1. «Acheter un condo, c'est vivre à l'hôtel.»
1. «Acheter un condo, c'est vivre à l'hôtel.»
Contrairement au client d'un hôtel, le bon copropriétaire, selon les auteurs de l'ouvrage Le condo, tout ce qu'il faut savoir (Wilson & Lafleur, 2006), doit s'impliquer dans les affaires de la copropriété. Il assiste aux assemblées, il n'empiète pas sur les espaces communs, tel le corridor, et il se conforme aux règles de l'immeuble. En contre-partie, il fait preuve de tolérance envers ses voisins qui, de temps en temps, peuvent faire la fête. Règle générale, la discrétion est une qualité primordiale en copropriété. Les problèmes d'insonorisation sont par ailleurs une grande source de conflit entre voisins. Planchers de bois franc, chasse d'eau des toilettes, portes d'armoires qui claquent et musique à tue-tête peuvent tous devenir des sources d'irritation.
«Si vous êtes aux prises avec un problème de bruit, vous devriez d'abord en faire part au conseil d'administration de votre syndicat de copropriété. Pourquoi? Parce que ces problèmes résultent bien souvent d'un défaut dans les parties communes, comme un mur mal insonorisé», révèle Yves Joli-Coeur, médiateur et avocat expérimenté en droit immobilier.
2. «Plus bas sont mes frais de condo, meilleures sont mes chances de le vendre!»
Les charges communes demeurent l'un des principaux points de litige en copropriété. «C'est toujours une source de discussion, constate André Benoît, vice-président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec. Les acheteurs comparent le condo avec le prix d'un loyer. Ils oublient souvent qu'ils ont aussi la responsabilité de payer pour maintenir l'immeuble en bon état.»
M. Benoît compare le fonctionnement d'un immeuble en copropriété avec celui d'une ville. Les charges communes sont en quelque sorte des impôts que les copropriétaires paient pour obtenir des services et pour entretenir leurs infrastructures. Le syndicat de copropriété gère aussi un fonds de prévoyance pour financer les travaux les plus coûteux. À cet effet, Me Joli-Coeur, avocat expérimenté en droit immobilier, constate que bien des copropriétaires n'amassent pas assez d'argent pour constituer un fond de prévoyance bien garni.
«Je me méfie des frais de condo trop bas, affirme le gestionnaire. S'ils sont trop bas, c'est qu'il y a des éléments du budget qui sont cachés. Sinon, il faut s'attendre à devoir payer des cotisations spéciales constamment. C'est pire, parce que ce sont des sommes parfois élevées que les copropriétaires n'ont pas planifiés. Rien ne vaut des charges communes justes, même si elles paraissent élevées.»
3. «Mon balcon m'appartient, j'en fais ce que je veux.»
«Plusieurs copropriétaires comprennent difficilement qu'ils sont propriétaires absolus de l'intérieur de leur logement, seulement. Ils ont grand peine, par exemple, à accepter que leur balcon appartienne à tous les copropriétaires de l'édifice. Ainsi, ils ne peuvent, bien souvent, poser du tapis gazon, car il pourrait détériorer le béton», explique Me Yves Joli-Coeur.
«Autrement dit, les copropriétaires doivent apprendre à dire non pas "Je suis chez moi", mais "Nous sommes chez nous"», enchaîne Me Christine Gagnon, notaire et docteur en droit (copropriété).
4. «Même superficie, mêmes frais de condo.»
«Les gens croient à tort que leur appartement du huitième étage comportera des frais de condo identiques au logement du premier, aux dimensions similaires», révèle Me Christine Gagnon. En réalité, les frais de condo (ou charges communes dites générales) ne sont pas calculés uniquement en fonction de la superficie de l'unité, mais selon sa valeur par rapport aux autres appartements. Les quatre critères d'évaluation sont les suivants: la nature du condo (hauteur du plafond, qualité de la fenestration, etc.), la destination de la partie privative (résidentielle ou commerciale?), la situation de l'appartement (vue sur le fleuve ou sur le stationnement?) et, finalement, les dimensions du logement.
La répartition des charges communes peut aussi être problématique. «On me consulte souvent à ce sujet, fait remarquer Me Gagnon. On me demande, par exemple, qui paiera pour le changement des fenêtres d'un côté spécifique de l'édifice en copropriété. La réponse se trouve alors dans la déclaration de copropriété ou dans le Code civil du Québec.»
5. «Les conventions de copropriété sont toutes pareilles.»
Les conventions de copropriété n'ont rien de romans populaires. Les termes juridiques font en sorte qu'à première vue, elles se ressemblent toutes. Elles comportent toutefois des particularités dont l'importance est capitale pour la qualité de vie des copropriétaires. Les animaux sont-ils admis? Et les barbecues? Il s'agit ni plus ni moins que le code de vie de l'immeuble. «Lire une convention de copropriété peut être long et complexe, convient Marie-Cécile Bodéüs, avocate expérimentée en droit de la copropriété. Il faut par contre prendre le temps de bien l'étudier parce que d'un immeuble à l'autre, les règles changent. En cas de doute, mieux vaut consulter un notaire ou un avocat.»
La lecture attentive de la convention de copropriété permet aussi aux futurs acheteurs de vérifier la qualité de la gestion de l'immeuble où ils comptent s'établir. «L'important avant d'acheter, c'est de faire une offre d'achat conditionnelle à l'étude de la convention de copropriété, précise André Benoît, vice-président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec. Ainsi, si vous voyez que les coupoles sont interdites sur les balcons, et qu'en réalité cinq copropriétaires font fi du règlement, vous avez le droit de vous interroger sur la gestion de l'immeuble. Sur quels autre point le syndicat est-il négligent?»
DES CHIFFRES ET DES CONDOS
195 516$
> Sur le marché de la revente, le prix moyen d'un condo dans la grande région de Montréal pendant les six premiers mois de 2006. Une augmentation de 6% par rapport à la même
période en 2005.
222 622$
> Le prix moyen à la revente d'un condo dans l'Est (région comprenant Montréal-Est, Pointe-aux-Trembles et Rivière-des-Prairies), de janvier à juin 2006.
141 441$
> Le prix moyen à la revente d'un condo dans l'île de Montréal, de janvier à juin 2006.
334 029$
> Le prix moyen à la revente d'un condo dans l'Ouest (zone englobant le Centre-Ouest, Côte-des-Neiges, Côte-Saint-Luc, Hampstead, l'Île-des-Soeurs, Montréal-Ouest, Mont-Royal, Notre-Dame-de-Grâce, Outremont et Westmount), de janvier à juin 2006.
79 jours
> Le délai moyen pour vendre un condo déjà habité, d'avril à juin 2006.
______________
Pour en savoir plus:
- Condolegal.com: Ce site Internet offre gratuitement de l'information sur la copropriété divise.
- Droitdelacopropriete.qc.ca: Ce site Internet est géré par des notaires experts en droit de la copropriété et offre aussi des renseignements sur la vie en condo.
- Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec: Cet organisme a pour mission d'encourager la saine gestion des syndicats de copropriété. Renseignements: (514) 916-7427 ou
- Le Conseil de la copropriété du Québec: Ce regroupement est composé d'avocats et de notaires oeuvrant en droit de la copropriété. Il répond notamment aux interrogations du grand public sur des questions d'ordre juridique et prodigue des conseils généraux sur la copropriété. Renseignements: (418) 266-2140 ou
- Le Condo, Tout ce qu'il faut savoir, André Benoît, Yves Joli-Coeur et Yves Papineau, éditions Wilson & Lafleur, 208 pages, environ 15$.
____________
SOURCES: SCHL ET CIGM