Coûteuses chicanes de voisins

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Des milliers de Québécois vivent un conflit avec leurs voisins qui peut avoir des conséquences dévastatrices pour les parties, la famille et la valeur de leur propriété. Tout ça bien souvent, au fond, pour pas grand-chose.

La dispute au quotidien

«J'ai acheté la maison de mon père en 2008. Quelques jours plus tard, j'ai reçu la visite des inspecteurs de la Ville qui répondaient à une plainte de ma voisine. La première fois que j'ai allumé mon barbecue, ce sont les pompiers qui sont arrivés.»

Claude Marois savait que la voisine de son père était «spéciale». Mais il se doutait moins qu'elle transformerait sa vie et celle de son épouse en un conflit latent. À un certain moment, l'emprise de la voisine était telle que l'épouse de M. Marois ne voulait plus aller dans la cour. «Nous avons acheté un chien. Il avait à peine 4 mois et elle a appelé la police en disant qu'il l'avait agressée. La police n'a pas retenu la plainte. [...] Je me suis ensuite demandé quelle serait la prochaine chose. Ç'a été une plainte à propos de mon déneigeur qui, apparemment, soufflait la neige chez elle.»

Comme des milliers de Québécois, M. Marois vit une chicane de voisins dont l'issue est incertaine, qui affecte le moral et qui accapare temps et argent. Et qui ont des conséquences sur le marché de l'immobilier: diminution de la qualité de vie, isolement ou guerre de clans dans le quartier ou la copropriété, frais juridiques, déménagement, sans compter la difficulté de vendre une propriété qui est, ou qui a été, au centre d'un litige entre voisins.

En copropriété, ces querelles sont exacerbées par la promiscuité des lieux et les inévitables face-à-face avec le voisin mal-aimé. «Plusieurs fois au cours de ma carrière, j'ai vu des gens qui voulaient vendre leur demeure, car ils ne pouvaient plus sentir leurs copropriétaires. Ça m'est arrivé encore récemment, dit Brigitte LePailleur, présidente et fondatrice de l'agence immobilière LePailleur. [...] Parfois, dans un conflit avec des voisins, avoir raison ne donne rien. Il faut penser aux conséquences.»

«Plus les parties gardent la tête froide, plus une entente risque de parvenir assez rapidement. Le problème réside lorsque le litige devient un conflit de personnalités. Cela prend alors plus de temps pour amener les parties à s'entendre puisqu'elles veulent généralement en découdre en cour. Les choses dérapent encore davantage en copropriété, où les parties doivent continuer de se côtoyer et sont prises dans une relation contractuelle continue», analyse Bruno Bourdelin, avocat au cabinet Fiset Légal.

Délire de persécution

La maladie mentale exerce quelquefois un rôle dans les querelles entre propriétaires. Par exemple, dans le cas d'une personne qui se sent continuellement persécutée et observée et qui voit sur une base quotidienne le voisin qui le tourmente. «Dans la copropriété, la maladie mentale a tendance à renforcer les problèmes et les symptômes, et un litige qui est relativement simple peut prendre des proportions gigantesques», observe M. Bourdelin. «La maladie mentale joue aussi malheureusement un rôle important dans l'évolution et l'aggravation du litige, et les délais judiciaires ne font rien pour aider les justiciables qui en souffrent», ajoute-t-il.

Communication et médiation

Pour détendre l'atmosphère dans son paisible quartier de la région de Québec, Claude Marois a bien tenté de parler à sa voisine pour que le calme revienne. Mais rien n'y fait, et neuf ans plus tard, la situation n'a pas évolué. «Elle prend souvent des photos de notre cour et surveille constamment. Cela devient du harcèlement et de l'intimidation. À un certain moment, tu ne peux pas vivre comme ça. J'ai développé une attitude pour ne pas que cela me dérange.»

La médiation citoyenne

De plus en plus de personnes prisonnières de disputes de voisinage cherchent à s'en sortir avec l'aide de médiateurs citoyens. L'année dernière, le Regroupement des organismes de justice alternative du Québec (ROJAQ) a reçu plus de 1000 demandes pour l'intervention de l'un de ces médiateurs. Un peu plus de 60 % concernaient des chicanes de voisins.

Selon Chantal Guillotte, directrice adjointe du ROJAQ, beaucoup de conflits se règlent de cette façon. Mais environ 10 % de ceux qui font appel aux services de médiateurs citoyens décident de se tourner vers d'autres instances à la suite du processus. Dans le même esprit, près de 10 % des personnes qui reçoivent l'appel d'un médiateur citoyen pour régler un problème avec leur voisin refusent de s'engager dans la démarche.

Au fil des années, Mme Guillotte a constaté que la communication n'est pas souvent au rendez-vous entre deux voisins qui se querellent: «Une des choses que nous regardons est ce qui a été fait. Et bien souvent, on se rend compte qu'il n'y a aucune communication entre les parties. Nous appelons l'autre partie, et elle n'a aucune idée de quoi nous parlons. [...] Il y a souvent une incompréhension des gestes des autres.»

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Pas facile de s'en sortir...

Si un voisin paranoïaque ou extrêmement bruyant vous pousse à vendre votre maison, saviez-vous que sa seule présence peut affecter la valeur de votre propriété? Et qu'il vous faudra faire preuve d'honnêteté avec de futurs acheteurs. Testez vos connaissances en matière de voisinage et de transactions immobilières. 

Un mauvais voisin peut-il être considéré comme un vice caché?

