Acheter à l'étranger: le rêve de l'international

Au lieu d'acheter un chalet dans le Nord, des Québécois s'offrent un condo dans... (Photo Jason Alden, Bloomberg)

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Samuel Larochelle

Collaboration spéciale

La Presse

Au lieu d'acheter un chalet dans le Nord, des Québécois s'offrent un condo dans le Sud ou un pied-à-terre en Europe. La Floride et la France sont parmi les régions les plus prisées pour un achat à l'étranger, mais certains pays d'Amérique centrale et des Caraïbes font de plus en plus d'adeptes. Analyse d'un phénomène qui fait rêver.

Avant de signer le contrat...

Pour être une réussite, l'achat d'une propriété à l'étranger doit se faire en respectant certaines règles de base. 

Où, quand et comment acheter?

Si vous rêvez d'une maison à Fort Lauderdale, Paris, Tulum ou Nassau, vous auriez intérêt à y prévoir un séjour de moyenne durée avant de vous lancer dans les démarches d'achat. «Je conseille aux gens de passer entre deux et quatre semaines dans un pays avant d'acheter», dit Roger Rhéaume, courtier immobilier pour la firme Himalaya, spécialisée en immobilier international. 

«Il faut aussi évaluer si le pays répond à nos besoins spécifiques. Par exemple, une personne avec des problèmes physiques ne pourra aller dans les îles où l'accès aux hôpitaux est difficile, mais davantage dans un endroit comme la Floride.» 

Bref, il faut éviter les coups de tête. «Certaines personnes vont dans le Sud une semaine et visitent des condos avec des agents qui leur demandent de signer tout de suite, alors qu'ils sont sous les effets du soleil et de la téquila, souligne-t-il. Ces gens-là risquent de se faire avoir.» 

Présence locale

Une fois la destination choisie, il est primordial de faire appel à des contacts qui connaissent le marché local. 

«L'immobilier relève à la fois de facteurs macroéconomiques [croissance régionale, chômage, demande] et microéconomiques [choix du secteur, rue, emplacement de la propriété], souligne François Des Rosiers, professeur à l'Université Laval, spécialisé en analyse de marchés immobiliers. Dans un bon quartier, il y a parfois de mauvais emplacements. C'est pour ça qu'autant de Québécois achètent en Floride: ils ont des proches qui peuvent les conseiller.» 

Les contacts locaux ont également une meilleure connaissance des dépenses courantes. «En Floride, l'électricité est très chère, et on l'utilise à outrance pour l'air climatisé, affirme M. Rhéaume. Ça peut coûter deux ou trois fois plus cher qu'au Québec. De plus, les coûts des assurances sont pas mal plus élevés, à cause des risques d'ouragan et de typhon, entre autres.» 

Le soutien d'un spécialiste 

Les acheteurs ont tout intérêt à engager des avocats, des notaires ou des courtiers habitués de faire des transactions à l'international. «Non seulement ils maîtrisent les lois locales, mais ils connaissent mieux les possibilités de revente, précise Roger Rhéaume. Dans certains endroits, ça peut prendre deux à trois ans pour revendre!»

Quand vient le temps de souscrire une hypothèque, il peut être beaucoup plus simple de faire affaire avec les institutions financières canadiennes qui ont des succursales à l'étranger. «Mais si nos institutions sont absentes, un courtier immobilier peut recommander ses clients aux banques qu'il connaît», ajoute-t-il.

Nouveaux marchés

Les destinations ensoleillées n'attirent pas seulement les voyageurs, mais de plus en plus d'acheteurs. D'un endroit à l'autre, les réalités sont tout en contrastes. «Ceux qui ont acheté au Costa Rica il y a 15 ou 20 ans ont fait un coup d'argent, mais les prix sont presque équivalents à ceux du Québec désormais, souligne Roger Rhéaume. Aux Bahamas, on ne trouve rien en bas de 1 million. Et depuis deux ou trois ans, l'Équateur est très prisé. On peut trouver des maisons entre 115 000 et 150 000 $ sur le bord de la mer. C'est un très beau pays!»

Il évoque toutefois des informations négatives qui ont circulé à propos du marché équatorien. «Le pays a eu mauvaise presse en raison d'un projet immobilier où il y avait plusieurs interrogations et problématiques avec des actionnaires québécois», dit-il.

«Cela démontre l'importance de s'informer sur la réputation des promoteurs immobiliers et de ne pas se gêner pour rencontrer des gens qui ont acheté dans un projet, pour avoir l'heure juste.»

Le courtier immobilier note que la République dominicaine est elle aussi populaire. «Depuis quelques années, il y a énormément d'Européens et de Québécois qui achètent des condos là-bas. Dans certaines villes, on a plus de chances d'entendre parler français, allemand et italien qu'espagnol!»

En émergence

Quand on lui demande de nommer les prochaines destinations prisées par les acheteurs d'ici, Roger Rhéaume cite le Honduras, le Nicaragua, le Guatemala, l'Argentine, le Chili et le Brésil, en raison du coût de la vie relativement bas et du climat fort agréable.

