10 000 $ pour perte d'intimité

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À l'origine un bungalow, le propriétaire de la maison de gauche a obtenu de la Ville la permission de se construire une nouvelle maison. Une situation qui a déplu son voisin, ressentant une perte d'intimité et le sentiment d'être envahi.

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(Québec) On aurait tort de n'y voir qu'une chicane de voisins.

C'est une histoire de «densification douce» qui a mal tourné. Une histoire comme on en trouve par dizaines dans les quartiers de banlieue : la perception qu'une nouvelle maison est trop grosse pour son voisinage cause une perte d'intimité et un sentiment d'être envahi et écrasé.

L'affaire est allée en Cour supérieure et s'est conclue par un jugement déroutant. Elle a d'ailleurs été portée en appel.

Quand je suis passé voir, rue Général-Allard, dans Sainte-Foy, j'ai d'abord cru que je m'étais trompé d'adresse.

Il y avait là une maison bleue, comme on en voit beaucoup. Rien d'un monstre ou d'une verrue. De jolies couleurs même.

La maison est plus haute sur pattes que celles du voisinage, mais m'a semblé à bonne distance du voisin.

On est ici dans les perceptions. Pour celui qui a vécu près d'un terrain inoccupé, toute construction nouvelle entraîne une perte d'intimité.

Dans ce cas-ci, le bâtisseur habitait un bungalow sur un grand terrain. Il a obtenu de la Ville la permission de fractionner ce terrain et d'y ériger une nouvelle maison, qu'il habite depuis.

Le résultat est-il déraisonnable pour les voisins?

Honnêtement, j'ai souvent vu des densifications plus brutales et affligeantes. Si tous les cas semblables allaient en cour, les tribunaux seraient vite engorgés et la construction, paralysée.

Le juge Jocelyn Geoffroy a pourtant donné raison en bonne partie au demandeur.

1- Il accorde au demandeur 10 000 $ en dommages et intérêts pour perte d'intimité. L'argent pourra servir à des aménagements ou à un écran visuel.

2- Il ordonne au propriétaire de la nouvelle maison d'ériger un écran de six pieds minimum à l'extrémité de sa terrasse extérieure du rez-de-chaussée.

Celle-ci donnait une «vue en surplomb» sur le terrain des voisins qui ont «toujours l'impression d'être observés... Le coin de détente qu'ils avaient aménagé est devenu désagréable», constate le juge.

3- Il ordonne au propriétaire de la nouvelle maison de mettre une «pellicule au fini dépoli» sur deux fenêtres donnant du côté des voisins, l'une au rez-de-chaussée, l'autre à l'étage.

Malgré la distance, ces fenêtres permettent de voir dans la salle à manger et la salle de bain des voisins.

Ceux-ci doivent maintenant tenir fermées les vénitiennes de la salle de bain et faire un «habillage complet» de la fenêtre de salle à manger, note le juge. «Outre cette perte d'intimité, il en découle une perte de luminosité.»

4- Dans la fixation des dommages, le juge note que le propriétaire de la nouvelle maison a «sciemment» induit ses voisins en erreur sur ses véritables intentions.

Il leur avait annoncé vouloir installer une terrasse ou une piscine sur son terrain. Pas une maison!

Cela a eu pour effet «d'atténuer la vigilance des voisins», dit le juge. Ceux-ci n'ont donc pas porté attention à la demande de dérogation mineure que nécessitait le projet et n'ont pas pu se faire entendre auprès de la Ville.

5- Les demandeurs auraient voulu que le tribunal aille plus loin et ordonne des modifications à la toiture du voisin.

Lors de la construction, ils avaient constaté que celui-ci avait installé un plancher dans l'entretoit.

La Ville de Québec n'y a pas vu de problème, car l'espace n'est pas isolé, pas relié à électricité et est accessible seulement par une trappe. De plus, la hauteur totale du toit respecte le zonage alors en vigueur.

Le juge Geoffroy a statué qu'il s'agissait quand même d'un troisième étage au sens du Code civil et de la réglementation municipale. Donc d'un étage illégal.

Il n'a pas cru nécessaire d'ordonner le démantèlement du plancher dans les combles. Cela ne changerait rien à la situation du demandeur, dit-il.

Il ordonne cependant au défendeur de ne pas utiliser son entretoit comme espace d'entreposage et ordonne à la Ville de faire respecter cette ordonnance.

***

Le défendeur et la Ville de Québec ont porté la cause en appel.

Si le jugement est maintenu, il pourrait avoir des conséquences lourdes pour les villes et les citoyens qui construisent ou rénovent une maison.

Va-t-on se retrouver au tribunal chaque fois qu'une terrasse ou une fenêtre permet de voir la cour ou la fenêtre d'un voisin?

Toute perte d'intimité doit-elle être compensée par des dommages et intérêts?

À qui un citoyen peut-il se fier avant de construire s'il ne peut plus se fier à la Ville sur la légalité de son projet?

Ce jugement ouvre un joli panier de crabes et ne fournit pas de balises claires pour aider à tirer la ligne entre l'acceptable et l'inacceptable en matière de perte d'intimité.

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