La saga du complexe de Saint-Augustin

Le projet controversé du complexe sportif de Saint-Augustin... (Photothèque Le Soleil)

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Le projet controversé du complexe sportif de Saint-Augustin ouvrira finalement ses portes en 2015 dans les délais prévus et le respect du budget établi.

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(Québec) Le complexe sportif de Saint-Augustin ouvrira ses portes en 2015 dans les délais et le budget prévu: 32 millions $ pour deux glaces, une piscine, un bassin et des espaces de service.

Ce qui soulève (encore) des questions, ce n'est pas tant le résultat que la genèse de ce projet, erratique, ponctuée de virages et de promesses rompues.

Un projet marqué par un manque de prévoyance, une expertise technique approximative et des déclarations politiques confuses. Il s'en dégage une impression d'amateurisme.

Cela s'explique en partie par le contexte dans lequel les élus de Saint-Augustin se sont placés pour prendre des décisions importantes. Un contexte d'urgence.

À deux reprises, la Ville a dû agir avec «un gun sur la tempe», ce qui n'est pas l'idéal pour réfléchir avec sérénité.

Une première fois lors de l'achat de l'aréna Acti-Vital en 2009, point de départ de la saga; une seconde lorsque la Ville a bousculé un projet de construction pour ne pas perdre une subvention du gouvernement.

Il en a résulté des décisions précipitées et mal documentées et une consultation publique minimale. 

À peine 19 citoyens ont exprimé leur désaccord pour un projet d'emprunt de 34 millions $, l'équivalent de 80 % du budget annuel de la Ville. 

En proportion, c'est comme si Québec avait emprunté en douce 1milliard $ pour son amphithéâtre.

Le projet fut en cours de route freiné par le refus de l'agglomération de modifier le zonage pour autoriser un complexe avec arénas, piscines, hôtel et restos le long de l'autoroute. Cela pose la question de la gouvernance régionale. 

La résultante fut de faire fuir un promoteur privé que la Ville n'a pas trouvé à remplacer et a dû mettre 17 millions $ de sa poche. 

Entre l'annonce initiale et la réalisation, le projet aura été amputé de plus de 1500 places dans les estrades sans que la facture soit revue à la baisse.

Contrairement à ce qu'on a entendu ces derniers jours, le nouveau complexe sportif représente une part négligeable des coûts de proximité 2015 à Saint-Augustin.

À peine 175557 $ sur un service de la dette de 7,4 millions $.

Le rythme va augmenter pour atteindre 1,3 million $ par année à partir de 2016 ou de 2017. 

Cela pourrait alors représenter un fardeau de quelques centaines de dollars par porte, sans compter les coûts de gestion du complexe.

***

J'ai retenu de la saga du complexe sportif de Saint-Augustin cinq faits troublants qui soulèvent des questions et appellent des explications.    

La Ville de Saint-­Augustin a payé 7 millions$ en 2009 pour l'aréna Acti-Vital et l'a revendu pour 2,9 millions $ en 2014. De deux choses l'une.

Ou bien Saint-Augustin a payé trop cher en 2009 ou bien elle a vendu au rabais en 2014.

Ma compréhension est que Saint-Augustin a payé trop cher pour un aréna mal foutu qui nécessitait d'importants travaux de rénovation. 

Le problème est que la Ville s'est retrouvée avec un «gun sur la tempe», reconnaît le maire Marcel Corriveau.

Le bail de l'Acti-Vital venait à échéance à la fin de la saison 2008-2009. Le propriétaire a exigé de la Ville un nouveau bail de 10 ans qui faisait presque doubler les coûts de location. Si la Ville refusait, le propriétaire fermait l'aréna. 

Saint-Augustin n'avait pas vu venir le coup et n'avait pas de plan B. 

Il n'y avait pas d'heures disponibles dans d'autres arénas. L'option d'une construction neuve fut aussi écartée. Cela aurait pris deux ans et à plus de 20 millions $, «l'option n'était pas la plus appropriée financièrement».

La Ville était donc à la merci du propriétaire Gérald Landry, un entrepreneur de Montréal. C'est dans ce contexte que s'engagent des négociations pour acheter l'Acti-Vital.

L'immeuble avec le terrain est évalué à 2,4 millions $, mais il faut y ajouter la valeur de la «clientèle».

Que vaut la clientèle d'un aréna désuet dont la Ville est elle-même le principal client? Difficile à dire. 

Pour établir la juste valeur marchande d'un commerce, il faut que les parties soient à «égalité», que l'un n'ait pas d'avantage sur l'autre et qu'il n'y ait pas de menace, rappelle l'expert-conseil Martin De Rico.

À l'évidence dit-il, la vente de l'Acti-Vital «n'était pas une transaction tout à fait normale». 

Le propriétaire de l'Acti-Vital a usé du même forcing pour vendre l'aréna de Val-Bélair 9,5 millions $ à la Ville de Québec. 

Dans les journaux de l'époque, le maire Marcel Corriveau estimait avoir fait une «bonne affaire». Acheter et rénover (avec des subventions) allait coûter moins cher sur 10 ans que le loyer demandé par l'Acti-Vital, disait-il.

On peut facilement penser aujourd'hui que Saint-Augustin a payé trop cher pour l'Acti-Vital.  

Mais on peut aussi comprendre que le maire n'ait pas voulu porter l'odieux d'une annulation de saisons de hockey et de patinage, faute d'aréna.

Pourquoi revendre moins cher cinq ans plus tard alors que l'évaluation municipale avait presque doublé?

