Les aléas d'un achat en milieu agricole

L'acheteur consciencieux qui convoite une propriété en zone... (Photo Bernard Brault, Archives La Presse)

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L'acheteur consciencieux qui convoite une propriété en zone agricole devra faire de nombreuses vérifications auprès des autorités.

Photo Bernard Brault, Archives La Presse

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Cécile Gladel

Collaboration spéciale

La Presse

Vous avez trouvé le terrain ou la petite maison de vos rêves à la campagne? Attention avant de faire une promesse d'achat. Il y a plusieurs points importants à vérifier pour éviter que le rêve ne se transforme en cauchemar plus tard.

Un achat en zone rurale, que ce soit d'une maison ou d'un terrain, demande du temps.

La notaire Nadine Lavoie conseille de s'y prendre plusieurs mois d'avance. «Les délais peuvent être longs, dit-elle. Les clients nous appellent parfois 10 jours avant la transaction. Il faut s'y prendre plus à l'avance. Surtout quand on doit obtenir l'autorisation de la Commission de la protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ).»

La première chose à vérifier avant d'acheter est le zonage du terrain convoité, en contactant la Commission.

Et attention aux terrains qui n'ont pas l'air d'être de zonage agricole. L'apparence peut être trompeuse. «Parfois, des terrains boisés sont zonés agricoles et le vendeur ne le sait même pas. Il faut vraiment faire des vérifications», conseille Nadine Lavoie.

Si la propriété convoitée est bel et bien en zone agricole, un processus complexe débute pour l'acheteur consciencieux.

«Quelqu'un qui veut vendre un terrain en zone agricole peut le vendre à n'importe qui, mais la personne qui veut acheter une parcelle pour construire une maison a toujours besoin d'une autorisation», précise Agnieszka Jarnuszkiewicz, agente d'information de la CPTAQ.

Sans surprise, attendez-vous à ce que la banque prêteuse demande des vérifications sur le statut de la maison convoitée.

Si le terrain est situé en zone agricole selon le gouvernement du Québec, il faut également vérifier le zonage du secteur auprès de la municipalité ou de la MRC. Ce zonage pourrait être différent de celui établi par Québec.

S'il s'avère que le terrain y est aussi zoné agricole, il vous sera impossible d'y construire. «La demande sera alors irrecevable», ajoute Agnieszka Jarnuszkiewicz.

Si une maison s'y trouve malgré un double zonage, il est important de vérifier si elle été construite selon des droits acquis et, dans ce cas, si ces droits sont transférables.

Trois questions à poser avant un achat en zone agricole, selon l'inspecteur Charles Robidoux

1. Quelle est l'année de construction de la maison (pour vérifier les droits acquis)?

2. La fosse septique est-elle conforme?

3. L'eau est-elle de bonne qualité?

Les droits acquis

Si vous achetez une maison en territoire agricole, il faut savoir si elle a été construite avant ou après la Loi sur l'acquisition de terres agricoles par des non-résidents (LATANR) édictée de 1978 à 1981 en six décrets.

Si elle a été construite après l'entrée en vigueur des décrets, il faut vérifier en vertu de quel droit acquis elle a été construite. Un droit acquis est un droit reconnu à une utilisation (ou à une construction) qui existait avant l'entrée en vigueur de la loi.

La Commission reconnaît plusieurs types de droits acquis (un seul par résidence) et généralement, ils se transfèrent au nouveau propriétaire. La municipalité devrait pouvoir indiquer à l'aspirant propriétaire quel droit a été invoqué.

Il faut aussi savoir qu'un droit acquis peut se perdre, notamment si une couverture végétale a occupé le terrain pendant plus d'une année. Dans le cas d'un incendie, le propriétaire pourrait également avoir un délai à respecter pour reconstruire la maison.

Selon l'article 40 de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, les agriculteurs ont le droit de construire une résidence sur leurs terres sans autorisation de la Commission. Mais attention, ce privilège ne se transfère pas. L'agriculteur peut vendre la maison, mais si jamais la maison est détruite par un incendie, le nouveau propriétaire ne pourra pas la reconstruire sans l'autorisation de la Commission.

Bon à savoir 

La notaire Nadine Lavoie souligne qu'il y a rarement de problèmes pour la revente si une propriété fait l'objet de droits acquis. «Les dossiers plus problématiques surviennent lorsqu'on veut faire reconnaître un droit acquis sur une propriété pour la première fois.»

Où sont les infrastructures?

Autres questions à poser pour une maison en terre agricole : où sont la fosse septique, le puits et le champ d'épuration?

«L'une des erreurs souvent commises est de ne pas inclure les infrastructures, telles que le puits et les installations septiques, dans le terrain quand on veut séparer une résidence d'une plus grande terre agricole. Il faut que les services soient inclus dans la superficie maximale qui fait l'objet de droits acquis. Et il faut s'assurer d'avoir un bon arpentage», conseille la notaire Lavoie.

Si la maison n'est pas desservie par l'aqueduc, il faut déterminer si l'eau est potable. 

«Quand on fait l'inspection, on vérifie sur le terrain si le puits est visible ainsi que la fosse septique. On vérifie aussi qu'il y a 100 pi entre les deux installations, 50 pi si le puits est scellé», indique Charles Robidoux, inspecteur.

Il faut aussi connaître l'âge des infrastructures (puits, fosse septique et champ d'épuration), la fréquence de leur entretien et savoir pour combien de chambres elles sont prévues.

La capacité des infrastructures est évaluée selon le nombre de chambres à coucher de la maison. «Souvent, il y a plus de chambres qu'à la construction de la maison, car le propriétaire l'a agrandie sans augmenter la capacité des infrastructures», précise Charles Robidoux.

Des coûts en plus

Parfois, une institution financière va demander une évaluation agréée qui peut coûter jusqu'à 600 $ s'il y a peu de comparables. Un test de base pour l'eau coûte autour de 50 $. Il faut donc prévoir des frais supplémentaires lors d'un achat en zone agricole.

L'entretien ou le changement d'un puits, d'une fosse septique et d'un champ d'épuration engendre également des coûts supplémentaires, parfois substantiels, dont il faut tenir compte avant d'acheter.

«Il faut savoir qu'une fosse septique doit être vidangée tous les deux ans pour une résidence permanente et tous les quatre ans pour une résidence secondaire. Quand on achète une maison, il faut vérifier auprès des entreprises pour l'entretien», recommande Charles Robidoux.

De plus, lors de l'achat d'une maison au bord de l'eau, il faut vérifier si celle-ci n'empiète pas sur les bandes riveraines. «Est-ce un droit acquis? Ce n'est pas toujours le cas. C'est rare, mais la municipalité peut obliger quelqu'un à reculer la maison pour ne pas être dans la bande riveraine», prévient Charles Robidoux.

Ce dernier souligne que, parfois, les constructions ou rénovations ne sont pas toujours faites dans les règles de l'art en campagne et qu'il y a moins de surveillance qu'en ville. 

«Chaque cas est unique, conclut Charles Robidoux. Il faut prendre le temps de bien vérifier.»

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