«Le marché reste très effervescent. Mais cette année, il y a plus de maisons à vendre. Donc moins d'exclusivités. Les acheteurs ont plus de choix», raconte Serge Brousseau, propriétaire de Re/Max du Cartier qui couvre Outremont, Mont-Royal, Westmount et le Plateau.
«Le marché reste très effervescent. Mais cette année, il y a plus de maisons à vendre. Donc moins d'exclusivités. Les acheteurs ont plus de choix», raconte Serge Brousseau, propriétaire de Re/Max du Cartier qui couvre Outremont, Mont-Royal, Westmount et le Plateau.
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. À la fin de février dernier, on dénombrait 35 699 maisons à vendre dans le Grand Montréal. C'est presque deux fois plus qu'à la même période en 2003. Entre 35 000 à 40 000 inscriptions, le marché se situe à un niveau plus normal, affirme Michel Beauséjour, chef de la direction de la Chambre immobilière du Grand Montréal.
Près de l'équilibre
Avec plus de choix, les acheteurs peuvent enfin souffler un peu. Prendre le temps de visiter plusieurs maisons avant de faire une offre. Négocier un peu.
Mais ils n'ont pas encore le gros bout du bâton. Le ratio vendeur/acheteur qui met en relief le nombre d'inscriptions de maisons à vendre, par rapport au nombre de transactions conclues pour un mois donné, indique que l'avantage est encore aux vendeurs.
Dans la région de Montréal, le ratio est présentement de six ou sept maisons pour un acheteur, après être tombé aussi bas que trois ou quatre il y a deux ans. Entre huit et 10, on considère que lemarché est équilibré. Au-delà de 10, l'avantage passe aux acheteurs.
Dans les condos de l'Île de Montréal, le marché est revenu à l'équilibre, avec un ratio de huit. Dans bien des secteurs, il faut compter plus de 80 jours en moyenne pour vendre son condo, par rapport à une soixantaine de jours il y a deux ans. Rien d'alarmant. Avec ce genre de délai, le marché est tout simplement plus équitable pour tous.
Pour les maisons haut de gamme, en banlieue surtout, le marché est déjà retourné à l'avantage des acheteurs. Dans la couronne Nord par exemple, le ratio acheteur/vendeur pour les maisons unifamiliale est de six. Mais le ratio grimpe à 15 pour les maisons de 250 000 $ et plus, et à 37 maisons par acheteur pour les maisons de 500 000 $ et plus.
Il s'agit souvent de maisons de rêve construites sur mesure pour satisfaire les goûts des propriétaires. Mais ces maisons ne pas nécessairement au rêve des acheteurs. «Il va falloir être plus ouvert à la négociation. Les propriétaires ne sont pas sûr de revendre au même prix», avance Paul Cardinal, analyste principal à la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL).
La construction se tranquillise
Le marché des maisons neuves revient aussi sur terre. Après des années de mises en chantier record, l'achalandage dans les bureaux de vente a commencé à baisser à partir de 2004.
«On a senti une grande différence dans le condo plus luxueux (plus de 400 000 $) et dans le condo moyen de gamme de plus grande superficie (300 000 à 400 000 $)», dit Jacques Vincent, coprésident de la firme de construction de condos Prével.
Dans la région de Montréal, le nombre de condos neufs et non occupés a quadruplé en deux ans, passant de 500 à 2000 unités. Les promoteurs se sont ajustés : les mises en chantier ont reculé de 12 % en 2005 dans la région de Montréal. Une première baisse en sept ans.
Le repli n'est pas terminé. Les mises en chantier devraient fondre de 13 cette année, et de 16 % en 2007, prévoit la SCHL. Rien de bien inquiétant.
Pour Steve Demers, économiste principal à l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ), il s'agit seulement d'un repli stratégique. «Le marché se réaligne sur la tendance démographique à long terme.»
Les promoteurs ne s'en plaignent pas. Au contraire. Trouver un menuisier ou un maçon était devenu un défi pour les grands constructeurs... et un cauchemar pour les particuliers qui souhaitaient rénover leur maison.
«Cela fait juste enlever de la pression sur les coûts de construction, et stabiliser les prix de vente. C'est plus confortable pour tout le monde», dit M. Vincent.
