L'art de léguer le chalet familial en héritage

Si les enfants se mettent d'accord et désirent... (123RF/Elena Elisseeva)

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Si les enfants se mettent d'accord et désirent conserver la propriété, ils pourront  alors prévoir une entente claire entre copropriétaires.

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(Québec) L'été, c'est l'occasion pour bien des enfants (petits et grands) de se retrouver au chalet de leurs parents et de mettre en banque des tonnes de bons souvenirs en famille. Mais quand les parents ne sont plus là, ces mêmes enfants se retrouvent bien souvent avec l'épineux problème de partager l'endroit qui fut la source de tant de joie. Et, sans une bonne planification, la situation peut facilement tourner au vinaigre...

Imaginez la situation fictive suivante: quatre enfants (qu'on appellera Jacques, Nathalie, Sylvie, et Manon) héritent, à leur grande surprise, du chalet familial (qui vaut 200 000 $) au décès de leur père, qui a laissé la résidence principale à sa femme survivante. Jacques est très heureux de conserver ce patrimoine dans la famille... mais Nathalie et Sylvie désirent vendre la propriété, tandis que Manon est partagée entre «le garder» et «le vendre». Et bien que Jacques adore ce chalet, il n'a pas les moyens de racheter les parts de ses soeurs. Bonjour les tensions familiales.

À la base, ce qu'il faut, c'est que les parents et les enfants en parlent, même s'il faut convenir que les discussions sur les legs en cas de décès ne sont la tasse de thé de personne. «C'est sûr que les parents vont vouloir faire plaisir à leurs enfants en leur laissant le chalet, mais ça peut devenir un véritable casse-tête», estime Josée Maure, directrice générale, planification fiscale et successorale au Groupe Investors. 

Évidemment, il est compréhensible pour des parents de souhaiter qu'à leur décès, la résidence secondaire, qui est synonyme de si doux souvenirs, demeure dans la famille pour plusieurs générations. Mais il est préférable de connaître l'intérêt (ou son absence) de chacun : si l'intérêt des rejetons n'y est pas, il sera alors plus simple de vendre ledit chalet du vivant des propriétaires. «L'argent se sépare mieux», précise avec justesse Mme Maure.

Mais si les enfants se mettent d'accord et désirent conserver la propriété, on pourra alors prévoir une entente claire entre copropriétaires (sur le temps d'utilisation, le paiement des dépenses, etc.). «C'est une mesure qui évite bien des chicanes», explique Patricia Besner, vice-présidente, stratégies fiscales et succession chez Desjardins.

Impôt

Cependant, n'oublions pas qu'il faut penser au fisc, car les maisons secondaires, lorsqu'elles sont léguées à quelqu'un d'autre qu'un conjoint, sont assujetties à l'impôt sur le gain en capital. Dans notre exemple, le chalet, payé 50 000 $ il y a 35 ans, en vaut maintenant 200 000 . Donc, on parle d'un gain en capital de 150 000 $, sur lequel il faudra payer l'impôt à 50 %, soit 37 500 $... que devront aussi se partager Jacques, Nathalie, Sylvie et Manon.

C'est là qu'entre en ligne de compte l'exemption en gain de capital, rappellent les deux spécialistes que Le Soleil a consultés. Toujours dans notre exemple, comme on parle de deux résidences (celle léguée à la conjointe survivante et le chalet familial), on pourra décider d'appliquer tout à fait légalement l'exemption en gain de capital au second, qui sera considéré alors comme la résidence principale, et qui sera donc exonéré d'impôt. 

Dans tous les cas, tant Mme Maure que Mme Besner recommandent fortement de consulter un comptable ou un fiscaliste, car ce sont eux qui pourront déterminer ce qui est le plus avantageux sur le plan fiscal, pour toutes les personnes impliquées.

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