10 000 $ pour perte d'intimité: le jugement cassé en appel

Selon le juge de première instance, Jocelyn Geoffroy,... (Photo tirée de Google Street View)

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Selon le juge de première instance, Jocelyn Geoffroy, la maison «fautive» (à gauche) causait un inconvénient «anormal» pour le voisin de par sa taille. La Cour d'appel a statué que le qualificatif était erroné et a prôné le «devoir de tolérance entre voisins» lorsqu'un inconvénient est considéré comme normal.

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(Québec) Le jugement date de quelques mois, mais mérite d'être rapporté, car il remet les pendules à l'heure sur le sujet délicat de ce qu'est le bon voisinage en ville.

Vous vous souvenez peut-être de cette histoire (2012) d'un citoyen de Sainte-Foy qui a obtenu un jugement ordonnant à son voisin de lui verser 10 000 $ en dommages pour perte d'intimité.

Le juge Jocelyn Geoffroy (Cour supérieure) avait estimé qu'une maison nouvellement construite rue du Général-Allard privait le voisin d'intimité dans sa cour, sa salle à manger et sa salle de bain.

Cette maison de deux étages respectait le zonage municipal et n'avait rien en apparence de très différent de celles qu'on trouve dans les quartiers résidentiels.

Le juge Geoffroy avait pourtant conclu que cette maison causait un inconvénient «anormal» pour le voisin.

Non seulement lui a-t-il accordé des dommages, mais il avait ordonné au «fautif» d'ériger un écran d'intimité au bout de sa terrasse extérieure et d'apposer une «pellicule au fini dépoli» sur ses fenêtres donnant du côté du voisin.

La Ville de Québec et le voisin «coupable» avaient porté la cause en appel. Ils ont finalement (heureusement) obtenu raison.

Dans une décision sans équivoque, la Cour d'appel a infirmé le jugement de première instance.

Les juges France Thibault, Nicholas Kasirer et Claude C. Gagnon estiment que le juge Geoffroy a erré en concluant que la nouvelle maison causait des inconvénients «anormaux» pour le voisin.

L'exercice du droit de propriété des uns est limité par celui des autres, rappelle la Cour.

Mais il y a aussi un «devoir de tolérance entre voisins» lorsqu'un inconvénient est considéré comme normal.

Avoir une vue directe sur la maison ou la cour de son voisin n'a jamais été considéré comme un «trouble de voisinage» anormal.

Cette règle, qui tient autant du droit que du gros bon sens, était compromise par le jugement Geoffroy.

On imagine les conséquences s'il avait été maintenu.

Il serait devenu pratiquement impossible de construire ou d'agrandir en ville sans s'exposer à une poursuite en dommages d'un voisin.

Il n'y aurait pas eu de limite, car même le plus modeste bungalow peut offrir une vue sur la cour ou la fenêtre de son voisin.

La brutalité et la disproportion de certains projets immobiliers sont parfois dénoncées, avec raison.

Mais l'objectif de mettre fin au gaspillage du sol est largement partagé. Cela implique de construire là où il y a de l'espace, souvent à proximité de voisins, ce que le jugement Geoffroy mettait en péril.

***

L'autre conséquence aurait été la confusion et la perte de confiance dans la municipalité.

À qui les citoyens allaient-ils pouvoir se fier avant de construire, si un feu vert de la Ville n'a pas de valeur légale.

La Cour d'appel vient dissiper cette confusion. Il y a cependant une nuance à faire.

La Cour ne dit pas que le respect d'un règlement municipal assure automatiquement la légalité d'un projet. Encore faut-il que ce projet ne cause pas de trouble de voisinage anormal ou déraisonnable.

Il y a cependant une forte présomption que si le zonage a été suivi, il n'y a pas à s'inquiéter.

Le genre d'exception qu'on pourrait imaginer est celui d'un usage industriel, comme à l'ancienne Cimenterie St-Laurent dans Beauport.

Cette cimenterie a opéré en toute légalité jusqu'en 1997 en vertu d'une loi spéciale du Parlement adoptée en 1952. Invoquant le caractère anormal et excessif des troubles de voisinage (poussière, odeurs, bruit), des citoyens ont obtenu des dommages lors d'un recours collectif.

L'affaire a été menée jusqu'en Cour suprême, qui a maintenu les dommages pour les voisins.

L'histoire de la cimenterie peut peut-être faire penser au débat sur le Port de Québec (émission de poussière). Il n'a cependant rien de commun avec les dommages à l'intimité causés par les fenêtres ou la galerie d'un voisin.

Incidemment, l'avocat des demandeurs de la rue du Général-Allard n'a pas fait de démarches auprès de la Cour suprême pour essayer de faire infirmer la décision de la Cour d'appel du Québec.

***

Le jugement de la Cour d'appel ne doit pas être interprété comme un permis de densifier n'importe comment sans égard aux voisinages.

Les villes doivent continuer d'arbitrer avec le plus de vigilance possible les règles de l'acceptable dans un quartier. Cela veut dire déterminer les hauteurs, les usages et les marges de recul, parfois les matériaux.Mais à sa face même, bâtir un cottage de deux étages dans une rue résidentielle en ville est dans les limites de l'acceptable. C'est ce qu'a reconnu la Cour d'appel.

En enjeu de droit, mais aussi de gros bon sens.

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