Stabilité dans le marché immobilier de Québec

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Martine Bélanger, directrice générale de la Chambre immobilière de Québec

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(Québec) Maisons, condos, revente, délais, vieillissement de la population... Pour nous aider à faire un survol de la situation à Québec, Le Soleil a posé quelques questions à Paul Cardinal, directeur de l'analyse de marché de la Fédération des chambres immobilières du Québec, et à Martine Bélanger, directrice générale de la Chambre immobilière de Québec.

Q Quel est votre bilan du marché immobilier de Québec?

R (Paul Cardinal) C'est un marché où il y a beaucoup de stabilité au niveau des ventes et des prix. Le regain observé dans la région de Montréal en 2016 est un peu moins marqué du côté de la région de Québec. On est ici dans un marché qui est légèrement acheteur. En 2012, quand il y a eu un resserrement hypothécaire qui a fait en sorte que la période d'amortissement est passée de 30 à 25 ans, c'est venu donner une douche froide au marché immobilier québécois. Ça s'est traduit par des baisses de ventes en 2013, puis ça s'est amélioré à différents rythmes selon le marché. Dans la région de Québec, il y a eu une amélioration de l'activité, mais rien de spectaculaire :  3 % d'augmentation des ventes en 2014, 2 % en 2015 et jusqu'à maintenant, on est à 1 % en 2016.

Du côté des prix, comme on est dans un marché un petit peu à l'avantage des acheteurs, il y a encore un soupçon de pression à la hausse, mais ces chiffres sont relativement modestes comparativement au marché d'il y a 5-10 ans, qui était alors à l'avantage des vendeurs et où les prix augmentaient rapidement.

Pour le marché de l'agglomération de Québec, mais aussi pour celui de l'ensemble de la province, l'atterrissage en douceur a été réussi presque à la  perfection depuis le resserrement hypothécaire de 2012.

Quant aux délais de vente, ils ont augmenté de façon générale. Mais on parle de délais d'à peu près quatre mois pour vendre une maison unifamiliale, ce qui n'est pas mauvais. Alors que pour la copropriété, on est plus aux alentours de six mois.

Q Qu'est-ce qui distingue le marché de la région de Québec?

R (Paul Cardinal) Au niveau de la copropriété, il y a un surplus un peu plus important que dans d'autres régions métropolitaines de la province. Ce n'est pas lié à l'absence de demande, la demande est là, mais il y a eu quand même un emballement de la construction au cours des dernières années, ce qui a influencé le marché de la revente.

Dans la région métropolitaine de Québec, on a un condo, un produit plus jeune. Ça va avec l'urbanisation. On voit plus de copropriétés à Québec depuis une quinzaine d'années seulement, à cause de la volonté de densifier de la Ville. Ça va avec la demande plus présente aujourd'hui. La copropriété est un produit qui se développe pour les jeunes ménages sans enfants, pour son côté abordable et pour les personnes vieillissantes qui veulent réduire leur superficie d'entretien, troquer leur unifamiliale pour une copropriété.

Du côté de la maison unifamiliale, la croissance est là, mais relativement modeste depuis quelques années. Les prix sont aussi très stables. En 2014 et en 2015, il n'y a pas eu de croissance de prix et jusqu'à maintenant en 2016, c'est 1 %, soit une augmentation assez modeste.

Q On sent un cycle en alternance entre condos et logements locatifs? À quoi s'attendre?

R (Paul Cardinal) Nonobstant ce qui se passe sur le marché de la copropriété, il y a un regain de construction d'unités locatives, pas seulement dans la région de Québec, mais un peu partout en province. Entre autres un peu plus d'unités locatives destinées aux personnes âgées, réalité démographique oblige. 

Q Quelles répercussions auront les nouvelles mesures hypothécaires en vigueur depuis octobre? (Rappelons que ces règles visent à s'assurer que les Canadiens qui contractent des prêts puissent rembourser l'argent, et ce, même si les taux d'intérêt grimpent au cours des prochaines années. Tous les emprunteurs doivent maintenant participer à une «simulation de crise» pour vérifier qu'ils sont en mesure de rembourser leur hypothèque même avec des taux d'intérêt plus élevés.)

