Le contrat de courtage vient baliser l'entente entre le courtier et le vendeur, mais on peut facilement perdre le fil quelque part entre les nombreuses signatures. Voici quelques points à connaître avant de s'asseoir avec un agent.

Le contrat de courtage vient baliser l'entente entre le courtier et le vendeur, mais on peut facilement perdre le fil quelque part entre les nombreuses signatures. Voici quelques points à connaître avant de s'asseoir avec un agent.

1. L'importance des trois premiers jours

Dans les 72 heures qui suivent la réception de la copie officielle du contrat de courtage, le vendeur peut y mettre fin sans avoir à s'expliquer. Sans frais ni flaflas, le courtier libère alors son client inconditionnellement.

Ainsi, dans les premières heures de la collaboration, si la chimie ne prend pas, si l'agent commet une erreur impardonnable aux yeux du vendeur ou s'il se produit un événement qui change la donne (décès, séparation, maladie), le client peut revenir en arrière. "S'il y a eu une offre d'achat acceptée pendant cette période, le vendeur doit honorer le contrat, précise Robert Nadeau, président de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ).

Par contre, ce genre de situation arrive rarement et les trois premiers jours permettent généralement au client de s'assurer à tête reposée que tout se déroule comme il le souhaite."

2. Un contrat révocable...

Qu'arrive-t-il si, en cours de route, le vendeur découvre que finalement, sa maison n'est pas aussi petite qu'il l'imaginait, ou qu'il peut rénover son appartement au lieu de déménager?

Il n'a alors qu'à lire son contrat de courtage à la recherche d'une clause d'irrévocabilité. Si elle ne s'y trouve pas, c'est qu'il peut mettre fin à l'entente avant la date d'échéance indiquée sur le document. «Il n'y a pas de cachettes, lance M. Nadeau. Si un client signe cette clause, c'est qu'il est d'accord avec ce qu'elle stipule. Dans le contrat, elle apparaît dans une grosseur de caractères différente pour la rendre très évidente.»

S'il peut rompre le contrat, le vendeur doit cependant le faire par écrit. Il pourrait aussi devoir rembourser les frais de publicité engagés par son agent ou son courtier.

3. ...dans les deux sens

Et si c'était l'agent qui laissait tomber son client en cours de route? «Je n'ai jamais vu un agent résilier un contrat parce qu'il trouve ses clients insupportables, mais oui, les courtiers peuvent abandonner un client qui ne collaborerait pas du tout et qui refuserait toutes les visites de sa maison», explique le président de l'ACAIQ.

Parfois, un client qui n'a plus envie de vendre peut se montrer distant avec son agent au lieu de lui parler directement de ses intentions. Et comme aucun professionnel n'aime travailler de force avec un client, les deux parties trouvent habituellement un terrain d'entente pour mettre fin amicalement à leur contrat.

Enfin, il peut arriver qu'un agent cesse carrément de travailler. Dans ce cas, il peut transférer ses contrats au collègue de son choix, sans demander l'avis de son client.

4. Tout est négociable

«On a tendance à penser que tout est coulé dans le béton en immobilier, que les agents demandent tous une commission de 7% et qu'ils travaillent tous de la même manière, raconte Denis Lapointe, notaire, planificateur financier et auteur du livre Bien vendre sa maison (éditions Carte Blanche). Dans la réalité, c'est tout le contraire. Tout est négociable dans ce milieu.»

Les vendeurs ont donc une marge de manoeuvre, mais ils doivent s'attendre à payer pour les services qu'ils demandent. L'agent compte-t-il faire de la publicité? Paiera-t-il pour afficher la maison sur d'autres sites Internet que celui du Système inter-agence? Ces extras justifieront peut-être une commission de 5, 6 ou 7% plutôt qu'une rétribution de 4%.

Mieux vaut toutefois s'entendre sur ces services avant la signature du contrat de courtage.

5. Pas d'entourloupettes!

Si l'idée vous venait, une fois l'acheteur trouvé, de laisser tomber votre courtier pour épargner la commission, trouvez-vous un bon avocat.

Dans le cas où l'acheteur s'est présenté alors que le contrat de courtage était toujours valide, le vendeur doit verser une rétribution à son courtier. Cette obligation prévaut jusqu'à 180 jours (six mois) après la rupture du contrat.

«C'est au courtier de prouver que l'acheteur s'est manifesté par son entremise, mais règle générale, l'agent tient un registre détaillé des visiteurs, affirme Robert Nadeau, président de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Habituellement, ce n'est pas trop compliqué à démontrer.»