La banlieue voit grand

La banlieue continue à croître et son visage... (PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE)

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La banlieue continue à croître et son visage change. «Pendant longtemps, la maison unifamiliale dominait en banlieue, mais depuis quelques années, on voit de plus en plus de copropriétés», note Paul Cardinal, économiste à la Fédération des chambres immobilières du Québec.

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Samuel Larochelle

Collaboration spéciale

La Presse

La banlieue a gagné 11 000 habitants en cinq ans, soit le double de l'île de Montréal, selon le recensement mené par Statistique Canada en 2016. Pas étonnant que les frontières de la région métropolitaine continuent à s'étendre et que certains vieux quartiers se revitalisent pour répondre à la demande. Portrait de la banlieue actuelle.

Le nouveau visage de la banlieue

La période d'après-guerre a mené à la construction intensive de quartiers résidentiels en périphérie de Montréal, afin de libérer les quartiers ouvriers surpeuplés sur l'île et de répondre à la demande grandissante de logements. Depuis 30 ans, la banlieue s'est transformée autrement, plus lentement, sans pour autant perdre de son attrait auprès des citadins.

Dans les années 60, les analystes de la Ville de Montréal prévoyaient que la région métropolitaine rejoindrait éventuellement des villes comme Lachute, Saint-Jérôme, Sorel-Tracy, Joliette, Berthier et Salaberry-de-Valleyfield. 

Ils anticipaient également une population de 7,5 millions d'habitants en 2000. «On a engendré la configuration prévue, mais avec la moitié de la population envisagée, souligne Gérard Beaudet, professeur titulaire à l'École d'urbanisme de l'Université de Montréal. On a donc consommé deux fois plus d'espace par individu, avec une urbanisation en discontinu, comme des antennes qui rejoignent ces villes.»

Selon les données accumulées depuis 1990 par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), environ 477 000 mises en chantier, tous types de propriétés confondus, ont été relevées en 26 ans. Un peu moins du tiers a été construit à Montréal. Le reste en banlieue.

Transformation

Bien que la popularité de la banlieue se maintienne, son visage change. «Pendant longtemps, la maison unifamiliale dominait en banlieue, mais depuis quelques années, on voit de plus en plus de copropriétés, note Paul Cardinal, économiste à la Fédération des chambres immobilières du Québec. La plupart des municipalités veulent densifier leur territoire.»

La banlieue a considérablement pris de l'autonomie, reléguant au passé son image de ville-dortoir.

«Non seulement il s'y crée plus d'emplois que sur l'île, mais les villes ont redéfini leurs activités commerciales et raffiné leurs équipements de spectacles et leurs installations sportives. Ça attire beaucoup de gens!», explique Gérard Beaudet, professeur à l'École d'urbanisme de l'Université de Montréal.

Autre croyance appartenant au passé:  celle voulant que les baby-boomers délaissent la banlieue au profit de Montréal. «C'est un mythe, clame Paul Cardinal. Après 25 ou 30 ans à vivre en banlieue, alors que leurs enfants ont probablement quitté le nid familial, ils veulent peut-être changer de type de propriété pour aller vers plus petit, mais ils n'ont pas nécessairement le goût d'aller sur l'île.»

Et comme les citoyens de 55 ans et plus sont moins portés à déménager que les plus jeunes, ils choisissent souvent de rester dans un environnement connu. Et ce, malgré la légendaire congestion. «Certains d'entre eux sont tannés de l'affronter, mais à cet âge, ils sont en semi-retraite ou à la retraite, alors ils y goûtent moins», ajoute-t-il.

Beaucoup moins cher... avec services

Les jeunes aussi sont nombreux à s'installer en périphérie de Montréal. Spécialement en raison des coûts inférieurs des propriétés. Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le prix médian d'une maison unifamiliale est de 280 000 $ en banlieue et de 508 000 $ sur l'île, alors que les copropriétés sont vendues en moyenne 195 000 $ en banlieue et 293 000 $ sur l'île.

