Car, désormais, comme pour les maisons individuelles, les acheteurs aussi bien que leurs prêteurs hypothécaires veulent s'assurer, avec le concours du notaire, que les titres du logement convoité sont les bons et qu'il n'y a pas empiètement d'une manière ou d'une autre. Le certificat leur permet de voir clair.

Car, désormais, comme pour les maisons individuelles, les acheteurs aussi bien que leurs prêteurs hypothécaires veulent s'assurer, avec le concours du notaire, que les titres du logement convoité sont les bons et qu'il n'y a pas empiètement d'une manière ou d'une autre. Le certificat leur permet de voir clair.

Selon le Dictionnaire de droit canadien et québécois (Hubert Reed, W & L, 2004), rappelle-t-on, le certificat de localisation est un «document comportant un rapport et un plan, dans lequel l'arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d'un bien-fonds (ici, le logement en copropriété dans l'immeuble - NDLR) par rapport aux titres (écrits constatant le droit de propriété), au cadastre ainsi qu'aux lois et aux règlements pouvant l'affecter».

«Ainsi, acheter un logement se trouvant au sud, alors que le plan cadastral le situe au nord, on a déjà vu ça. Dans ce cas, le prétendu propriétaire est plutôt réputé propriétaire d'un autre. Et réciproquement», évoque le président de l'Association des syndicats de copropriété du Québec, Michel C. Charlebois.

À la naissance d'une copropriété, par exemple, on aura numéroté sur plan, de 101 à 104 et de gauche à droite, les quatre logements occupant tout un côté d'étage. Par la suite, par commodité ou par mégarde, on aura mis les numéros de droite à gauche. Le 101 prenant la place du 104, le 104 du 101. Les numéros des appartements centraux s'intervertissant à leur tour.

Lors de la mise en vente d'un des logements, l'arpenteur-géomètre constate le fait. Il alerte aussitôt le notaire qui est contraint de différer la passation de l'acte de vente jusqu'au retour à la normale. Cela peut prendre un mois.

«Si pareille confusion existe dans un coin de l'édifice, il est probable qu'elle se retrouvera partout. C'est pourquoi le syndicat de copropriété doit être informé sans délai», tranche Jean Taschereau, arpenteur-géomètre de Québec que Le Soleil a rencontré au Salon immobilier qui a eu lieu, la semaine dernière, au Centre de foires. M. Taschereau était de faction au stand de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec.

Heureusement, pour mettre un terme à pareille confusion, il suffit normalement d'amender la déclaration de copropriété pour remettre chaque numéro à la bonne place. Car les logements, eux, sont tels que situés et circonstanciés dans le plan cadastral. En réalité, les «mauvais numéros» leur confèrent une «fausse identité».

Mais, dans les faits, aucun propriétaire n'est lésé dans son droit de possession sinon que son bien-fonds, jusqu'à ce que la situation soit régularisée, est affligé d'un vice de titre. Pour que tout rentre dans l'ordre, il faudra que le certificat de localisation de son logement soit refait et son acte hypothécaire amendé.

«En soi, cela est déjà un motif important pour lequel un certificat de localisation d'une partie privative doit être délivré», soutient M. Taschereau. Si le problème peut s'avérer lors d'une transaction, il peut aussi se produire à l'occasion d'une succession.

Concordance

Claude Vincent est arpenteur-géomètre et responsable du développement des affaires chez Groupe Giroux, arpenteurs-géomètres de Québec. L'entreprise exploite six bureaux, de Québec à Saint-Georges et Saint-Agapit en passant par Lévis.

«Notre travail consiste essentiellement à vérifier la concordance entre le logement, son numéro de lot - enchâssant aussi la quote-part sur les parties communes, le rangement et le stationnement privatifs - et le plan cadastral de la copropriété d'ensemble. Nous prenons subsidiairement égard au bâtiment même, au terrain sur lequel il se trouve avec son exclusivisme d'occupation et les servitudes dont il est grevé», précise-t-il. Outre obligation, pour l'arpenteur- géomètre, d'énoncer dans le certificat de localisation tout ce qui, à sa connaissance, n'est pas conforme.

La plupart du temps, l'arpenteur va mesurer le logement. À plus forte raison s'il croit qu'il a été modifié dans sa superficie ou son volume en contravention du cadastre et de la déclaration de copropriété.

L'occupant, par exemple, a pu prendre la liberté de rogner sur les parties communes pour agrandir son espace habitable sans que le cadastre n'ait été changé. À moins que ce soit le Syndicat de copropriété qui ait agi de la sorte, à l'encontre du copropriétaire cette fois. Ou qu'il y ait eu échange d'espace entre deux logements contigus.

«Les répercussions de pareils accrocs ne sont pas que locales. Ils affectent l'ensemble de l'immeuble et ses copropriétaires. Car chacun a, proportionnellement, sa quote-part des parties communes qui ont pu être réduites ou augmentées», détaille M. Vincent.

«Enquêteur» résidentiel

L'arpenteur-géomètre est donc en quête de «tous les écarts susceptibles de compromettre l'intégrité du cadastre original», la sauvegarde juridique du logement voire de l'immeuble.

Cela est d'autant plus opportun, insiste M. Vincent, que l'aspirant acheteur d'un logement en copropriété veut connaître l'étendue de son droit de propriété et ce qui pourrait l'entraver. Il veut aussi savoir à quelle adresse, à quelle altitude, à quel étage, à quel endroit précis sur celui-ci l'appartement se trouve. Le notaire, quant à lui, veille à ce que toutes ces informations soient réunies pour la conclusion de l'acte de vente.

«C'est le travail de l'arpenteur-géomètre de vérifier tout ça, de joindre au certificat les conseils nécessaires pour lever les irrégularités s'il y a lieu», dit M. Vincent.

L'acheteur sait donc à quoi s'attendre. En ce qui concerne sa partie privative et sa fraction dans les parties communes, en tout cas.

D'un autre côté, M. Vincent voit en tout logement en copropriété une certaine immatérialité. Il le compare à une boîte, située à une certaine altitude et assiégée de parties communes, dont les murs extérieurs, les balcons (à usage restreint toutefois) et les corridors.

Ensuite, les murs intérieurs, les plafonds et les planchers, qui sont aussi du domaine commun, et dans lesquels passent des équipements mécaniques. Comme tout est caché, l'arpenteur-géomètre ne peut «en vérifier les composants». C'est pourquoi il n'en tient pas compte dans le certificat de localisation.

La partie privative s'arrête souvent à la peinture et au revêtement de plancher. Elle n'est donc que pur espace.