L'art d'acheter dans le bon quartier

Où acheter à Montréal pour faire une bonne affaire? Des experts du marché immobilier ont une petite idée des quartiers où vous trouverez à la fois des services, de bons voisins... et des propriétés qui prendront de la valeur. Tour d'horizon.

Montréal: cherchez vers l'est... et vers l'ouest!

À Montréal, au cours des prochaines années, les acheteurs de propriétés vont se tourner de plus en plus vers les quartiers «qui émergent» et ils seront également nombreux à rénover les vieux immeubles pour mieux les habiter, prédit Unsal Ozdilek, directeur de programme en immobilier à l'UQAM.

«Si j'étais acheteur d'une propriété, j'irais dans Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, dans l'Est, ou encore dans Saint-Henri, dans le Sud-Ouest, soumet-il. Je miserais sur le potentiel de ces quartiers où le vent souffle, là où il se passe des choses intéressantes.»

Le professeur observe les grandes tendances urbaines. Il constate, tout comme les «experts» de l'immobilier, que la flambée des prix dans les quartiers centraux (le Plateau Mont-Royal, Rosemont) commence à décourager certains acheteurs, et au premier chef les premiers acheteurs, qui n'ont pas les moyens de payer un demi-million et même davantage pour un «plex» à rénover ou encore un condo à transformer.

Cela incite un plus grand nombre d'acheteurs, constate-t-il, à aller voir ailleurs, à s'éloigner du centre, et à considérer un quartier comme Pointe-aux-Trembles, ou encore Montréal-Nord et Anjou, plus à l'est. Dans l'ouest de l'île, ces acheteurs se tournent vers Verdun et Lachine, deux secteurs qui se sont renouvelés au cours des dernières années. C'est là aussi que les nouveaux propriétaires, souvent de jeunes familles, se sont mis à rénover les vieux bâtiments. Il voit également «beaucoup de potentiel» dans le sud-ouest de Montréal, à Pointe-Saint-Charles et Saint-Henri notamment, ainsi que dans Ville-Marie et le Centre-Sud.

Encore là, fait-il valoir, les changements qui s'opèrent dans ces quartiers «en évolution», et dans certains autres arrondissements de l'île, se font en fonction de l'offre et de la demande, mais surtout en fonction des services offerts et de la présence des transports en commun. Les secteurs desservis par une station de métro progressent ainsi plus rapidement.

«Ce qui définit la valeur d'une propriété, c'est d'abord sa localisation, le terrain sur lequel le bâtiment a été érigé. On le voit, quand les gens rénovent leur maison, il y a un effet d'entraînement. Le quartier attire alors plus d'acheteurs et les prix augmentent», explique Unsal Ozdilek, directeur de programme en immobilier à l'UQAM.

Trouver... le métro!

C'est également ce que pense l'économiste Joanie Fontaine, de JLR Solutions foncières. En d'autres termes, avant d'acheter une maison unifamiliale, un condo ou un «plex» à Montréal, il est préférable, et surtout « rentable », de vérifier s'il y a une station de métro tout près pour accéder rapidement à son travail au centre-ville.

«Il s'agit d'un élément très important, les transports en commun, si on achète à Montréal, mais il y en a d'autres, précise-t-elle. Il faut prendre le temps de choisir le quartier qui nous convient. Veut-on y retrouver des cafés, des restos et des bars branchés? Des boutiques de qualité?»

«Il peut arriver que le quartier soit en train de se développer et que les services soient encore insuffisants, ajoute-t-elle. Dans ce cas, il faut être patient. Il faut voir si on achète pour le court terme, ou si on est prêt à attendre des années avant de vivre dans un secteur qui répond à nos attentes.»

À titre d'exemple, elle souligne qu'il faudra «surveiller de près» la progression des secteurs qui seront éventuellement desservis par le prolongement de la ligne bleue. «Ce prolongement va dicter l'allure du marché à Saint-Léonard et à Anjou, et cela devrait contribuer à stimuler les ventes de maisons», prévoit-elle.

Même chose, assurément, pour les secteurs qui seront desservis par le futur Réseau express métropolitain, dans l'Ouest-de-l'Île, notamment.

Chose certaine, le marché de la revente à Montréal demeure solide, affirme pour sa part Paul Cardinal, directeur d'analyse à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Il ne voit pas de ralentissement à court terme dans les ventes de propriétés à Montréal.

«La hausse des ventes a été de 7 % au premier trimestre dans la région de Montréal, rappelle-t-il. Ça dépasse largement l'augmentation des transactions dans l'ensemble du Québec [+ 3 %].»

