Dépôt de garantie, la mauvaise solution

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Selon les données de Statistique Canada, un peu plus d'un ménage locataire sur trois doit consacrer aux coûts d'habitation plus de 30 % de son revenu.

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Ces derniers jours, la sphère médiatique s'emballe au sujet de certains locataires ayant accumulé des dizaines de milliers de dollars de dettes en ne payant pas leur loyer durant des années. Habiles pour manipuler l'opinion publique, les lobbys de propriétaires immobiliers montent en épingle ces cas d'espèce afin de mettre à l'avant-scène leur programme politique. La solution passerait, selon eux, par la légalisation du dépôt de garantie. L'ampleur de la désinformation est telle qu'il est essentiel d'amener un autre son de cloche concernant la question du non-paiement de loyer et la demande de ces groupes de pression.

Des causes complexes

D'emblée, précisons que, globalement, le non-paiement de loyer a un impact marginal sur les profits de l'immobilier. Dans une étude menée en 2002 sur le parc de logements privés, des chercheurs de l'INRS-UCS arrivaient au constat que les pertes entraînées par les loyers impayés équivalent à seulement 1,2 % du revenu potentiel annuel des immeubles.

Cette précision faite, il reste qu'on ne peut nier que des locataires aient des difficultés à payer le loyer. À la racine des problèmes de paiement, il y a évidemment la flambée vertigineuse des loyers depuis 2000 (52 % dans la région de Québec), mais il existe aussi des causes complexes, des histoires de misère. Des circonstances de vie (maladie, perte d'emploi, séparation) faisant en sorte que le revenu disponible devient insuffisant pour payer le loyer. Comme ce locataire, récemment venu consulter notre organisation après être tombé pour la première fois de sa vie sur l'aide sociale, qui se rend bien compte, à son grand désespoir, qu'il ne sera plus en mesure de payer le propriétaire. Comme cette locataire, mère monoparentale, dont le revenu a été réduit et qui, en raison d'un retard de loyer, subit toutes sortes de pressions illégales et d'agressions de la part du propriétaire.

Il y a aussi des circonstances entourant des problèmes de logement ou encore des pratiques illicites des propriétaires eux-mêmes. Par exemple, des locataires de logements en mauvais état, découragés par les délais de près de deux ans avant de se faire entendre à la Régie du logement (autre grave injustice, rappelons-le, puisque ce délai n'est que d'une quarantaine de jours dans les cas liés au paiement du loyer), qui se font justice eux-mêmes en retenant le loyer. Ou encore, comme ces propriétaires du Vieux-Québec, cherchant à se débarrasser par tous les moyens d'un locataire pour doubler le loyer, qui ne sont pas venus collecter le loyer du mois d'avril, malgré les nombreux appels du locataire, et qui ont entrepris un recours à la Régie du logement en résiliation de bail pour non-paiement.

Une solution déconnectée

Autant l'état des lieux entourant le non-paiement de loyer est beaucoup plus complexe que ne le laisse entendre la démagogie des regroupements de propriétaires bailleurs, autant la légalisation du dépôt de garantie est une solution déconnectée de la réalité.

Les faits sont pourtant clairs : les locataires doivent survivre avec des revenus modestes. Selon le Portail de l'information sur le marché de l'habitation, mis en ligne par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), au Québec, le revenu médian des ménages locataires est d'à peine 32 046 $, 117 % de moins que celui des ménages propriétaires. Plus de 400 000 ménages locataires (30,6 %) vivent avec un revenu annuel inférieur à 20 000 $ par année. Selon les données de Statistique Canada, un peu plus d'un ménage locataire sur trois doit consacrer aux coûts d'habitation plus de 30 % de son revenu. Bref, une grande portion des locataires vit dans la précarité financière, rendant toute marge de manoeuvre inexistante.

Dans un tel contexte, comment peut-on penser que des ménages, qui doivent déjà couper dans leurs besoins essentiels pour boucler leur budget, ont le loisir de verser en dépôt de garantie plusieurs centaines de dollars (voire plusieurs milliers de dollars pour les personnes âgées en résidence)? La légalisation d'un tel dépôt serait une attaque directe envers le droit à l'accès à un logement pour des centaines de milliers de personnes.

Au surplus, puisque le dépôt de garantie servirait également à dédommager les propriétaires pour les bris au logement, il est aisé d'imaginer tout le bordel juridique à venir. Il est déjà courant, au moment des déménagements, que des propriétaires réclament des montants injustifiés pour des dommages qui n'ont rien à voir avec la négligence du locataire, mais plutôt à l'usure normale ou à la vétusté. Avec le dépôt de garantie, il est évident que la tentation de ne pas restituer, sans motif valable, l'argent au locataire sera forte, embourbant le Tribunal de milliers de causes supplémentaires.

Le ministre Coiteux doit dire non

Il est urgent que le ministre responsable de l'habitation, Martin Coiteux, mette un terme aux inquiétudes chez les locataires en donnant une fin de non-recevoir à la demande des propriétaires immobiliers. Il serait irresponsable de légaliser le dépôt de garantie qui pénaliserait l'écrasante majorité des locataires.

Enfin, concernant les difficultés de paiement de loyer de certains locataires, il est essentiel de s'attaquer au problème en freinant les hausses abusives par un contrôle universel des loyers et en mettant en place des mesures structurelles d'augmentation du revenu des personnes moins nanties.

Jonathan Carmichael, Organisateur communautaire au BAIL, Québec

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