Au-delà des finances, plusieurs préfèrent tout simplement le mode de vie en banlieue. Y compris les membres de la génération Y, qui sont réputés pour leur amour d'un milieu de vie urbain, des commerces de proximité et d'une faible dépendance à la voiture. «Tout ça se vit plus facilement seul ou en couple sans enfant, souligne Paul Cardinal. Quand le premier ou le deuxième enfant arrive, le modèle de la maison détachée, du terrain et de la piscine continue d'être privilégié. Et comme la banlieue se densifie, les services augmentent et répondent à leurs besoins.»

Encore en croissance

D'ici 2036, les gains en nombre de ménages à Montréal (18 %) seront de loin inférieurs à ceux de Lanaudière (36 %), des Laurentides (35 %), de Laval (34 %) et de la Montérégie (26 %), prévoit l'Institut de la statistique du Québec. «Tant et aussi longtemps qu'il y aura une croissance démographique au Québec, il faut s'attendre à ce que la banlieue continue de performer», dit M. Cardinal.

Gérard Beaudet anticipe lui aussi que la banlieue continuera à croître, mais à un rythme modéré. Il croit également que l'offre commerciale approche du point de saturation en termes quantitatifs. «Un projet de mégacentre a été stoppé à Châteauguay, alors qu'un autre à Sainte-Thérèse n'a pas été achevé, dit-il. On semble avoir atteint une limite. Je me demande si on va voir d'autres gros centres cannibaliser les plus petits en termes d'achalandage. J'imagine plutôt que l'offre va se transformer qualitativement.»

Aussi, reste à voir quelles municipalités connaîtront des booms migratoires. «La communauté métropolitaine encourage la densification des populations le long des axes de transports collectifs, rappelle M. Cardinal. On peut donc imaginer un développement près des futures gares [prévues] du REM [Réseau électrique métropolitain].»

Une perspective que le professeur en urbanisme préfère nuancer. «Le projet est mené par la Caisse de dépôt, qui a une excellente expertise en immobilier, mais ça ne semble pas être une priorité pour eux. Le pain et le beurre viennent des stationnements incitatifs de milliers de places, et non d'un projet immobilier. Et c'est loin d'être certain que le REM engendrera de nouveaux pôles d'habitation autour des gares.»

Le Vieux-Sainte-Rose compte plusieurs commerces accessibles à pied.... (Photo Ivanoh Demers, La Presse) - image 2.0

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Le Vieux-Sainte-Rose compte plusieurs commerces accessibles à pied.

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Le Vieux-Sainte-Rose rajeunit

Au cours de la dernière décennie, plusieurs maisons ancestrales du Vieux-Sainte-Rose, à Laval, ont été rachetées par de jeunes propriétaires. Une transition qui a insufflé une nouvelle énergie à cette banlieue.

«On vend beaucoup à des gens dans la fin vingtaine, début trentaine, passionnés par l'histoire et intéressés par la proximité avec la nature», affirme le courtier immobilier Marc Lacasse. Ces acheteurs veulent une maison avec du cachet et des planchers qui craquent, tout en ayant une vie de quartier et un accès aux commerces de proximité. «Je verrais très bien un résidant du Plateau Mont-Royal vivre ici.»

Avec ses restaurants, ses musées, sa bibliothèque, sa pharmacie et ses banques, le quartier est l'un des rares où l'on peut vivre sans voiture à Laval, selon la conseillère municipale Virginie Dufour. Cette réalité attire de plus en plus de nouveaux visages. 

«Le secteur a toujours été dynamique, mais on observe une vague de jeunes s'installer depuis peu, dont plusieurs familles. Leur arrivée entraîne l'implantation de services et de commerces qui répondent à leurs besoins».

Un visiteur de passage à Sainte-Rose remarquera particulièrement le resto-bar Boating Club, fondé il y a deux ans, le restaurant de style côte ouest américaine Oregon qui a suivi, et le tout nouveau Cheesecake Bar. 

