Un sondage pour mieux comprendre la crise entre copropriétaires et assureurs

Syndicats de copropriété, copropriétaires, courtiers d'assurance et assureurs... (Shutterstock, Denphumi)

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Syndicats de copropriété, copropriétaires, courtiers d'assurance et assureurs étaient invités à répondre au questionnaire en ligne, dont les résultats seront dévoilés jeudi.

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(Québec) Rien ne va plus entre les syndicats de copropriété et les assureurs. La méfiance grandissante à l'égard de cette formule d'habitation se traduit par des primes d'assurance qui ont bondi de 20 %, de 30 %, voire de 40 % depuis quelques années. Les franchises à payer en cas de sinistre ont aussi augmenté, alors que les garanties des polices d'assurance ont diminué.

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Me Yves Joli-Coeur, secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec

Qu'est-ce qui explique ces relations tendues? Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a lancé un sondage pour mieux comprendre et interpeller le Bureau d'assurance du Canada (BAC) et la Chambre d'assurance de dommages afin de trouver des solutions. Syndicats de copropriété, copropriétaires, courtiers d'assurance et assureurs étaient invités à répondre au questionnaire en ligne, dont les résultats seront dévoilés jeudi.

D'ici là, Le Soleil a posé six questions à Me Yves Joli-Coeur, spécialiste en la matière et secrétaire général du RGCQ.

Q Pourquoi la copropriété n'est-elle plus intéressante pour les assureurs, au point où des compagnies se sont retirées du marché?

R Un assureur qui se retire du marché, c'est majeur, c'est tout un signal. D'autres resserrent leurs critères. Il y a plusieurs facteurs d'explication, on le verra bien dans le sondage.

Ce que je pense qu'on va découvrir dans un premier temps, et c'est ce que le BAC dit, mais avec peu de délicatesse, c'est une problématique de compétence chez les administrateurs. Les assureurs disent que ceux qui administrent les syndicats sont incompétents.

Certainement qu'il y a un fond de vérité. On a grand-peine dans les immeubles à trouver des administrateurs, ce n'est pas un métier. Il s'agit souvent de bénévoles qui ont osé lever la main en assemblée. Ils ne sont pas forcément sensibles aux besoins d'entretien du bâtiment, aux conséquences qu'un chauffe-eau qui n'est pas remplacé au bout de tant d'années peut avoir sur l'assurabilité. C'est une porte ouverte aux sinistres à répétition et ça amène un jour un assureur à se poser la question : est-ce que ça nous tente de perdre de l'argent? Et la réponse est non.

L'autre phénomène, c'est que les administrateurs font face à une industrie de professionnels, des gens qui devraient connaître ce qu'est la gestion de risque. Je parle des assureurs, des courtiers d'assurance, des agents d'assurance. Mais est-ce que leur évaluation se fait de façon adéquate?

Des syndicats de copropriété nous ont dit n'avoir eu aucun sinistre, mais ramasser 20 % d'augmentation sur leur prime. Il y a des assureurs qui ont assuré les yeux fermés. Ils n'ont pas divisé le bon grain du mauvais grain et les gens qui administrent bien écopent. Il y a peut-être un problème de prix?

J'ai été déçu de l'attitude du BAC qui a limité sa réflexion à dire que c'est la faute des administrateurs et des gestionnaires. C'est un peu simple, voire simpliste. On ne peut pas en société dire : je n'ai pas de rétrospection à faire sur moi-même. Il y a d'autres facteurs qu'on est allé sonder pour identifier en bout de piste une solution.

Parce que si on ne trouve pas de solution, c'est la perte de confiance du public à l'égard de la copropriété qui nous guette.

Moi, je dis souvent qu'un immeuble qui n'est pas assuré, on ne peut pas revendre ça. Un immeuble qui est mal assuré dévalue la valeur marchande.

Il ne semble pas que l'industrie ait manifesté des pistes de solution. À mes yeux, ils sont passablement passifs. Nous, on veut les stimuler pour les rendre actifs. Pour avoir un dialogue, il faut être deux.

Q Est-ce que la situation à Québec est la même qu'à Montréal?

R Absolument, toutes proportions gardées.

Q Quelle différence y a-t-il entre une copropriété divise et indivise en matière d'assurance?

R Ça change beaucoup, parce que le régime du droit indivis est totalement différent. Si vous demeurez dans une copropriété indivise, ce n'est pas la loi qui vous oblige à assurer, ça va être les créanciers hypothécaires qui vont en faire une condition au financement. C'est comme si vous êtes propriétaire d'une maison et que vous n'avez pas d'hypothèque, vous n'êtes pas obligés de l'assurer.

Q Comment chaque copropriétaire, individuellement, peut faire une différence?

R Une difficulté actuellement sur le marché est qu'on fait face parfois à des copropriétaires irresponsables. Il y a des gens qui se pensent à l'hôtel en condo. Qui s'en vont dans le Sud et laissent la fenêtre ouverte en janvier en pensant que quelqu'un va la fermer. Les tuyaux éclatent et on se retrouve avec 250 000 $ de dommages. J'en parle parce que c'est un cas vécu. Le régime de droit, tel qu'il est fait présentement, a amené les copropriétaires à se déresponsabiliser.

Q Comment fonctionne le mariage copropriété-assurance ailleurs dans le monde? Pourrions-nous nous inspirer d'un autre modèle?