À la revente, il n'y avait pas de fonds de commerce en jeu. L'évaluation municipale indiquait 4,4millions $. Cela incluait le bâtiment, mais la seule véritable valeur de l'Acti-Vital était celle du terrain. 

À 2,9 millions $, la Ville de Saint-Augustin a vendu à prix raisonnable, croit M. De Rico.

2 La Ville a sous-estimé de 300 % les coûts de rénovation avant d'acheter l'Acti-Vital. 

Au moment de l'achat, en mars 2009, la Ville estime qu'une «rénovation optimale» coûtera 4 millions $. La perception est alors que l'immeuble est relativement en bon état.

Le règlement d'emprunt précise cependant que l'achat est conditionnel à une «évaluation des travaux à être effectués». 

Quelques mois plus tard, l'évaluation grimpe pourtant à 5-6 millions$, puis à 12 millions $, le triple des estimations de départ. 

«Les coûts ont été mal évalués à l'interne», reconnaît aujourd'hui le maire Corriveau.

Je comprends que la Ville s'est aussi laissé séduire par un concept architectural et des «tant qu'à y être» menant à une réfection complète des équipements et de l'enveloppe extérieure.

On parle désormais d'un projet de 19 millions $ (achat et rénovation).   

Saint-Augustin mise sur des subventions pour partager la facture, mais apprend qu'elle ne les aura pas. Cela mettra fin au projet de rénovation de l'Acti-Vital.  

3 La Ville est revenue sur l'engagement de conserver l'Acti-Vital pour des activités sportives au «bénéfice des contribuables». 

Dans le règlement d'emprunt pour la construction du nouveau complexe sportif, le 1er octobre 2012, la Ville affirme que «le projet s'ajoute aux infrastructures déjà existantes».

L'Acti-Vital sera «réaménagé pour l'usage d'autres activités sportives publiques... au bénéfice des contribuables».

La vérité est cependant que la Ville n'a aucune évaluation des besoins véritables des citoyens ni de ce qu'elle pourrait faire à l'Acti-­Vital. Elle a voté le maintien de l'Acti-Vital sur «l'intuition des élus», rapporte M.Corriveau. Dans les faits, «il y avait trop de contraintes, des problèmes de capacité portante, de drainage, de plafond trop bas, etc.», fait valoir le maire.

La Ville connaissait pourtant l'état de l'Acti-Vital au moment de voter le règlement d'emprunt. C'est d'ailleurs pour cela qu'elle avait renoncé à le rénover.

L'Acti-Vital a été vendu l'automne dernier et sera démoli pour faire place à une résidence pour personnes âgées. 

Sur le plan financier, ce sera une excellente affaire pour la Ville qui touchera des taxes sur un nouvel immeuble de 60 millions $.

4 Le maire Corriveau a rompu son engagement de l'été 2012 d'un projet qui ne coûtera «pas un sou» aux citoyens. La réalité est que la Ville va payer 17 millions $. 

Au début 2012, la Ville a vent d'un nouveau programme d'aide à la construction neuve d'arénas.Le maire Corriveau a en tête le modèle d'un complexe multifonctionnel en PPP comme envisagé à Lévis. Il prend contact avec le même promoteur, Pierre Gagné, qu'il s'adonne à connaître.

Celui-ci se montre intéressé. La Ville est prête à lui céder un terrain bien en vue dans le parc industriel le long de l'autoroute 40. 

M. Gagné et le gouvernement investiraient 15 millions $ chacun. 

En juillet 2012, le maire annonce un projet qui ne «coûtera pas un sou» aux citoyens de Saint-­Augustin. «Un cadeau de 30 millions $», titre Le Soleil

Les journaux situent cependant le projet sur la route 138. Une confusion que le maire ne réussit pas à expliquer autrement que pas une erreur des médias. En entrevue cette semaine, les réponses du maire sur ce sujet étaient confuses et vagues. 

Le projet avec M. Gagné va avorter. M. Corriveau explique aujourd'hui que l'agglomération a refusé de modifier le zonage pour permettre de construire un hôtel et des restos à côté du futur complexe sportif.

M. Gagné apporte cependant une précision. «Ce n'était pas juste le zonage.» Il y avait aussi un problème avec le PPP. M. Gagné a choisi de se retirer.

Saint-Augustin n'a pas trouvé (ni pas cherché) d'autres promoteurs. Le temps pressant pour ne pas perdre la subvention, la Ville a décidé d'investir elle-même les 15 millions $ manquants, auxquels elle a dû ajouter 2 millions $ pour l'achat d'un terrain.

Saint-Augustin devra aussi assumer les coûts de gestion du nouveau complexe sportif. Elle pourra cependant faire l'économie de coûts de location d'heures de glace. 

5 La précipitation à trouver un terrain pour le complexe sportif a conduit la Ville à entreprendre une expropriation non nécessaire. Elle a dû dédommager le propriétaire de ce terrain.

Après l'échec du PPP avec M. Gagné, Saint-Augustin est pressée de ficeler son projet pour ne pas perdre la subvention du gouvernement.

La Ville trouve alors un terrain privé sur la route 138 et lance un processus d'expropriation sans savoir quel sera le prix à payer.

La Ville regarde aussi un terrain du camping Juneau (problème de zonage agricole) et un troisième terrain voisin de l'hôtel de ville, moins cher que celui que la Ville tente d'exproprier. C'est ce dernier terrain qui sera retenu.

La Ville interrompt alors le processus d'expropriation sur le terrain de la 138, mais a dû verser 5400 $ de dédommagement au propriétaire, le Groupe GP.

Un montant minime pour un projet de cette ampleur, mais cela illustre la précipitation avec laquelle la Ville a agi dans ce dossier.

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