La mort des géants n'a pas freiné le commerce de détail à Québec

Selon la firme d'évaluation immobilière Côté Conseil Immobilier,... (Photothèque Le Soleil, Erick Labbé)

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Selon la firme d'évaluation immobilière Côté Conseil Immobilier, la fermeture de grandes bannières dans la région de Québec en 2015  - dont Target - n'a pas affecté les principales artères commerciales. «Cela a probablement même tendance à favoriser les commerces de quartier que des grandes surfaces soient laissés vacantes», affirme le président de la firme, Christian-Pierre Côté.

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(Québec) Pendant que les centres commerciaux se livrent bataille pour remplir leurs locaux laissés vacants en 2015, les principales artères commerciales de la région de Québec, elles, se «portent très bien», selon une étude de la firme d'évaluation immobilière Côté Conseil Immobilier (CCIMMO).

Lorsqu'on regarde la dernière année, avec les fermetures notamment de Future Shop, Target, Gap (165 magasins), Globus, Sony et Mexx, on peut facilement penser que le marché du commerce de détail traverse une période sombre. Toutefois, selon l'étude, le marché serait plutôt en bonne santé, du moins, sur les artères de proximité.

«Dans le premier trimestre de 2015, il y a eu beaucoup de superficies qui ont été laissées vacantes après le départ de grandes bannières. Maintenant, est-ce que cela a affecté tous les immeubles commerciaux ou l'impact a principalement été dans les immeubles à grande surface [comme Laurier Québec, Place Ste-Foy, les Galeries de la Capitale, etc.]? s'est interrogé Christian-Pierre Côté, directeur chez CCIMMO.

La firme D d'évaluateurs agréés a alors décidé d'aller faire des vérifications sur le terrain. Pour réaliser son étude, CCIMMO a visité plus de 2400 places d'affaires (1600 à Québec et 800 à Lévis), comptant moins de 40 locataires.

Et en conclusion? «Cela n'a pas affecté les artères de proximité, mis à part quelques petites zones problématiques. Le marché va très bien», affirme M. Côté. «Cela a probablement même tendance à favoriser les commerces de quartier que des grandes surfaces soient laissés vacantes [dans les centres commerciaux]. Les consommateurs semblent plus s'arrêter dans leurs commerces de quartier.»

Peu de disponibilités

Pour les entreprises à la recherche de locaux dans la région de Québec, les secteurs où il est le plus facile d'en dénicher un se trouvent dans la basse ville (rue Saint-Joseph) et à Saint-Augustin, qui possèdent respectivement un taux d'inoccupation de 7,8 % et 8 %. Le boulevard Henri-Bourassa (3,8 %) et le secteur de la haute ville (4,5 %) offrent le moins de locaux disponibles.

«Le nombre de locaux [disponibles] est relativement faible si on considère les nombreuses variables que doit prendre en compte un commerçant lors de la recherche d'un pignon sur une artère commerciale. Non seulement il y a la superficie nécessaire à l'activité qu'il veut exercer, mais l'accessibilité, la devanture, la visibilité, les infrastructures de communication, les améliorations locatives réalisées et bien d'autres», énumère M. Côté.

«En général, ce que l'on constate, c'est que l'inoccupation est à 5,2 % à Québec, alors qu'elle est à 6 % dans les zones que nous avons étudiées à Lévis», ajoute le conseiller immobilier. «On prétend souvent que l'équilibre est autour de 5 % dans le commercial, mais cela reste relativement faible comme taux d'inoccupation.»

Des 85 locaux avec l'indicatif à louer répertoriés par CCIMMO au mois de juillet, seulement 6 étaient de plus de 10 000 pieds carrés et 14 en dessous de 1000 pieds carrés.

Les petits locaux moins recherchés

Parmi ses conclusions, CCIMMO stipule que les commerces entre 1000 pi2 et 10 000 pi2 présentent la plus forte inoccupation, soit autour de 7 %, alors que les locaux de moins de 1000 pi2 et ceux de plus de 10 000 pi2 présentent un taux de locaux à louer variant entre 2 % et 3 %.

Pour Lévis, les secteurs de Saint-Jean-Chrysostome et Saint-Nicolas sont les endroits avec le plus faible taux d'inoccupation, soit de 2,5 % et 3,4 %. «Pour le secteur du boulevard Guillaume-Couture [6,8 %], ce dernier a été victime un peu de la polarisation des deux secteurs qui sont Saint-Romuald [avec le nouveau carrefour] et Miscéo [8 %]», explique le directeur. «Pour Saint-Jean-Chrysostome et Saint-Nicolas, la population a beaucoup migré dans ces deux secteurs au cours des dernières années, car il n'y avait pas beaucoup d'offre commerciale», conclut-il.

Pendant que les centres commerciaux se livrent... (Infographie Le Soleil) - image 2.0

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Infographie Le Soleil

Les entreprises à la recherche d'espaces modernes et efficaces

Les demandes des employeurs auprès des courtiers immobiliers lorsque vient le temps de dénicher un nouveau local à Québec ont beaucoup changé au cours des dernières années. On parle beaucoup plus de rationalisation des espaces de travail, d'utilisation des technologies et de protection de l'environnement.

D'entrée de jeu, Philippe Lambert, courtier immobilier à l'agence CBRE Limitée, confirme que les besoins des entreprises ne sont pas les mêmes qu'avant. Aujourd'hui, les compagnies sont beaucoup plus à l'écoute des employés quand vient le temps de choisir un nouvel emplacement, estime-t-il.

«Les entreprises cherchent des endroits modernes et elles veulent maximiser leur espace de travail. Il y a 10 ans, tu avais beaucoup de compagnies qui venaient s'implanter à Québec avec une liste de besoins précis selon les normes et la culture de l'entreprise sans consulter et tenir compte des besoins réels des employés locaux. Maintenant, ce n'est plus juste une transaction de superficie et de taux au pied carré. C'est une transaction d'environnement de travail et chacun des paliers hiérarchiques de l'entreprise apportent leur opinion», affirme le courtier immobilier. 

Avant de signer leur bail, les entreprises se demandent : «Avons-nous un bâtiment certifié aux nouvelles normes? Avons-nous des aires communes adéquates avec plusieurs services, comme un centre d'entraînement [dans l'édifice ou à proximité]? Est-ce qu'il y a des accès pour les vélos? Qui sont les autres locataires dans l'immeuble?» ajoute-t-il.

Espaces de travail à aire ouverte

Comme autre changement, les employeurs misent beaucoup plus sur des espaces de travail à aire ouverte où les employés vont pouvoir facilement communiquer entre eux.

«Il y a plus de postes de travail au lieu des bureaux fermés. Les entreprises souhaitent vraiment mettre l'accent sur le travail d'équipe avec tout de même quelques bureaux pour avoir des discussions à huis clos. On voit beaucoup cette tendance dans Saint-Roch avec les entreprises dans le multimédia, comme Ubisoft et Beenox», conclut M. Lambert, qui estime que pour réussir dans son métier, il «faut très bien connaître le marché de son client et avoir un excellent réseau de contacts et être proactif dans le marché. Il faut aussi bien maîtriser sa région et avoir de multiples connaissances liées à la construction, au zonage, au financement, à la gestion de projets, à l'évaluation, aux aspects juridiques de l'immobilier commercial, etc.»

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