R Non. C'est le même problème partout.

En France, il y a une crise d'assurance. Et ils ont une autre problématique : les incendies. Comme les gens n'ont plus les moyens d'acheter de grands espaces, ils fractionnent les appartements. On annonce des «studettes» de 150 pieds carrés. Les gens doivent entreposer leurs biens, tout entasser. Et cette densification amène certains facteurs de sinistralité, dont les incendies.

Dans les bâtiments de type haussmannien, à Bruxelles, ils ne trouvent plus d'assureurs pour les dégâts des eaux, les bâtiments sont trop anciens.

Ce qui est frustrant, c'est que nous, au Québec, nos bâtiments sont modernes, mais il y a quand même des dégâts d'eau. C'est d'ailleurs le noeud du problème.

Q Qui a payé pour le sondage du RGCQ?

R Ça ne coûte pas grand-chose faire l'étude, 100 $ à mettre en ligne. Ça aura coûté quelques centaines de dollars pour faire l'exercice. Le temps d'analyse, c'est du bénévolat pour l'essentiel, sauf les coûts d'impression. Le RGCQ est un organisme à but non lucratif. Je crois qu'on a dépassé 700 personnes qui ont répondu au sondage, principalement des gestionnaires de copropriété et des propriétaires.

La petite histoire

Au point de vue juridique, la copropriété est née en 1969 au Québec, explique Yves Joli-Coeur, porte-parole du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec. Depuis, bien de l'eau a coulé sous les ponts. Et beaucoup de problèmes d'eau ont rendu frileuses les compagnies d'assurance.

Il a fallu attendre les années 1988-1989 pour voir ériger les grandes tours d'habitation et parler d'un réel engouement. Parallèlement, explique-t-il, il y avait beaucoup de petits immeubles transformés en copropriétés divises. 

Dans les années 90, les assureurs offraient un produit qui était plus ou moins adapté à la copropriété, selon M. Joli-Coeur. «On a créé des polices d'assurance commerciale pour les associations de copropriétaires. Ces associations assuraient les parties communes et les propriétaires assuraient leurs parties privatives. Le risque était somme toute réparti entre deux niveaux.»

Il indique que les assureurs étaient alors assez déterminés pour aller chercher des parts de marché et offraient des services plus qu'abordables. «Dans ces années-là, on posait peu de questions sur l'entretien du bâtiment.»

Le vent a tourné en 1994 avec la réforme du Code civil du Québec, un chamboulement important qui touche notamment la copropriété. Le législateur a créé une nouvelle personne morale, le syndicat de copropriété, qui devra dorénavant assurer tout le bâtiment, indique M. Joli-Coeur, avocat émérite. «On a donc concentré le risque dans les mains d'un syndicat de copropriétaires.»

La raison évoquée? Si on ne force pas les collectivités à s'assurer, il y aura un sinistre un jour, et on va se ramasser avec des immeubles sinistrés et non reconstruits. «Dans le cas d'une maison qui passe au feu, le risque est circonscrit. Mais quand le 301 brûle, et que tu es propriétaire du 302, tu ne peux pas imaginer vivre à côté d'un appartement calciné parce que ton voisin n'est pas assuré. C'était ça, le raisonnement», illustre l'avocat.

Il y avait aussi des conflits entre les experts en sinistre. «L'expert de l'appartement 301 disait que le fil électrique qui a déclenché l'incendie était dans les parties communes et pas dans la partie privative de son assuré. Donc, à l'assureur de la copropriété de payer. Mais cet assureur pense, lui, que le fil était dans le lot privatif. En 1994, le ministère de la Justice a voulu mettre fin au débat entre les experts de sinistre de la collectivité et les propriétaires, en créant l'obligation d'une seule police d'assurance prise par le syndicat de la copropriété.»

Nouvelle réforme

Une réforme législative devrait être annoncée cette année dans le Code civil, mais elle touchera spécifiquement la copropriété. 

Avant que les légistes commencent à rédiger, il y a eu deux rapports qui ont été produits, rappelle M. Joli-Coeur. Le rapport du Groupe de travail sur la copropriété et le rapport du Groupe consultatif dont il a été membre. «On a fait des audiences publiques à Québec, à Montréal, on a remis un rapport au Ministère, dans lequel on traite entre autres des problématiques d'assurance. On va espérer que nos commentaires seront pris en compte.»

L'obligation aux syndicats de copropriété d'assurer le bâtiment n'est pas remise en question, dit-il. «Mais j'ose croire qu'on rendra obligatoire de faire des études de fonds de prévoyance par le syndicat, d'avoir des règles plus strictes pour assurer la pérennité des bâtiments. On a créé un comité d'experts au niveau du RGCQ pour standardiser ce qu'on appelle les études de fonds de prévoyance. Si ça devient obligatoire, toutes sortes de gens vont se lancer là-dedans.» 

Selon le porte-parole du RGCQ, si on ne trouve pas de solution à la crise des assurances, les assureurs pourraient se voir obligés d'assurer les syndicats de copropriété, comme c'est arrivé dans le domaine de l'assurance automobile. «Ce n'est pas ce qu'on souhaite, parce qu'il va y avoir des primes salées. Mais qu'est-ce qui est mieux : des immeubles qui ne sont plus vendables sans assurance ou des augmentations de primes? Ce n'est pas un faux problème.»

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