Côté divertissement, les résidants peuvent profiter du festival de musique indépendante Diapason, déménagé dans le Vieux-Saint-Rose en 2015, le Symposium de peinture et de sculpture et l'événement familial Laval en blanc, qui a attiré plus de 15 000 visiteurs cette année. 

Les amateurs de sport profitent du parc de la Rivière-des-Mille-Îles, de ses magnifiques berges et de la route verte, qui permet aux coureurs et aux cyclistes de traverser le secteur.

La Ville de Longueuil a investi 15 millions... (PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE) - image 3.0

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La Ville de Longueuil a investi 15 millions pour rafraîchir le boulevard Churchill à Greenfield Park.

PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

De vieux quartiers en transformation

La Ville de Longueuil a investi 15 millions pour rafraîchir le boulevard Churchill et prévoit dépenser près de 20 millions sur la rue Saint-Charles. Pour sa part, Vaudreuil-Dorion va bientôt concrétiser le projet Harwood. Regards sur des banlieues en redéveloppement.

Greenfield Park

Les citoyens de Longueuil viennent de dire adieu au terre-plein qui trônait au centre d'une partie du boulevard Churchill. Profitant des travaux d'infrastructures à réaliser dans le secteur, la Ville de Longueuil a reconfiguré l'artère commerciale longue d'environ 1 km. «On a refait l'ambiance en rendant le coin plus piéton, en enfouissant les lignes de téléphone et en ajoutant du mobilier urbain, des terrasses en continu, des aménagements paysagers et une piste cyclable», explique Sylvain Boulianne, directeur de l'aménagement et de l'urbanisme à Longueuil. Déjà fréquenté par les employés de l'hôpital Charles-LeMoyne, les étudiants et les résidants des environs, le secteur gagnera en intérêt graduellement, selon le spécialiste. «Avant que les commerces réinvestissent, les villes sont les premiers investisseurs. Ensuite, il y a un effet de levier. Ça va prendre plus que 12 mois pour le sentir.»

Rue Saint-Charles

Artère historique au centre-ville de Longueuil, la rue Saint-Charles a déjà été revitalisée au cours des années 70 et 80, mais un nouveau coup de jeunesse s'impose. En 2017, la Ville consultera la population et les gens d'affaires pour connaître leurs besoins. Les travaux devraient débuter en 2019 et se terminer deux à trois ans plus tard. «Une chose est certaine, on veut mettre à jour les espaces publics, rendre les intersections plus sécuritaires, mieux intégrer les terrasses et aller plus loin dans le concept de ville intelligente», souligne M. Boulianne. Les dirigeants veulent également rendre la rue plus adaptable aux activités qui se succèdent toute l'année, comme le Sommet des arts, le Marché de Noël et les concerts estivaux. Près de 20 millions seront investis.

Vaudreuil-Dorion

Ayant vu sa population doubler depuis 20 ans, la municipalité de Vaudreuil-Dorion doit répondre à la croissance, sans toutefois étendre son périmètre urbain, comme l'exige le Plan métropolitain d'aménagement. La solution: transformer le vieux secteur commercial Harwood, qui a perdu de sa valeur avec le temps. «Il y a des discussions pour construire des logements locatifs et coopératifs, afin d'amener une nouvelle population dans le coin et que les commerces fonctionnent mieux. Dans un horizon à long terme, le secteur pourrait accueillir jusqu'à 3000 logements de plus, si on est très optimiste», explique Martin Paré, urbaniste et conseiller en mise en valeur du patrimoine pour la Ville.

Le projet Harwood comprendra un changement de zonage permettant la construction d'immeubles résidentiels et commerciaux allant jusqu'à six étages, contrairement à un ou deux actuellement. Il inclut aussi le réaménagement du parc Sabourin, l'ajout d'une aire cyclable, l'amélioration des accès à la rivière des Outaouais et le réaménagement de rues. «Par exemple, dans la rue Dumont, il y aura des aménagements temporaires qui serviront d'espace public, comme ce fut le cas pendant la fête urbaine, qui a été un succès phénoménal», relate M. Paré.




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