«Ce sont pas mal tous les quartiers montréalais qui font bien [pour le nombre de transactions et les prix de vente], ajoute-t-il. À vrai dire, c'est vendeur partout pour l'unifamiliale, mais il y a des écarts dans les condos.»

Il constate que le marché montréalais continue de «surfer» sur la vague des 100 000 emplois créés depuis deux ans et sur le solde migratoire positif.

Des quartiers en évolution

Saint-Henri, Pointe-Saint-Charles, Mercier, Hochelaga-Maisonneuve, Ville-Marie, Centre-Sud... Ce sont là des quartiers qui attirent de plus en plus de jeunes acheteurs; des quartiers, aussi, où l'activité immobilière est appelée à s'intensifier au cours des prochaines années, selon les courtiers immobiliers actifs «sur le terrain». Visite guidée.

Saint-Henri et Pointe-Saint-Charles

Emmanuelle Beaudet, courtière Sutton dans le sud-ouest de Montréal

«On parle beaucoup de Saint-Henri, près du canal de Lachine, sa rue Notre-Dame animée, le marché Atwater. Mais il y a un quartier dont on parle un peu moins. Il s'agit de Pointe-Saint-Charles, berceau des Irlandais. Ce quartier, c'est mon petit village urbain, où s'établissent de jeunes familles dans des duplex convertis en cottages. Il y a là des propriétés en pierres qui ont bien traversé le temps, dans la partie sud du quartier, près de la rue Wellington, et des condos le long de la rue Saint-Patrick, plus au nord. Il reste toutefois à donner une nouvelle vocation à la rue Centre, où de très nombreux commerces sont laissés à l'abandon. Ça fait 15 ans qu'on attend qu'il se passe quelque chose, mais ça ne décolle pas. Il y a néanmoins des projets en marche.»

Prix d'un condo au premier trimestre

En 2017: 295 000 $

En 2018: 301 000 $ (+ 6 %)

Prix d'un «plex» au premier trimestre

2017: 428 500 $

2018: 490 000 $ (+ 14 %)

Mercier et Hochelaga-Maisonneuve

Michael Falduto, courtier Re/Max

«Il faut faire une distinction entre Mercier et Hochelaga-Maisonneuve. On sait qu'Hochelaga-Maisonneuve s'est beaucoup transformé au cours des dernières années. On a vu des commerces, des restos, des bars s'installer rue Ontario, sans oublier le marché Maisonneuve. Plus à l'est, il y a le quartier Mercier, où le prix des propriétés comparables est jusqu'à 50 000 $ moins cher. Je dis d'ailleurs à mes clients acheteurs: "Dans vos démarches, ne boudez pas le quartier Mercier, surtout près du métro Honoré-Beaugrand."» Il rappelle que Mercier, ça demeure Tétreaultville pour les «locaux». «J'y ai grandi et j'aime toujours aller au parc Bellerive, près du fleuve, pour marcher, faire du vélo. C'est un secret bien gardé!»

Prix d'une unifamiliale au premier trimestre

2017: 348 450 $

2018: 372 000 $ (+ 7 %)

Prix d'un condo au premier trimestre

2017: 235 000 $

2018: 231 750 $ (- 1 %)

Prix d'un «plex» au premier trimestre

2017: 450 000 $

2018: 599 750 $ (+ 13 %)

Ville-Marie et Centre-Sud

Thierry Lindor, courtier Remax - Centre-Sud

«C'est un secteur appelé à se développer rapidement sur le plan immobilier, avec toutes les constructions prévues sur l'emplacement de l'actuelle Maison de Radio-Canada. Ça va changer la donne et donner un nouvel élan, surtout dans le Centre-Sud où, faut-il l'avouer, ça bouge un peu moins vite qu'ailleurs. Il y a deux réalités pour les acheteurs: ceux qui regardent plus à l'ouest, près du Vieux-Port, vont payer beaucoup plus cher, jusqu'à 100 000 $, pour un condo comparable. Ça demeure un joyau, avec un fort potentiel. Il y a une variété de quartiers dans Ville-Marie, et cette diversité est un atout, qu'on pense au quartier gai, au nouveau CHUM, au projet Solano et ses 800 condos construits en 10 ans, à la marina. De plus en plus d'acheteurs transforment leur duplex pour habiter les deux étages avec leur famille.»

Prix d'un condo au premier trimestre

2017: 350 000 $

2018: 360 000 $ (+ 3 %)

Prix d'un «plex»

2017: 531 000 $ (+ 2 %)*

* Prix moyen pour l'ensemble de l'année 2017, les statistiques ne sont pas encore disponibles pour le premier trimestre de 2018.