Une deuxième hypothèque, en avez-vous les moyens ?

Kellyn Giovannini et Reza Pourghannad ne regrettent pas... (Photo Bernard Brault, La Presse)

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Kellyn Giovannini et Reza Pourghannad ne regrettent pas du tout leur second achat, car les revenus de location de leur première maison sont suffisants pour couvrir tous les frais. « Nous songeons même à nous acheter une troisième propriété », affirme la jeune professionnelle.

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Julie Roy

Collaboration spéciale

La Presse

Vous rêvez d'un chalet, avez le goût d'investir ou avez acheté une seconde demeure sans avoir vendu la première ? Contracter une deuxième hypothèque n'a rien d'extraordinaire, sauf si on évalue mal sa situation financière.

À la suite de la mort d'un parent proche qui vivait avec eux, Kellyn Giovannini, enseignante, et Reza Pourghannad, chimiste, ne pouvaient plus vivre dans une maison remplie de souvenirs. C'est ainsi qu'ils ont décidé de déménager dans une nouvelle demeure. Rien d'extraordinaire dans cette décision, à l'exception du fait que le couple a choisi de ne pas vendre son premier domicile.

« Je ne croyais pas que nous pouvions supporter deux hypothèques. Pour moi, la chose était tout simplement impossible », confie Kellyn Giovannini. Elle ajoute : « C'est en discutant avec ma courtière hypothécaire que je me suis rendu compte que cela était envisageable, à condition, bien sûr, de louer notre ancienne maison », raconte la jeune trentenaire.

Le couple s'est donc lancé dans l'aventure non sans avoir fait de sérieux calculs.

La clé de la réussite d'un tel projet réside dans un seul mot : « budget ». « Être admissible à une seconde hypothèque est plus difficile, car cela augmente le ratio d'endettement, explique Carine Béchard, courtière hypothécaire pour Planiprêt. Il faut prendre en compte tous les frais : droits de mutation, taxes municipale, scolaire, notaire et les coûts d'entretien, les pénalités de la banque, etc. »

« Ne pensez pas que la banque vous fera des cadeaux. Elle ne donnera aucune réduction du taux d'intérêt. On repart à zéro et on peut même exiger de vous un co-emprunteur. »  - Carine Béchard, courtière hypothécaire pour Planiprêt

Évidemment, un bien immobilier qui comporte des revenus par opposition à un chalet ne sera pas considéré de la même façon par la banque. « La banque va prendre en compte 50 % des revenus potentiels dans son calcul de prêt. Tandis qu'un chalet, ce n'est pas rentable aux yeux d'une institution financière », dit Jean-François Lalonde, courtier hypothécaire pour Expansion Immo-Accès.

Désir de bien des gens une fois rendus à la retraite, le chalet est un projet louable lorsqu'on en a les moyens financiers. Le rêve peut toutefois tourner au cauchemar au moment où les revenus diminuent, ce qu'oublient bien des gens. « L'achat d'un bien immobilier exige de s'engager à long terme. Il faut évaluer sa capacité financière actuelle, mais aussi sur plusieurs années », dit George Lulelaru, courtier immobilier agréé pour Expansion Immo-Accès.

BIEN PLANIFIER SON RÊVE

Francine Pelland, planificatrice financière pour Excel gestion privée, affirme que l'idéal pour ceux qui envisagent de se lancer dans un tel projet est de prévoir une mise de fonds de 20 % de la valeur du bien immobilier. Sans l'argent de votre bas de laine, vous devrez assurer votre prêt auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). À ce moment, une prime sera ajoutée à votre hypothèque, ce qui augmentera vos paiements mensuels.

Une solution pour éviter d'avoir recours à la SCHL est le refinancement de la première propriété. Encore là, il faut que cette dernière ait suffisamment d'« équité », c'est-à-dire qu'une bonne part de l'hypothèque doit avoir été remboursée. Par exemple, si votre maison vaut 200 000 $ et qu'il vous reste 100 00 $ à rembourser à la banque, vous calculez 80 % de la valeur de la maison, dans ce cas-ci 160 000 $. Vous retranchez ensuite de ce montant la somme qu'il vous reste à rembourser. Vous avez donc 60 000 $ en équité disponible, illustre Francine Pelland.

Piège à éviter, si vous n'êtes pas l'unique propriétaire de la maison que vous souhaitez mettre en garantie pour votre second achat, vous devrez obtenir l'autorisation de tous ceux qui figurent sur l'acte de propriété.

« Vous possédez une maison avec votre conjointe. Vous rêvez de vous acheter un chalet, mais madame ne veut pas. Vous ne pourrez pas prendre de l'équité sur la maison sans son accord. Une maison ne peut pas se diviser, c'est une entité. », rappelle Francine Pelland.

Une chose est certaine, il faut oublier le régime d'accès à la propriété (RAP) pour un second achat puisque la loi ne le permet pas.




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