droits et libertés de la personne d'autant plus que, «dans la réglementation en cause, les appareils visés sont dans les parties communes et non pas dans les parties privatives (logements) de ces bâtiments».
L'effet cumulatif et même coercitif des interventions de l'État dans les copropriétés est donc préoccupant, pense-t-on à l'Association des syndicats de copropriété.
Jusqu'où ira l'ingérence qui a, par ailleurs, une incidence sur le droit à la vie privée des propriétaires et celui d'administrer leurs immeubles, par l'entremise de leurs syndicats, conformément au Code civil ? veut savoir M. Charlebois.
Qu'on nous laisse gérer nos affaires, supplie-t-il, dans le respect des lois et de l'ordre public. Qu'on nous laisse en répondre devant les tribunaux pour le cas où nous le ferions mal. Chaque syndicat est conscient des méfaits du tabac et peut passer un règlement en interdisant l'usage dans les parties communes. Chacun sait qu'il doit garder sa piscine à l'eau claire et ses ascenseurs en bon état. Tandis que les compagnies d'assurance habitation, de leur côté, évaluent les risques de près.
«Doit-on s'attendre qu'un jour l'État vienne nous dire à quelle hauteur couper notre gazon? Et alors que les policiers assiègent parfois des immeubles en attendant un mandat de s'y introduire, qu'est-ce que c'est que cet organisme (RBQ) qui prétend entrer chez vous sans votre consentement, sans que vous ne l'ayez invité et même, à la limite, sans frapper ?» demande le président de l'ASCQ.
Avocat au sein du cabinet Mathieu Carrier de Québec et ancien président de l'Association, Gaëtan Mathieu met, de son côté, Québec en garde contre la surréglementation des copropriétés. Elle peut avoir un effet dissuasif sur ses détenteurs et acquéreurs éventuels. «D'autant que ce mode de propriété est vecteur d'ordre public, d'équilibre social et de conservation des bâtiments», analyse-t-il.
Devant les tribunaux
Craignant que l'État n'envahisse trop les champs de compétence des syndicats de copropriété, l'Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) est sur le point de s'adresser aux tribunaux pour savoir sur quel pied danser.
«Avant que l'interventionnisme n'aille trop loin et que les syndicats soient individuellement obligés de se défendre contre les organismes publics, nous prenons les devants», déclare le président de l'ASCQ, Michel C. Charlebois.
À cette fin, mais à la condition d'obtenir un appui financier raisonnable de ses membres, l'organisme ira demander à la cour de se prononcer sur les nouvelles dispositions de la Loi sur le bâtiment qui assimile les ascenseurs des immeubles en copropriété à un «équipement destiné à l'usage du public». D'où le pouvoir imparti à la Régie du bâtiment de les inspecter et d'ordonner, le cas échéant, des corrections.
«En somme, la question que nous voulons poser à la cour est simple : nos immeubles sont-ils privés ou publics?», résume M. Charlebois.
Si nous sommes publics, suppute-t-il, il faudra réécrire les chapitres du Code civil touchant les copropriétés divises. Tout en retranchant sur le droit des copropriétaires d'administrer leurs bâtiments et sur le principe de «l'inviolabilité de leur demeure».
Raymond Carrier est avocat et membre de l'étude Mathieu Carrier de Québec. En matière de droit de la copropriété, il a du «millage» à son actif.
Il est persuadé que, depuis le terrain jusqu'aux parties privatives en passant par les espaces communs, une copropriété est privée. Ce, absolument. On a donc besoin de l'accord des gens pour y entrer.
À première vue, il estime fondées les inquiétudes de l'ASCQ. «Pourvu qu'elle évite, dans son projet de recours, d'agir avec précipitation», pense-t-il.
Tout en réaffirmant le droit de la Régie du bâtiment (RBQ) de voir à ce que les ascenseurs des immeubles en copropriété soient en bon état, Hélène Chouinard du service des communications de l'organisme rappelle que ce droit, enchâssé dans la Loi sur le bâtiment, est fondé sur les appréhensions que voici.
- Selon une enquête menée par la RBQ, l'état des ascenseurs, dans plusieurs immeubles en copropriété, donne lieu à des manquements importants.
- Si un accident tragique, résultant d'un ascenseur défectueux, survenait dans un de ces immeubles (parmi les plus gros, spécialement), l'opinion publique serait impitoyable à l'endroit de la RBQ, d'après Mme Chouinard. On la blâmerait pour son inaction.
- Dans les immeubles en copropriété d'envergure, où les puits d'ascenseur sont d'ailleurs très profonds, circulent en plus des occupants leurs invités ; des déménageurs, des ouvriers et des représentants. Tout ça fait bien du monde.