Hausses de prix raisonnables
Le meilleur rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs a freiné la cavalcade des prix de vente.
En 2005, le prix des maisons unifamiliales sur le marché de la revente a grimpé de 7 %, deux fois moins vite que l'année précédente. Cette année, la hausse devrait se limiter à 4%, prédit la SCHL.
«C'est un taux plus normal pour l'immobilier : environ le double de l'inflation, dit M. Beauséjour. Nous on est contents. L'industrie ne pouvait pas survivre longtemps à des hausses de prix aussi fortes. Ça rend l'accessibilité à la propriété trop difficile.»
La hausse des prix restera plus modérée ces prochaines années. Mais personne ne prévoit de baisse. Historiquement, cela ce produit rarement dans l'immobilier. Durant la période de grande morosité des années 90, les prix des maisons unifamiliales ont reculé quatre années sur 10, mais jamais de plus que 2% chaque fois.
De toute façon, on est très, très loin de cela. Les cinq grandes variables qui tissent la toile de fond du marché immobilier, demeurent solides.
1. Oui, il est vrai que les taux hypothécaires remontent Mais ils demeurent à un niveau historiquement faible. La SCHL voit le taux affiché pour un terme de cinq ans s'élever à 6,75 % d'ici la fin de l'année, par rapport à 6,2 % à la fin de 2005. «Si les taux montaient de 2%, ça deviendrait inquiétant», dit M. Cardinal.
2. La création d'emplois au Québec sera moins rapide que celle des dernières années, mais elle sera tout de même positive.
3. La confiance des consommateurs est à la baisse. Mais elle est seulement passée d'un niveau record à un niveau normal, dit M. Beauséjour.
4. Avec le boom de la construction, la pénurie de logements s'estompe. Le taux d'inoccupation est à 2%, mais il demeure sous le point d'équilibre, environ de 3% environ.
5. La démographie reste favorable. La demande sur le marché immobilier dépend de la croissance de la population, donc de l'immigration et des grands courants démographiques. Présentement, nous sommes au milieu d'un ajustement générationnel, dit M. Beauséjour.
«Les baby-boomers vendent leur maison parce que leurs enfants sont partis. Ils achètent un pied-à-terre au centre-ville et une maison de campagne. Leurs enfants sont dans la trentaine. Ceux qui n'ont pas d'enfants achètent un condo. Ceux qui en ont vont souvent vers une maison en banlieue.»
5 conseils pour vendre
Le marché immobilier s'équilibre. Plus question pour les vendeurs de demander la lune. Voici quelques conseils pour vendre viteet bien.
1. FAITES UNE BONNE ÉTUDE DE MARCHÉ
Il faut bien analyser les maisons comparables dans le quartier, explique Frances Martin, agent immobilier pour La Capitale dans l'ouest de l'île de Montréal. «On regarde au moins trois maisons qui se sont vendues très récemment. On regarde aussi trois maisons qui ne se sont pas vendues, afin de voir pourquoi», explique-t-elle. «L'agent peut faire des tests de prix. Il peut faire une visite libre seulement pour les agents immobiliers afin de jauger le marché», ajoute Michel Beauséjour, de la Chambre immobilière du Grand Montréal.
2. FIXEZ LE BON PRIX
Si on demande un prix trop élevé, on peut «brûler» la maison, prévient M. Beauséjour. «Quand la maison reste trop longtemps sur le marché, les acheteurs pensent qu'elle a un défaut», dit-il.
3. RÉALISEZ DES RÉNOVATIONS PRIORITAIRES
Une maison bien entretenue sera plus facile à vendre. Procédez aux rénovations prioritaires. Par exemple, une toiture fraîchement refaite facilitera la vente.
4. REFAITES UNE DÉCORATION PLUS AÉRÉE
Un bel aménagement intérieur aura du punch pour les visiteurs, et fera mieux paraître votre maison. Retirez des meubles: les pièces sembleront plus grandes. Enlevez les bibelots: la maison sera plus aérée. Maximisez la lumière.
5. CHOISISSEZ DES COULEURS NEUTRES
Ce n'est pas tout le monde qui aime le rouge vif, le bleu royal ou l'orange brûlé. Si possible, utilisez des couleurs neutres, susceptibles de plaire à tous.