Baby-boomers, immigration et immobilier

Le nombre de nouveaux ménages -ceux-là même qui... (PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE)

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Le nombre de nouveaux ménages -ceux-là même qui achètent des propriétés- augmentera de 14% pendant cette période, alors que la population totale progressera de 12%. Un écart minime, qui se traduira par une demande plus faible pour des habitations.

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Le Québec vieillit. Le taux de fécondité diminue. La formation de nouveaux ménages ralentit. Quel impact auront toutes ces nouvelles réalités démographiques sur le marché immobilier de la province d'ici 20 ans ?

Dans une analyse publiée récemment, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) indique ne pas s'attendre à une baisse des ventes. Mais le marché de l'habitation a déjà commencé à changer, et la mutation s'accélérera au cours des deux prochaines décennies.

Jetons d'abord un coup d'oeil à la croissance de la population prévue d'ici 2036 : 

L'accroissement naturel de la population, soit la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès, continuera à ralentir d'ici 20 ans. Le nombre de nouveaux ménages - ceux-là mêmes qui achètent des propriétés - augmentera de 14 % pendant cette période, alors que la population totale progressera de 12 %. Un écart minime, qui se traduira par une demande plus faible pour des habitations.

« Pour le marché immobilier, le nombre de ménages est une variable plus déterminante que le nombre d'habitants, puisque, par définition, le concept de ménage correspond à une personne ou à un groupe de personnes qui occupent un même logement, explique la FCIQ dans son rapport. Ainsi, à long terme, les besoins en nouveaux logements suivent la même tendance que la formation nette des ménages. »

Cette croissance plus lente du nombre de nouveaux ménages se fera sentir sur les mises en chantier. La FCIQ s'attend à une moyenne annuelle de 30 000 nouvelles constructions au Québec d'ici 2036, contre 45 000 au cours de la dernière décennie.

Sans surprise, le principal moteur de croissance de la population sera l'immigration au cours des 20 prochaines années au Québec.

50 000
Nombre de nouveaux arrivants au Québec par année au cours des deux prochaines décennies

Selon l'étude, ceux-ci deviendront même les seuls responsables de la hausse de population québécoise à partir de 2033.

Ces néo-Québécois devraient occuper une place de plus en plus grande parmi les propriétaires d'habitations.

En 2011, 30 % des nouveaux arrivants - installés au Québec depuis moins de cinq ans - étaient propriétaires, environ moitié moins que la moyenne des Québécois. Une étude récente de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) démontre toutefois que le taux de propriétaires-occupants augmente avec les années passées au pays.

« Même si leur analyse est basée sur l'ensemble du Canada, il est raisonnable de penser que la tendance est similaire au Québec », souligne la FCIQ.

Chose certaine, l'immigration profitera au segment de la copropriété. Quelque 33 % des immigrants propriétaires détenaient un condo en 2011, contre 17 % des propriétaires non immigrants, indique la SCHL.

« Étant donné que le pourcentage d'immigrants dans la population totale est appelé à augmenter dans les 20 prochaines années, la copropriété devrait profiter davantage de l'immigration que les autres catégories de propriétés », résume l'étude.

Baby-boomers

Le vieillissement marqué de la population contribuera aussi à remodeler le marché immobilier au cours des prochaines décennies. Selon l'étude, qui se base sur des chiffres de l'Institut de la statistique du Québec, les gens âgés de 65 ans et plus représenteront 26 % de la population québécoise en 2036, contre 18 % aujourd'hui.

De plus en plus, les baby-boomers devraient délaisser leurs grandes maisons de banlieue pour se tourner vers la copropriété d'ici 20 ans. Plusieurs promoteurs disent avoir commencé à observer cette tendance, surtout dans l'île de Montréal.

Dans son ensemble, la tendance des ventes résidentielles devrait demeurer positive jusqu'en 2036 au Québec, selon la FCIQ. Le rythme de croissance sera toutefois plus modéré, au fur et à mesure que la formation de nouveaux ménages ralentira.

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