Immobilier à l'étranger: acheter en toute connaissance de cause

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Lors de l'achat d'une propriété à l'étranger, il est important de s'entourer des bonnes personnes. Selon le pays, le jargon fiscal diffère. Et quand la différence de langue s'en mêle, le rêve peut devenir un cauchemar.

AFP, Joe Raedle

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<p>Isabelle Houde</p>

(Québec) Ça y est, vous avez le coup de coeur pour une superbe propriété quelque part au sud, en bord de mer, et le budget qui convient. Avant de succomber, prenez le temps de vous renseigner de fond en comble: l'achat à l'étranger comporte de nombreuses implications financières et juridiques souvent méconnues.

«Ce n'est pas un achat à faire de façon spontanée», avertit Roger Rhéaume, courtier chez la firme Himalaya, qui se spécialise dans l'immobilier international. Comme les autres gens du milieu que Le Soleil a joints, le plus précieux conseil qu'il a à offrir, c'est de savoir s'entourer des bonnes personnes dans ce genre de transaction.

«Il faut faire affaire avec une ressource locale qui connaît très bien son marché», explique François Des Rosiers, professeur de gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval. «Idéalement une personne plus neutre qui ne cherche pas à vous vendre quelque chose et qui pourra vous donner l'heure juste sur les caractéristiques du marché en question», précise-t-il.

«Acheter soi-même, c'est une recette pour avoir des problèmes», opine Paul Connelly, agent d'immeubles à Miami, en Floride. «Il faut absolument faire affaire avec un agent qui a de l'expérience avec les Québécois, idéalement qui parle français», ajoute-t-il. Un bon courtier immobilier saura aussi guider l'acheteur vers d'autres intervenants (avocats, inspecteurs, notaires...) qui auront un rôle à jouer dans la transaction... et après.

«Acheter, c'est assez simple, mais il faut penser aussi à la vente future», note M. Connelly. Par exemple, il existe un traité pour éviter la double imposition entre le Canada et les États-Unis. Il est ainsi possible d'avoir un revenu de location sur une propriété aux États-Unis, mais de payer les impôts sur ce revenu seulement au Canada. Or, il est quand même important de produire une déclaration de revenus aux États-Unis, car au moment de la vente, le gouvernement américain voudra savoir le gain en capital réalisé, et si le propriétaire ne fait pas sa déclaration, il pourrait se voir refuser l'accès à une partie de son capital pendant un bon moment, en vertu de la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act).

Selon le pays, le jargon fiscal diffère. Et quand la différence de langue s'en mêle, le rêve peut devenir un cauchemar. «C'est pourquoi on essaie, chez Himalaya, de faire affaire avec des gens sur place. Par exemple, nous avons une courtière québécoise qui habite en République dominicaine depuis une dizaine d'années, qui parle très bien espagnol et qui connaît la place», mentionne Roger Rhéaume.

Rien n'empêche aussi de trouver ses propres spécialistes ici, au Québec. Certains avocats montréalais spécialisés en fiscalité internationale parlent plusieurs langues, note-t-il. Le prix d'une consultation avec un tel avocat ou un notaire vaut amplement le prix au regard des problèmes qui pourraient survenir.

M. Rhéaume suggère fortement, aussi, de toujours se prémunir d'une assurance de titres lors d'un achat de propriété à l'étranger, car les vérifications ne sont pas toujours aussi diligentes que celles faites par les notaires québécois.

François Des Rosiers, de son côté, rappelle l'importance de faire inspecter la propriété. «C'est important ici, à l'étranger, c'est encore plus critique. Il faut savoir dans quoi vous vous engagez», insiste-t-il.

Service tout inclus

L'agente immobilière Geneviève Bouchard abonde dans le même sens. Établie depuis 14 ans en Floride, elle transige des propriétés depuis une dizaine d'années. Quand un client fait affaire avec elle, elle s'assure de pouvoir offrir une gamme de services connexes. «Je fais affaire avec une banque sur place, qui me permet d'offrir une ligne de crédit à 4 %. Je connais aussi des entrepreneurs en rénovation, avec qui je peux mettre en contact mes clients qui veulent rénover leur propriété. J'offre aussi de gérer des locations à court terme», explique-t-elle.

Plusieurs banques canadiennes ont des succursales ailleurs dans le monde, rappelle Roger Rhéaume. Il vaut la peine de s'informer, car les transactions monétaires s'en trouvent simplifiées. Desjardins est présente en Floride, et Scotia Bank en République dominicaine et au Mexique, notamment.