Oui et non. Comme se plaisent à dire les juristes, cela dépend des faits. Ce qui est certain, c'est que, dans le cas où le vendeur d'une propriété vit une situation problématique avec ses voisins, comme le bruit excessif entre autres choses, il doit en aviser l'acheteur. «Dès qu'un courtier a connaissance d'un facteur qui pourrait défavorablement affecter un acheteur, peu importe la source d'information, il se doit de le mentionner à l'acheteur, après avoir fait ses vérifications diligentes. Le courtier consignera alors l'information au formulaire Déclaration du vendeur sur l'immeuble», fait savoir Marie-Ève Bellemare-Tessier, agente, contenu et relations publiques, de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec. Les acheteurs ont aussi la responsabilité de s'informer sur le voisinage.

Mon voisin s'adonne à des activités illicites comme le trafic de drogues. Dois-je le dire à un futur acheteur?

Oui. Votre courtier immobilier n'aura pas à consigner ces informations sensibles dans la Déclaration du vendeur. Cependant, dit Marie-Ève Bellemare-Tessier, «l'information doit être divulguée de la façon dont elle a été reçue en indiquant la source de cette information. Le courtier est tenu d'être proactif, c'est-à-dire de ne pas attendre les questions de l'acheteur à ce sujet. Notez aussi que même si l'information ou les faits datent de quelques années, ils peuvent encore être pertinents et doivent être divulgués. Le courtier devra transmettre cette information à l'acheteur, avant qu'il ne remplisse une promesse d'achat, sous la forme qu'il jugera appropriée dans les circonstances».

Est-ce que la loi m'oblige à tolérer mes voisins?

Oui. Le Code civil du Québec impose aux voisins d'accepter les inconvénients normaux du voisinage. Et qu'est-ce qu'un inconvénient normal du voisinage? Ça dépend. La loi ne prévoit pas de balises claires pour le définir. Par exemple, votre voisin invite plusieurs amis sur sa terrasse tous les soirs pendant la saison estivale. C'est trop pour vous, mais vous devrez aiguiser votre patience. Le même voisin en rajoute et installe des haut-parleurs qui crachent de la musique à un volume élevé pendant ces rencontres. Vous avez peut-être matière à vous plaindre. Tout est question d'interprétation des tribunaux et de jurisprudence, et le devoir de tolérance varie selon que l'on est dans une zone résidentielle, commerciale, urbaine ou agricole.

Je veux en découdre avec mon voisin à la Cour des petites créances. Combien de temps devrais-je attendre?

Vous devrez être patient, très patient. Et une fois que vous aurez comparu, il vous faudra peut-être attendre jusqu'à quatre mois pour obtenir le jugement.

Je souhaite poursuivre mon voisin pour la somme de 14 999 $. Suis-je admissible à la Cour des petites créances?

Oui. Depuis le 1er janvier 2015, les juges de la Division des petites créances de la Chambre civile de la Cour du Québec entendent des causes dont les sommes réclamées n'excèdent pas 15 000 $. Auparavant, cette limite était fixée à 7000 $. Cette hausse a eu pour effet d'augmenter de 13,2 % le nombre de requêtes déposées à la Cour. Près du tiers des dossiers déposés aux petites créances en 2015-2016 étaient des litiges entre 7000 et 15 000 $. Il est important de savoir que les petites créances offrent un service gratuit de médiation afin de régler les litiges par une entente.

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Clôture et colère

Peu d'objets définissent autant les chicanes de voisins que la clôture, surtout dans les secteurs où la maison unifamiliale règne en maître. Symbole par excellence des conflits par rapport à la délimitation des terrains, elle peut à la fois être votre meilleure amie, si vous cherchez plus d'intimité, et votre meilleur outil pour construire une relation autour de la colère et de la rancune.

«Les problèmes avec la délimitation, les clôtures et les murs mitoyens sont les plus courants, dit sans hésiter F.S. Liverman, du cabinet d'avocats Galber Liverman. Il y a beaucoup de problèmes avec le bornage. Parfois, si les gens pensent qu'il leur manque un pouce de terrain, ils vont tout faire pour le reprendre.»

«Mon intérêt quand un client vient me voir est de régler hors cour. C'est la première étape. On essaie d'être objectif et de discuter du côté pratique de la dispute», explique M. Liverman. Plus le conflit s'étire, ajoute-t-il, plus il devient personnel. «Au début, ce ne sont pas nécessairement des conflits de nature personnelle. Mais ils peuvent le devenir.»

Réal Robert possède une longue expérience dans la construction de clôtures. Le propriétaire de l'entreprise Clôture Anjou a dû arrêter des travaux à plusieurs reprises au cours de sa carrière parce que les voisins ne s'entendaient pas à propos de l'emplacement de la future structure servant à séparer leur parcelle de terre respective.

D'ailleurs, Educaloi rappelle que si une clôture est installée sur votre terrain, il vous revient de la payer et d'assurer les frais d'entretien. Si elle est placée sur la ligne séparatrice, la construction et l'entretien doivent être partagés à parts égales. Évidemment, il faut en discuter avec son voisin au préalable.

«Les chicanes ont souvent lieu au moment d'installer une clôture. C'est à ce moment où les voisins ne s'entendent pas. Parfois, la question va se régler avec des arpenteurs ou des avocats, dit Réal Robert. Le problème, c'est qu'il arrive que les certificats de localisation des voisins ne concordent pas. Par exemple, l'un est en possession d'un vieux certificat, alors que l'autre a la nouvelle version. Une fois, nous avons dû ramasser nos outils et quitter les lieux, car les deux voisins se préparaient à les utiliser pour se frapper dessus», illustre-t-il.




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