R (Paul Cardinal) C'est certain que ça va empêcher des premiers acheteurs de se qualifier, donc je vais probablement modifier mon scénario à la baisse en fonction de ça. Mais de là à dire qu'on parle d'une hausse à une baisse générale des transactions en 2017, je ne suis pas certain à ce moment-ci.

Par ailleurs, la région de Québec risque de moins écoper à cause de la solidité de son marché de l'emploi et aussi parce que les propriétés sont encore relativement abordables. Les nouvelles mesures hypothécaires sont plus contraignantes pour des marchés très dispendieux, comme Toronto et Vancouver, où les gens sont obligés d'aller à la limite de leur endettement. Mais à Québec, on voit moins ça.

Q Que pensez-vous du programme Accès famille de la Ville de Québec pour les premiers acheteurs qui a été élargi aux couples sans enfants?

R (Martine Bélanger) On ne peut pas être contre le fait qu'on favorise l'accès à la propriété. Vous savez qu'au Québec, la proportion de personnes propriétaires de leur habitation, 61 %, est plus basse qu'à travers tout le Canada.

Paul Cardinal On parle de 70 % et plus dans les autres provinces canadiennes. On a un retard à combler. Et tout ce qui s'appelle programme pour aider l'accès à la propriété est le bienvenu. Il faut comprendre que tous ceux qui sont devenus propriétaires, c'est un bon investissement pour les ménages, ça contribue à leur enrichissement.

Martine Bélanger Je pense que les Québécois ont aussi beaucoup profité des taux hypothécaires historiquement bas pour faire un rattrapage par rapport à l'accès à la propriété.

Paul Cardinal Les taux hypothécaires pourraient augmenter d'un demi-point de pourcentage à la fin de 2017. Les taux qui servent de référence pour les produits financiers sont en train d'augmenter. Et parmi les nouvelles règles, le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada a demandé il n'y a pas longtemps aux banques de se prendre une réserve en capital plus importante pour tous les prêts assurés qui sont consentis. Ça va diminuer les fonds que les banques peuvent prêter, ce qui devrait créer une certaine pression à la hausse sur les taux hypothécaires, mais on parle de quelque chose de marginal. Ces deux effets combinés peuvent donner d'ici un an, un demi-point de pourcentage de plus.

Q Quel impact aura le projet Le Phare, qui prévoit accueillir 3000 résidents à terme, sur le marché immobilier de la capitale?

R (Paul Cardinal) Je pense que la clientèle va surtout être des ménages déjà propriétaires qui vont avoir les moyens de s'installer là. Quel sera l'impact sur le marché de la revente? On ne peut pas dire. Même s'il y a beaucoup d'unités, l'écoulement va se faire sur plusieurs années. On ne peut pas dire que ça va venir déstabiliser le marché. Il y a plus de chance que ça vienne dynamiser le secteur de Sainte-Foy, déjà dynamique.

En chiffres

RE/MAX publiait récemment ses perspectives immobilières pour l'année à venir. Voici quelques chiffres.

2%: Hausse prévue du prix de vente moyen des habitations au Canada en 2017

6%: Hausse prévue du prix de vente moyen des habitations à Montréal en 2017

2%: Baisse prévue du prix de vente moyen des habitations à Québec en 2017

1 020 300$: Prix de vente moyen des habitations dans la région du Grand Vancouver en 2016

347 321$: Prix de vente moyen des habitations à Montréal en 2016

265 095$: Prix de vente moyen des habitations à Québec en 2016

218 050$: Prix de vente moyen d'une copropriété à Québec en 2016

13: Nombre de propriétés vendues plus de 1 milion$ dans les zones voisines de Québec en 2016, contre 5 seulement au coeur de Québec Données recueillies par Alexandra Perron

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