L'hypothèque légale, une arme redoutable

Ces derniers acquièrent donc un droit de premier rang - ou supérieur à celui du prêteur hypothécaire - sur l'immeuble que vous possédez. Mais seulement pour la plus-value occasionnée par les travaux qu'ils y ont exécutés ou les matériaux qu'ils ont fournis.

Ces derniers acquièrent donc un droit de premier rang - ou supérieur à celui du prêteur hypothécaire - sur l'immeuble que vous possédez. Mais seulement pour la plus-value occasionnée par les travaux qu'ils y ont exécutés ou les matériaux qu'ils ont fournis.

Pour se prémunir contre ce genre d'ennui, il faut de préférence s'en remettre à son notaire eu égard à l'analyse des titres et au contrôle des décaissements, puis se pourvoir d'une assurance-hypothèque légale.

«Qu'on soit rassuré, les hypothèques légales sont moins fréquentes qu'on ne le pense. Encore que c'est sur les grands immeubles résidentiels neufs qu'on les retrouve le plus souvent. Mais quand cela arrive à un particulier, il est dévasté. D'où l'importance de prendre des précautions», dit-on à la Chambre des notaires du Québec.

Si vous vous faites bâtir, confiez à votre notaire le contrôle financier de votre projet. «Il ne fera les paiements afférents qu'après avoir obtenu de l'entrepreneur les quittances établissant qu'il a bien payé ses sous-entrepreneurs», détaille la Chambre, tout en recommandant fortement de souscrire à une assurance hypothèque légale dont la prime, chez Stewart Title Guarantees par exemple, est de 150 $ pour une maison de 500 000 $ et moins.

Vice-présidente de la division canadienne de Stewart Title, Julie Lévesque précise toutefois que l'assurance n'est consentie que sur recommandation du «notaire instrumentant».

Par ailleurs, détaille-t-elle, la prime n'est payée qu'une seule fois, tandis que l'assuré n'a qu'à démontrer à l'assureur le dommage subi sans égard à la faute et celui qui l'a commise.

Cette couverture, continue-t-elle, fait partie d'une assurance-titres globale qui comprend, entre autres, des protections contre les erreurs d'arpentage, voire de vieux arrérages de taxes municipales et scolaires, mais excluant les vices cachés et les sols contaminés. «Quand on achète une maison, on y emménage, on la met à son goût, on la décore, on s'y sent bien. Les nouveaux propriétaires n'ont surtout pas envie qu'une hypothèque légale leur tombe dessus. C'est pourquoi il est préférable qu'ils s'assurent... au cas où», continue Mme Lévesque.

Banque

Mais si c'est la banque qui, en sa qualité de prêteuse, effectue elle-même les paiements à l'entrepreneur, elle retient pendant au moins 35 jours suivant la fin des travaux de construction 10 % à 20 % des sommes reliées au projet. Cela, pour se prémunir, entre autres, contre les hypothèques légales qui pourraient être inscrites dans les 30 jours de la fin des travaux.

Dans ce cas, à moins que l'entrepreneur ne s'acquitte de toutes ses obligations envers les sous-entrepreneurs, la banque ne paie plus.

«Attention! Il arrive que des sous-entrepreneurs essaient de faire publier leur hypothèque légale hors délai, met en garde Mme Lévesque. C'est incorrect et sans effet. Mais c'est l'acheteur qui aura le fardeau de la faire radier. L'assureur lui viendra donc en aide», révèle-t-elle.

Directrice du contentieux au sein de l'Association des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ), Jacinthe Savoie rappelle qu'un sous-entrepreneur, pour le cas où il n'aurait pas été payé, doit déposer, six mois au plus tard après la fin des travaux, un «préavis d'exercice d'un droit hypothécaire» pour prendre l'immeuble en paiement ou pour le faire vendre sous contrôle de justice. Mais à la condition d'avoir rempli toutes les conditions légales préalables. Sinon, l'hypothèque légale s'éteint.

Y a-t-il davantage de particuliers, à présent, qui ont à faire face à des hypothèques légales? demande Le Soleil à Me Savoie. Difficile à dire, répond-elle, tout en postulant qu'il est plausible qu'il y en ait plus parce qu'il y a eu plus de construction résidentielle ces dernières années.

Dénonciation

Par ailleurs, c'est vous le propriétaire ou le donneur de travail à l'entrepreneur, il est possible qu'un sous-entrepreneur engagé par ce dernier vous envoie une lettre «aimable» vous informant qu'il a obtenu un sous-contrat avec votre entrepreneur. «Dans ce cas, soyez sur vos gardes car c'est à ce moment que son droit à l'hypothèque légale prend naissance», recommande Michel Normand, avocat au sein de l'étude Gravel Bédard Vaillancourt, de Sainte-Foy.

Cependant, vous devriez avoir reçu cette lettre avant même que le sous-entrepreneur n'ait commencé ses travaux et que ses équipements et matériaux ne soient rendus sur le chantier. C'est la loi.

Il vous dira donc qu'il a passé un contrat de fourniture de biens et services de construction ou de rénovation avec votre entrepreneur et à quel prix. Du coup, il vous fera part de son intention de se prévaloir de son droit à l'hypothèque légale. C'est ce qu'on appelle la dénonciation du contrat.

D'après Me Normand, si le sous-entrepreneur ne «dénonce» pas son contrat et qu'il fait tout de même inscrire contre votre propriété une hypothèque légale dans les 30 jours suivant la fin des travaux, celle-ci ne sera pas valide.

Donc, si vous recevez une lettre pareille, ne la jugez pas sans importance. Hâtez-vous d'en faire part, selon le cas, à votre notaire ou à votre prêteur hypothécaire. «Une quittance des sommes dues à ce sous-traitant qui aura dénoncé son contrat sera alors exigée de l'entrepreneur à moins que, comme modalité de protection, on tire un chèque à l'ordre conjoint de l'entrepreneur et du sous-entrepreneur concerné», explique l'avocat.

Chaîne des titres

En 16 ans de pratique, jamais la notaire Francine Baillargeon, de Lac-Etchemin, n'a été aux prises avec des hypothèques légales. Elle suppose qu'en région, les entreprises de construction, plus exposées à leurs concitoyens qu'en ville, s'acquittent plus scrupuleusement de leurs obligations envers les sous-entrepreneurs.

Néanmoins, lorsqu'une maison est vendue aussi bien par un entrepreneur que par un particulier, elle doit remonter la chaîne des titres pour découvrir ou non des hypothèques légales.

Qu'il n'y en ait pas ne lui suffit pas. Elle fait signer au vendeur une déclaration selon laquelle il n'a pas fait exécuter des travaux au cours du dernier mois et qui pourrait donner matière à des hypothèques légales appréhendées.

Enfin, ne sont admissibles à l'hypothèque légale que les travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement.

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Renseignements:

Stewart Title Guarantees (450) 973-4446, www.stewart.ca

Chambre des notaires du Québec: 1 800 668-2473