Bon an mal an, moins de 5 % des propriétés se vendent sans garantie légale au Québec. La plupart du temps, il s'agit d'héritages ou de saisies bancaires. Dans les deux cas, les propriétaires de la maison ne l'ont pas habitée, et ne veulent pas être tenus responsables des vices cachés.

Bon an mal an, moins de 5 % des propriétés se vendent sans garantie légale au Québec. La plupart du temps, il s'agit d'héritages ou de saisies bancaires. Dans les deux cas, les propriétaires de la maison ne l'ont pas habitée, et ne veulent pas être tenus responsables des vices cachés.

«Il y a aussi des personnes âgées qui vendent sans garantie légale. Elles veulent se prémunir et protéger leur succession contre d'éventuels recours, explique Gabrielle Azran, avocate. Et puis, finalement, il y a les propriétaires de maisons en mauvais état, qui savent que les acheteurs pourraient avoir des problèmes, et qui veulent éviter de devoir payer pour d'éventuels vices cachés.»

En acceptant d'acheter une maison sans garantie légale, l'acquéreur renonce à un droit qui va de soi dans les transactions immobilières: le droit de recours en cas de vice caché.

Est-ce à dire qu'il est hasardeux d'acheter avec une telle condition? Oui, mais il y a toujours moyen de se protéger. «Il faut absolument faire inspecter la maison par un professionnel, affirme Me Azran. L'inspecteur va poser de nombreuses questions et tout noter dans son rapport. C'est important, parce que si le vendeur ment, garantie légale ou pas, l'acheteur a le droit de revenir contre lui.»

Voilà donc les limites de l'expression «à vos risques et périls» que les agents inscrivent parfois dans la description des propriétés à vendre sans garantie légale. L'acheteur peut se faire dédommager s'il prouve que le vendeur a délibérément caché des faits, ou qu'il ignorait des problèmes évidents.

Pour y arriver, il lui faut des documents officiels. Une inspection visuelle par un beau-frère qui s'y connaît en construction n'a pas beaucoup de poids devant un juge. «En tant qu'acheteur, on a l'obligation de faire le maximum pour ne pas se faire avoir. Sinon, le juge va nous dire qu'on aurait dû faire nos devoirs», précise Me Azran.

Mais une inspection en bonne et due forme n'élimine pas tous les risques de l'achat sans garantie légale. Si, au moment de rénover la salle de bains, l'acquéreur s'aperçoit que l'installation électrique n'est pas réglementaire, il n'a aucun recours contre l'ancien propriétaire. Ce dernier pouvait très bien ignorer qu'à l'origine, le travail a été bâclé.

Au bout du compte, le coût des travaux double, et le nouvel acheteur doit tout payer lui-même. Avec une garantie légale, il aurait eu un recours. Malgré tout, les agents immobiliers affirment que les maisons à vendre sans garantie légale trouvent preneur assez facilement

Selon Normand Chouinard, agent immobilier, une vente sans garantie légale ne justifie pas un rabais substantiel. «Le prix reflète la valeur de la maison, soutient-il. On n'a jamais perdu une vente parce qu'il n'y avait pas de garantie légale. Et si la maison est en mauvais état, les acheteurs s'attendent à devoir faire des travaux, alors la garantie légale n'influence pas beaucoup le cours des négociations.»