Québec détient le plus bas taux d'inoccupation des immeubles de bureaux au Canada

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Selon le directeur général du Groupe Altus à Québec, Alain Roy, les investissements de plusieurs dizaines de millions de dollars au cours des dernières années dans les centres commerciaux de Sainte-Foy - Laurier Québec et Place Ste-Foy - et celui des Galeries de la Capitale visent justement à maintenir 9 % de croissance des ventes.

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(Québec) Le marché de la copropriété neuve dans la région métropolitaine de Québec (RMR) tourne au ralenti. Le taux d'inoccupation dans les espaces de bureaux a grimpé de 1 % à 2 %, selon les secteurs. Les principaux centres commerciaux performent mieux que les plus petits. Et les résidences pour aînés pourraient être au début d'un cycle de croissance.

Le Groupe Altus a dressé un portrait des marchés de la RMR de Québec mercredi, à l'occasion d'un dîner-causerie organisé par l'Institut de développement urbain de Québec. Près de 175 hommes et femmes d'affaires ont assisté à l'événement.

Marché des espaces de bureaux

Au cours de la dernière année, le taux d'inoccupation dans le marché de la location d'espaces de bureaux a bondi de 1,1 %, pour s'établir à 9,2 %, et le nombre de constructions neuves a été faible. «Le marché est assez tranquille», analyse le directeur général du Groupe Altus à Québec, Alain Roy. «En 2016, il y a eu quelques constructions dans les espaces à bureaux. Ils sont tous situés à Lévis, sauf le projet du Groupe Dallaire sur la rue Bouvier [à Lebourg­neuf]», poursuit-il.

Malgré une hausse du taux d'inoccupation, la RMR garde tout de même le plus faible taux à travers le pays. «On s'en tire bien», affirme M. Roy, ajoutant que tous les secteurs de la ville affichent depuis un an une augmentation de 1 % à 2 % du taux d'inoccupation.

Dans les secteurs de Saint-Roch (12 %) et de Lebourgneuf (11,8 %), les taux d'inoccupation des immeubles de bureaux sont plus élevés que ceux du boulevard Laurier (6,5 %) ou de la colline parlementaire (4,7 %).

Selon le directeur, l'augmentation du nombre de locaux vacants s'explique en partie par la disparition depuis 2013 d'environ 8000 emplois de bureau dans la région.

«On voit un net ralentissement dans la dernière année en termes de demande. Les téléphones sonnent peu chez les courtiers», note M. Roy, ajoutant que d'ici 2020, les prévisions indiquent «qu'on devrait rattraper les emplois que nous avons perdus depuis trois ans».

Pour expliquer l'augmentation du taux d'inoccupation, le directeur avance également que les entreprises rationalisent davantage leurs espaces de bureaux.

Prix des loyers

Les employeurs ont eu droit à une baisse du prix des loyers en 2016 dans certains secteurs de la ville, en raison notamment de la hausse du taux d'inoccupation. Ainsi, le loyer brut (qui comprend le loyer net, les frais de gestion de l'immeuble, le coût en énergie pour le local et les taxes foncières) affiché ou demandé par les propriétaires pour un local dans un immeuble de classe A est passé de 27,53 $ en 2015 à 26,71 $ le pied carré.

Dans le cas des édifices de classe B, il est demeuré relativement stable à 21,44 $ le pied carré. Et dans la catégorie d'un immeuble de classe C, le loyer est passé de 14,14 $ à 15,31 $.

«Cette année, afin d'attirer de nouveaux locataires, certains promoteurs offrent des incitatifs à la location, comme des mois gratuits, explique M. Roy. Dans la catégorie C, ce sont généralement les plus vieux bâtiments situés dans des secteurs secondaires. Il y a une augmentation, car les loyers les moins chers peuvent être attrayants pour certaines entreprises.»

Commerce de détail

Le marché du commerce de détail prend du mieux. La croissance des ventes dans la RMR a été de 1,7 % en 2014 et de 1,6 % en 2015. Pour 2016, les prévisions du Conference Board du Canada sont en hausse de 3,7 %.

«Dans les centres commerciaux majeurs les plus performants de la région, on parle plutôt de 9 % de croissance des ventes, souligne M. Roy. Si les grands centres augmentent de 9 % leurs ventes alors que l'ensemble de la région augmente de 3,7 %, cela signifie que la croissance des gros centres se fait au détriment des plus petits. On voit qu'il y a un déplacement des ventes.»

Selon l'expert d'Altus, les investissements de plusieurs dizaines de millions de dollars au cours des dernières années dans les centres commerciaux de Sainte-Foy - Laurier Québec et Place Ste-Foy - et celui des Galeries de la Capitale visent justement à maintenir ce niveau de ventes. «On vise à offrir à la clientèle dans ces grands centres une expérience d'achat comparativement à ce qu'on peut voir dans les centres plus locaux. On voit qu'il y a des investissements dans les foires alimentaires et dans les espaces communs pour plaire à la clientèle.»

Marché de la copropriété

Le marché de la copropriété neuve dans la RMR est plus difficile. Actuellement, dans l'ensemble de la région, il se vend en moyenne 0,6 unité par mois par projet, selon des données du groupe Altus. Il y a moins de cinq ans, les promoteurs vendaient en moyenne 10 unités par mois.

«Il y a un manque au niveau de la demande. Beaucoup de projets sont prêts à partir, mais les clients sont absents», affirme M. Roy, précisant que certains promoteurs ont décidé en 2016 de se tourner vers le marché locatif pour finalement démarrer leur projet ou simplement pour louer leurs appartements disponibles.

On peut penser au projet La Cité Verte qui a choisi au printemps de miser sur le locatif pour relancer le développement, situé dans le quartier Saint-Sacrement, à Québec.

«2015 a été une année record en termes de mise en chantier avec 2447, rappelle le directeur. Et on s'attend aussi à une très forte performance en 2016. Au-delà de la moyenne des dernières années [environ 1000 unités]. Ce qui fait en sorte que le taux d'inoccupation augmente. On sent une situation de suroffre dans certains produits et dans certains secteurs. Le taux d'inoccupation était de 4 % en 2015, on s'attend à une hausse de 1 à 2 % pour 2016.»

Résidences pour personnes âgées

À Québec, actuellement, le taux d'attraction des gens... (123RF/Cathy Yeulet) - image 2.0

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À Québec, actuellement, le taux d'attraction des gens de 75 ans et plus qui vivent en résidence est de 22 %, comparativement à 18 % dans la province et à 9 % au Canada.

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En raison de la démographie, beaucoup de promoteurs devraient se lancer dans la construction de résidences pour personnes âgées au cours des 5 à 10 prochaines années. À Québec, actuellement, le taux d'attraction des gens de 75 ans et plus qui vivent en résidence est de 22 %, comparativement à 18 % dans la province et à 9 % au Canada.

«La SCHL [Société canadienne d'hypothèques et de logement] prévoit 3000 unités d'ici cinq ans, dit M. Roy. Le taux d'inoccupation est en baisse, on est passé de 6,3 % en 2013 à 4,4 % en 2016. Il y a de la place à la construction», conclut-il.

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