Le pour et le contre de l'assurance titres

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«Au Québec, l'assurance titres est souvent recommandée par les notaires quand des problèmes connus pourraient empêcher la vente, comme un empiétement mineur sur une servitude. Mais les Québécois n'ont pas le réflexe de s'en prémunir pour des problèmes inconnus au moment de la transaction», explique Jean-Claude Roy, directeur des réclamations et de la souscription chez FCT.

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<p>Isabelle Houde</p>

(Québec) Les voisins ontariens sont près de 90 % à s'en prévaloir à l'achat d'une maison, mais ici, l'assurance titres ne séduit que 15 % des propriétaires quand ils passent chez le notaire. Produit d'assurance créé et largement vendu aux États-Unis, où l'état des registres fonciers laisse à désirer, il reste largement inutilisé au Québec. Un produit intéressant ou pas, dans la Belle Province?

La compagnie FCT, qui vend ce genre de produit, a fait produire une étude juridique qui montre des cas où la souscription à une assurance titres aurait été bénéfique pour des acheteurs québécois. «Au Québec, l'assurance titres est souvent recommandée par les notaires quand des problèmes connus pourraient empêcher la vente, comme un empiétement mineur sur une servitude. Mais les Québécois n'ont pas le réflexe de s'en prémunir pour des problèmes inconnus au moment de la transaction», explique Jean-Claude Roy, directeur des réclamations et de la souscription chez FCT. «La police d'assurance titres est une police sans égard à la faute et couvre une trentaine de risques», ajoute-t-il.

Ce type d'assurance, entre autres, protège contre d'éventuels litiges qui pourraient survenir autour des titres de propriété, par exemple des empiétements illégaux, des problèmes de zonages ou des fraudes hypothécaires.

Les notaires d'ici ne proposent pas systématiquement ce produit, alors qu'en Ontario, les juristes qui concluent les transactions immobilières sont tenus de mentionner son existence. Or, le système de publicité foncière du Québec est un des meilleurs au monde, estime la Chambre des notaires du Québec. «Dans les rares cas où il y a un risque et qu'il est approprié d'envisager diverses solutions pour y remédier, c'est le notaire qui est le mieux placé, de par son expertise et son impartialité, pour conseiller son client quant aux divers choix qui s'offrent à lui, dont l'assurance de titres», souligne le président de la Chambre, Me Gérard Guay.

Effet néfaste à long terme

Pour François Brochu, professeur à la Faculté de droit de l'Université Laval, le recours systématique à l'assurance titres aurait un effet néfaste à long terme sur la qualité du registre foncier au Québec. «De tout temps, au Québec, les notaires ont joué un rôle de démineurs. C'est le rôle du notaire, quand il prépare un acte de vente, de détecter les vices de titres et les problèmes de ce genre, et de les corriger avant que ça explose. L'assurance titres propose plutôt d'éviter de faire ces vérifications. Si quelqu'un pose le pied sur une bombe, il sera indemnisé. Mais si on prenait toujours les assurances titres en ne faisant pas le déminage, on en viendrait à avoir un parc immobilier dégradé», soutient l'enseignant.

Ni la Chambre des notaires ni François Brochu ne remettent en question l'utilité de ce type d'assurance dans certains cas. Mais les notaires sont à même de la proposer lorsqu'ils le jugent opportun. Reste que les cas où cette assurance est vraiment utile sont assez rares, soutient M. Brochu.

«Il faut réaliser que c'est un produit assez nouveau au Québec», argue de son côté Jean-Claude Roy. «On pense que les consommateurs québécois ont intérêt à mieux connaître le produit et de voir dans quelle mesure ça peut leur venir en aide quand ils acquièrent des propriétés résidentielles. Il y a toujours une certaine part de risques et d'inconnus que les notaires ne sont pas en mesure d'éliminer même s'ils font toutes les vérifications diligentes possibles, notamment des fraudes futures», ajoute-t-il.

Une assurance titres peut coûter autour de 300 $, payable en une seule prime à l'achat de la maison, pour une propriété d'une valeur de 500 000 $ ou moins. Elle s'applique sur la propriété dans son état au moment de la vente.

Copropriété: des changements à signaler chez son assureur

L'arrivée des beaux jours rime pour plusieurs avec renouvellement de l'assurance habitation. Or, la Chambre de l'assurance de dommages (ChAD) rappelle qu'il ne faut pas signer si vite quand vient le temps de poursuivre son contrat. Certains changements doivent être absolument signalés, sous peine de voir sa protection devenir inadéquate.

L'organisme, qui a pour mission d'assurer la protection du public en matière d'assurance de dommages, a réalisé un sondage auprès des copropriétaires sur le sujet, qui montre entre autres que 50 % des répondants ne pensent pas à déclarer qu'ils exercent une activité professionnelle ou commerciale dans leur résidence ou qu'ils conservent du matériel professionnel à la maison, comme de l'équipement informatique. Plus de la moitié, soit 56 %, ne pensent pas non plus à déclarer l'arrivée d'un nouveau résident ou d'un nouveau travailleur dans leur habitation.

Par ailleurs, l'organisme s'inquiète aussi de la relative ignorance des gens vivant en copropriété sur le contrat d'assurance du syndicat des copropriétaires. Ainsi, 45 % des répondants ne connaissent pas le montant total pour lequel l'immeuble est assuré dans le contrat du syndicat de la copropriété. Cinquante-trois pour cent ignorent aussi si un carnet d'entretien de la copropriété et un programme de prévention existent.

Pour aider les gens à s'y retrouver, la ChAD a conçu un aide-mémoire comprenant 11 questions qui devraient sonner une cloche concernant les changements à déclarer lors d'un renouvellement de police. Activités professionnelles, oui, mais installation d'un système d'alarme, adoption d'un animal de compagnie, location de l'unité (sur Airbnb par exemple), vieillesse du chauffe-eau, acquisition de biens à haute valeur monétaire font tous partie de l'équation. On peut trouver l'aide-mémoire au goo.gl/IMcSno. Une version existe aussi pour les propriétaires de maisons au goo.gl/HdcYO1.

Le sondage a été réalisé par la firme Léger, sur le Web, auprès de 500 répondants, du 23 avril au 5 mai 2015.

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