Dans un premier temps, il faut souligner que les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Lorsqu'un propriétaire fait un profit en vendant sa seule et unique maison, il n'a pas d'impôt à payer. Par contre, s'il se départit d'un chalet ou d'un terrain et qu'il encaisse un bénéfice, il devra payer des taxes sur son gain en capital.

Dans un premier temps, il faut souligner que les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Lorsqu'un propriétaire fait un profit en vendant sa seule et unique maison, il n'a pas d'impôt à payer. Par contre, s'il se départit d'un chalet ou d'un terrain et qu'il encaisse un bénéfice, il devra payer des taxes sur son gain en capital.

De plus, que des parents donnent ou vendent leur propriété (qui n'est pas leur résidence principale), ils doivent l'indiquer dans leur déclaration de revenu et payer de l'impôt sur le profit qu'ils ont réalisé ou qu'ils auraient réalisé s'ils avaient vendu à la valeur marchande.

Maison à 1 $

Quelques scénarios sont possibles pour effectuer un transfert à un membre de sa famille. Il y a plusieurs années, la vente d'une résidence à 1 $ était une coutume répandue. Mais les spécialistes s'entendent pour dire qu'il s'agit de la pire chose à faire.

«Il ne faut jamais faire ça!, lance Guylaine Lafleur, notaire et planificatrice financière. Les lois ont changé et ce n'est pas avantageux.»

Ce type de transmission est à éviter, indique Mme Lafleur, puisqu'il existe un flou fiscal et qu'il est possible que l'Agence canadienne du revenu ne le considère pas comme un don, mais comme une vente. Par conséquent, le coût de l'acquisition par l'enfant serait de 1 $, mais lorsque ce dernier déciderait d'en disposer, tout le prix de revente serait considéré comme un gain en capital (profit) et imposé.

Prenons l'exemple de Gaétan (nom fictif), qui décide de vendre son chalet d'une valeur de 120 000 $ au prix de 1 $ à sa fille Judith. Cette dernière n'aura qu'un dollar à débourser au moment de la transaction, mais quand elle disposera de la propriété, le prix de vente sera considéré comme un gain en capital. Si elle a vendu le chalet à sa valeur marchande de 120 000 $, elle devra payer de l'impôt sur 119 999 $. Une somme qui frôlerait les 30 000 $.

Il est donc nettement préférable que les parents donnent la propriété à leur enfant, indique Guylaine Lafleur, car l'impôt sur les dons a été aboli en 1985, en même temps que l'impôt sur la succession.

Si Gaétan donne son chalet à sa fille, d'un point de vue fiscal, il est présumé en avoir disposé à sa juste valeur marchande et Judith est présumée l'avoir acquise à ce même prix. Ainsi, si Judith décide de revendre à cette même valeur marchande, elle n'aura aucun impôt à payer sur son profit.

Vendre à moindre prix

De plus, certains croient, à tort, que vendre une résidence à un prix en dessous de la valeur du marché donne un coup de pouce à leur progéniture. «Il va y avoir une situation de double imposition», souligne Mme Lafleur. Le parent qui vend va devoir payer de l'impôt, tout comme l'enfant qui achète.

Reprenons l'exemple de Gaétan et Judith. Si celui-ci décide de vendre le chalet pour une somme en dessous de la valeur du marché, disons 50 000 $, il sera encore présumé avoir vendu à la juste valeur marchande. Judith, elle, aura un coût d'acquisition de 50 000 $, ce qui signifie que si elle revend le chalet 120 000 $, elle aura de l'impôt à payer sur son profit de 70 000 $.

Payer... le cadeau

Mme Lafleur propose plutôt de vendre le chalet au prix du marché et de donner une somme d'argent à l'enfant pour lui permettre de faire son acquisition. Il est également possible de financer l'achat par l'intermédiaire d'une reconnaissance de dettes signée par l'acheteur.

Ainsi, lorsque viendra le temps de vendre la propriété, le profit imposable sera moindre. «L'idée est d'éviter de payer de l'impôt deux fois sur la même somme», explique la planificatrice financière.