Les flips pour les nuls

Dans son livre Les flips, Yvan Cournoyer explique... (Le Soleil, Jean-Marie Villeneuve)

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Dans son livre Les flips, Yvan Cournoyer explique qu'il fait toujours examiner la propriété convoitée par un évaluateur agréé. Il soutient que l'évaluation municipale ne vaut rien, car il s'agit d'un indicateur pour prélever les taxes.

Le Soleil, Jean-Marie Villeneuve

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Laurie Richard

(Québec) Les flips immobiliers paraissent alléchants à la télé. On achète une maison à faible coût. On la retape. On la revend rapidement. On encaisse un joli profit. L'expert en flips Yvan Cournoyer confirme que ces transactions sont accessibles à tous ceux qui veulent y mettre l'effort nécessaire. Car ça ne se fait pas les doigts dans le nez.

Yvan Cournoyer est lui-même flippeux depuis plusieurs années. Il a effectué jusqu'à présent plus de 50 transactions et possède plus de 150 logements. L'auteur du livre Les flips était de passage à Québec récemment pour une série de conférences et de formations.

Est-ce que les flips sont une mode? lui a-t-on demandé. On a exposé la pratique dans les médias au cours des dernières années, mais «ç'a toujours existé et ça existera toujours», note le vice-président du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. Il y aura toujours des gens motivés à vendre rapidement pour une panoplie de raisons, que ce soit un nouveau boulot, la mort, la maladie, un divorce, des difficultés financières... Et ce n'est pas demain que disparaîtront les individus attirés par un profit rapide. Il faut toutefois être capable d'imaginer le pire scénario, tout en demeurant optimiste, souligne l'auteur.

Selon M. Cournoyer, qui habite Lanaudière, il n'y a pas d'endroit par excellence pour réaliser des flips. «C'est local, on doit trouver les vendeurs motivés dans le secteur convoité. Mais la revente est plus facile dans les grands centres.» Il y a, en effet, un bassin d'acheteurs potentiels beaucoup plus grand qu'à la campagne.

Actions payantes

Il existe plusieurs types de flips, mais M. Cournoyer préfère de son côté les flips «maquillage», des projets qui ne nécessitent que des petites rénos cosmétiques. Un coup de pinceau, un peu de jardinage, de nouvelles poignées d'armoire, un nouveau comptoir de cuisine... Il se réfère au principe de Pareto :

«20% des efforts génèrent 80% des résultats»

Avant d'acheter, M. Cournoyer fait toujours examiner la propriété convoitée par un évaluateur agréé. «L'évaluation municipale, ça ne vaut rien», soutient-il, puisqu'il s'agit d'un indicateur pour prélever des taxes. Il faut par la suite bien estimer le coût des travaux à effectuer. Il se réfère dans ce cas à des entrepreneurs. Logiquement, plus la différence entre la somme de ces deux montants et la somme déboursée pour la résidence est grande, plus le flip a des chances d'être un succès.

L'auteur suggère aux débutants de se concentrer d'abord «sur le bas de la catégorie choisie. On minimise le risque. Ça exige une mise de fonds moins grande et les coûts de possession sont réduits». On pense ici à des maisons unifamiliales de 150 000 à 200 000 $, par exemple, dans la région de la Capitale-Nationale.  

Les travaux les plus payants sont souvent les rénos de cuisine et de salle de bains, indique M. Cournoyer. «Finir un sous-sol peut aussi être intéressant, ajoute-t-il, et les travaux en façade de la maison sont plus payants que ceux dans la cour.» Il est souvent question d'une bonne première impression pour la vente, appuie-t-il.

Les inclusions aident aussi à vendre une propriété : le futur proprio réduit ainsi ses dépenses de départ. On rejoint donc encore plus d'acheteurs potentiels. M. Cournoyer propose d'inclure les droits de mutation (taxe de bienvenue) ou les frais de notaire, par exemple.

D'ailleurs, M. Cournoyer recommande fortement de ne pas lésiner sur les photographies pour la fiche descriptive de la propriété sur le marché. Engager un photographe professionnel est idéal, et le coût de ce service en vaut la peine.

Un bon flip, selon lui, c'est lorsqu'on réussit à obtenir un profit (après avoir déboursé les frais de possession, de vente et de rénos) de 10 à 15 % de la valeur sur le marché. «Le plus important, c'est de payer le moins cher possible», rappelle-t-il.

L'investisseur avertit les intéressés de ne pas se lancer à pieds joints dans les flips pour ne pas se casser la figure. Il propose un départ en douceur, à temps partiel, en marge de son boulot actuel. Il faut faire preuve de patience pour dénicher l'aubaine. «On peut visiter 20, 30 propriétés avant d'acheter.» Ce peut être bien payant, mais ce n'est pas une mince affaire, rappelle l'auteur.

M. Cournoyer offre des séances de coaching, des formations et des conférences au sujet des flips pour le Club d'investisseurs immobiliers du Québec dans plusieurs villes du Québec.

Info : www.clubimmobilier.ca

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