L'avenir est aux résidences pour aînés

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Actuellement, selon des données de la SCHL, 22 % des personnes âgées dans la RMR de Québec vivent dans une résidence, comparativement à 18 % à travers la province.

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(Québec) Le vieillissement de la population vaudra son pesant d'or pour les promoteurs immobiliers, dont plusieurs ont déjà entamé la construction de résidences pour personnes âgées. Un secteur qui devrait connaître un important boum économique au cours des prochaines années dans la région.

«On s'en va vers une croissance plus forte, plus vive de la population âgée de 75 ans et plus. On s'attend effectivement à ce qu'il y ait plus d'activité dans ce secteur», indique au Soleil Elisabeth Koulouris, chef analyste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) pour la région de Québec.

D'ici 2021, la SCHL prévoit pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec une croissance annuelle de 3461 personnes de 75 ans et plus et de 4502 annuellement pour la période de 2022 à 2026. Elle estime que le marché aura besoin pour les cinq prochaines années d'environ 3650 logements supplémentaires pour personnes âgées afin de répondre à la demande et, par la suite, de 4750 logements de plus jusqu'à 2026.

«De 2011 à 2016, on estimait le potentiel de marché à 420 unités supplémentaires par année. Si on regarde les mises en chantier, ce sont 400 qu'on a eues en moyenne de 2011 à 2015», affirme Mme Koulouris. «On voit que dans le marché, par le passé, le potentiel de la demande se traduisait par l'offre qui augmentait à un rythme similaire», poursuit-elle, notant qu'il est plus rare de voir des promoteurs sans expérience dans le domaine s'aventurer dans le développement de résidence pour aînés.

Voyant une opportunité d'affaires, plusieurs Groupes immobiliers de la RMR de Québec, qui comprend principalement le territoire des villes de Québec et Lévis, cherchent actuellement à consolider leur position sur le marché. D'autres, qui se spécialisaient un peu moins dans ce secteur, souhaitent obtenir leur part de gâteau. En combinant, par exemple, à leur développement immobilier résidentiel un établissement pour personnes âgées, comme cela a été le cas du projet Faubourg du Moulin, érigé dans l'arrondissement de Beauport.

Depuis 2014, de nombreux complexes de résidences pour aînées ont été entamés ou terminés pour accueillir les baby-boomers, entre autres, le Château Bellevue (260 unités), le Quartier Sud (254 unités), Les Marronniers (136 unités) et la Coopérative Mieux-Vivre (89 unités) à Lévis et pour Québec les résidences Ékla (390 unités) et Vice Versa (262 unités). 

Le développement du Groupe Maurice, Ékla, situé sur le boulevard Laurier est évalué à 85 millions $. En 2015, le propriétaire de résidences Réseau Sélection, derrière le projet Vice Versa, soulignait qu'il souhaitait construire 30 résidences pour aîné d'ici 2019 à travers la province, un investissement de 2 milliards $.

Actuellement, selon des données de la SCHL, 22 % des personnes âgées dans la RMR de Québec vivent dans une résidence, comparativement à 18 % à travers la province. Le taux d'inoccupation est de 4,4 % dans la région. Le loyer moyen pour une place standard - moins d'une heure et demie de soins par jour - est de 1686 $. Il a atteint son maximum dans le secteur de Saint-Foy-Sillery (1933 $) et était à son minimum dans les secteurs Basse-Ville (1514 $) et Rive-Sud Centre (1517 $).

En 2016, le marché des résidences pour aînée est composé de 13 728 places dans la RMR de Québec, dont 9200 en appartement.

Un boum déjà commencé

Selon Christian-Pierre Côté, directeur chez CCIMMO, une firme d'évaluateurs agréés, le boum immobilier pour les résidences pour aînées est déjà bel et bien commencé.

«On est au début du développement. Pour les appartements standard, les taux de rendement sont présentement à 6 % ou moins. Cela donne peu de profitabilité aux propriétaires. Alors qu'il y a un risque en hausse au niveau de la vacance. La SCHL démontre que l'inoccupation est en hausse. Dans les résidences pour personnes âgées, les dernières analyses démographiques montrent qu'il y a un afflux de clientèle. Les rendements sont plus intéressants», indique-t-il.

M. Côté tient toutefois à préciser que ce n'est pas tous les joueurs de l'immobilier qui vont pouvoir profiter de cette occasion d'affaires. «Le point de rentabilité pour construire présentement est aux alentours de 150 portes. Les gros joueurs sont déjà en train de bien se positionner», dit-il, notant que ce secteur de marché devrait progresser au cours des 15 à 20 prochaines années.

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