Choisir sa destination

Pendant un voyage tout inclus d'une semaine, on peut parfois se prendre à rêver d'un pied-à-terre dans une destination paradisiaque. Mais pour Roger Rhéaume, une semaine, c'est insuffisant pour savoir si on aimera vraiment l'endroit. «Il faut idéalement y passer plusieurs semaines, et à plusieurs reprises, pour s'assurer d'aimer vraiment la destination», argue-t-il. À prendre en compte aussi dans les critères : la présence d'un aéroport à proximité, la fréquence des vols qui permettent de faire la navette, la présence d'un hôpital de bonne qualité à une distance raisonnable, la sécurité de la région, la présence de compatriotes parlant la même langue - ou pas, c'est selon les désirs.

Toujours des bonnes affaires à faire

Avec le taux de change désavantageux pour les Canadiens, il est normal d'hésiter avant de se lancer dans le marché immobilier international ces temps-ci. «C'est sûr que si on compare avec les prix qu'on voyait en 2010-2011, juste après la crise, c'est deux fois plus cher aujourd'hui en Floride», concède Paul Connelly. 

«Mais ceux qui attendent que les conditions d'il y a six ou sept ans reviennent, ça ne reviendra pas», analyse l'agent d'immeuble qui travaille à Miami. N'empêche, selon lui, il y a toujours des bonnes affaires à faire, puisque le marché de la Floride est en croissance constante. «Les prix augmentent régulièrement. Il y a toujours un intérêt pour la Floride», constate-t-il, tout juste de retour d'un voyage à Montréal pour le Salon Québec-Floride. 

Miami, une société très ouverte et cosmopolite, affiche encore des propriétés plus abordables que dans les États de New York et de la Californie, estime M. Connelly, qui se spécialise en immobilier commercial. Là où les conditions du marché deviennent moins avantageuses, c'est si un retraité plus âgé se cherche une propriété dont il entend profiter seulement cinq ou six ans, avant de revendre. «La location est plus indiquée dans ces cas-là. Il faut être prêt à investir sur le moyen ou le long terme.»

L'agente immobilière Geneviève Bouchard, elle, pense qu'il y a des bonnes affaires à faire, parce que le marché en est un d'acheteurs en ce moment. «Beaucoup cherchent à vendre, ce qui crée une certaine abondance», note-t-elle. 

Amérique centrale

Roger Rhéaume, lui, a le regard tourné vers d'autres marchés en émergence. «Si tu veux acheter une propriété dans le sud pour pas trop cher, mais qui va prendre de la valeur, ne va pas à Miami, c'est saturé», pense le courtier chez la firme Himalaya.

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Parmi les marchés en émergence, le Honduras, très populaire auprès des Torontois.

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Parmi les marchés en émergence où il risque de se passer des choses intéressantes dans un horizon de cinq ans, il cite le Honduras, très populaire auprès des Torontois, semble-t-il, et l'Équateur, où certains promoteurs québécois se sont installés dans les dernières années. «Au Honduras, on peut trouver de très belles propriétés entre 150 000 et 200 000 $, en bord de mer, dans un resort sécuritaire», dit l'agent immobilier, qui s'est lui-même rendu à plusieurs reprises dans ce pays d'Amérique centrale.

Pour les plus aventureux, le Nicaragua et le Guatemala peuvent être intéressants, «mais ça reste un investissement moins sûr», analyse-t-il.

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La République dominicaine est un marché florissant, notamment dans la région de Las Terrenas, dans la péninsule de Samana, où beaucoup d'Européens ont acheté dans les dernières années.

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Un autre marché florissant est celui de la République dominicaine, notamment dans la région de Las Terrenas, dans la péninsule de Samana, où beaucoup d'Européens ont acheté dans les dernières années, selon Roger Rhéaume. «Il y a même une école francophone. Plusieurs Québécois ont acheté des commerces pour s'y établir dans les dernières années.» De son avis, il faut éviter des endroits comme Punta Cana, «où il y a principalement des hôtels», pour rechercher une communauté plus vivante, surtout si on souhaite y passer de longues périodes de temps. 

Et s'il parle beaucoup de l'Amérique du Sud, c'est que Roger Rhéaume pense que les affaires sont moins intéressantes en Europe ces temps-ci, à moins d'avoir beaucoup d'argent et de vouloir investir dans les centres-villes des grandes capitales, ce qui restera toujours une valeur sûre. 

Quant aux nouvelles destinations prisées par les voyageurs en Asie, l'achat d'une propriété est vraiment aventureux, surtout parce que ce n'est pas accessible rapidement en avion pour les Québécois. «Ce sont surtout les Australiens et les Néo-Zélandais qui achètent dans ce marché, et peut-être plus les habitants de Colombie-Britannique, pour qui c'est moins loin», expose-t-il.

En chiffres

69 135 : Nombre de propriétés achetées par des Canadiens aux États-Unis en 2010

29 423: Nombre de propriétés achetées par des Canadiens aux États-Unis en 2015

Source : National Association of Realtors

Quelques adresses utiles

www.ccquebecflorida.com

www.portailquebecfloride.com

www.himalayacorp.com

www.genevievebouchard.com

www.blogfloride.com

www.invmia.com

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