Pour sa part, François Des Rosiers parle du Panamá, qui s'ouvre de plus en plus aux touristes, et de Cuba, en raison de la levée de l'embargo américain. «On peut penser que Cuba va se libéraliser éventuellement et que ce sera plus facile de faire des transactions, mais ce n'est pas encore fait, prévient-il. Et il faut se rappeler que le taux de change ne sera pas très avantageux pour nous puisque les transactions sont faites avec des pesos cubains convertibles pour les touristes, qui équivalent aux dollars américains.»

Valeur sûre

Des achats dans les capitales européennes telles que Paris, Londres et Rome représentent des investissements sûrs, selon Roger Rhéaume. «Un acheteur qui a 500 000 $ ou 1 million de dollars pour acheter là-bas va toujours faire de l'argent, assure-t-il. Il pourra y habiter quelques semaines et louer facilement le reste de l'année, ou revendre à profit après quelques années.»

Bien qu'il considère que l'Europe est un secteur immobilier hyper intéressant, plusieurs facteurs commencent à peser lourd dans la balance. «La pollution est en croissance, les problèmes sociaux sont de plus en plus nombreux, et les gens ont peur des attentats. C'est à considérer.»

Marie-Hélène d'Auteuil et sa famille, en France.... (Photo fournie par la famille) - image 2.0

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Marie-Hélène d'Auteuil et sa famille, en France.

Photo fournie par la famille

Ils ont acheté hors du pays

Certains voient la retraite comme le contexte idéal pour réaliser un vieux rêve, d'autres n'avaient peut-être jamais pensé devenir des expatriés, mais une offre d'emploi impossible à refuser les a convaincus de tenter la grande aventure. Deux propriétaires racontent leur expérience. 

Une maison en France

Dans quelques semaines, la peintre montréalaise Marie-Hélène d'Auteuil prendra possession d'une maison unifamiliale à Vaucresson, en banlieue parisienne. 

En 2016, lorsque son époux a reçu une offre professionnelle incontournable, elle a accepté de déplacer son atelier dans la Ville Lumière et de l'accompagner avec leur très jeune enfant. La petite famille a pris le temps de s'acclimater à son nouvel environnement pendant plusieurs mois avant d'acheter là-bas. 

Et elle ne s'est pas gênée pour demander l'aide d'une spécialiste en immobilier. «En tant que nouveaux arrivants, c'était pour le mieux, affirme la Québécoise. Elle a su quels secteurs nous plairaient, selon notre style de vie. On voulait être près de Paris pour le boulot, tout en ayant l'espace d'une maison à la campagne.» 

Lorsqu'elle compare le processus d'achat français à ce qu'elle connaît au Québec, Mme d'Auteuil relève d'abord la série de diagnostics que doivent fournir les vendeurs avant de finaliser la vente : performances énergétiques, risques de présence de termites, état de l'installation du gaz, étude sur l'amiante, le plomb, etc. «Au Québec, tu dois faire tous les tests à tes frais, alors qu'en France, les inspections demandées et payées par les acheteurs sont peu fréquentes.» 

Agréablement surprise par les taux d'intérêt extrêmement avantageux, soit environ 1,6 % ferme pendant 20 ans, elle a également apprécié l'absence de surenchère. «En France, si une offre est faite au prix demandé, le vendeur est engagé, les visites s'arrêtent, et les démarches s'enclenchent. Pour acheter une maison en banlieue parisienne, il faut être rapide, car la demande est forte. Parfois, les transactions se font la journée même!» 

Guy Rochefort, en Floride.... (Photo fournie par Guy Rochefort) - image 3.0

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Guy Rochefort, en Floride.

Photo fournie par Guy Rochefort

Un condo en Floride

Originaire de Val-d'Or, Guy Rochefort passe trois mois par année en Floride depuis 2014. Il aurait pu y louer un condo, mais il préfère se sentir chez lui en étant propriétaire. 

«Quand j'arrive là-bas, c'est comme ma deuxième vie, affirme-t-il. J'ouvre la porte et mes affaires sont là.» 

Bien qu'il ait goûté aux plaisirs de plusieurs pays européens et antillais, il s'est naturellement tourné vers le «Sunshine State» quand il a eu envie d'une résidence secondaire. «La Floride est très accessible pour nous. Je peux partir de Val-d'Or à 11 h le matin et arriver à 18 h là-bas. Et s'il y a un problème, je peux rentrer au Québec facilement, avec la quantité de vols disponibles tous les jours.» 

Cette liberté de mouvement vient toutefois avec certaines contraintes inhérentes au pouvoir des associations de copropriétés. «Chaque acheteur doit être approuvé par l'association, explique le Québécois. Certains achètent, mais ils se font refuser pour n'importe quelle raison par leur association.» 

Par la suite, chaque organisation a ses propres règles internes. «Par exemple, selon les associations, il ne peut pas y avoir plus qu'un locataire par année, et on doit être présent au moins trois ou quatre mois sur place.» Comme il est difficile de louer un condo dans ce contexte, M. Rochefort préfère le prêter à une personne de confiance pendant quelques semaines, depuis deux ans. «Si tu te mets ton association à dos, tu peux vivre un enfer!» 

Comme il respecte les règles, le Valdorien profite surtout des bons côtés de la Floride. «Je joue au golf cinq jours par semaine ici, soit environ 60 parties en trois mois! Et les gens sont gentils et très amicaux.»




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