À qui appartient Québec?

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La part du lion revient à l'État et aux compagnies d'assurances.

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(Québec) Principal propriétaire d'immeubles commerciaux à Québec avec un portefeuille regroupant, entre autres, Place de la Cité, les Halles Fleur de Lys, les Promenades Beauport et le Carrefour Les Saules, Cominar est aussi le joueur numéro un, excluant le gouvernement du Québec, dans le marché des immeubles de bureaux dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec, qui couvre principalement le territoire des villes de Québec et de Lévis. Dans ce marché, l'année 2015 a été marquée par l'arrivée d'un nouveau joueur, le Groupe Mach, qui s'est glissé dans le top 5 des plus importants propriétaires d'immeubles de bureaux à Québec avec Cominar, l'Industrielle Alliance, La Capitale et Desjardins. À qui appartient Québec? Qui sont les grands propriétaires fonciers? Le Soleil a tenté de répondre à ces questions.

À qui appartient Québec? Dans le marché des immeubles de bureaux, en tout cas, c'est l'affaire du gouvernement du Québec et des compagnies d'assurances. Sans oublier, évidemment, Cominar.

À titre de propriétaire, le gouvernement du Québec, par l'entremise de la Société québécoise des infrastructures, dispose d'approximativement 3,9 millions de pieds carrés à Québec pour loger les employés des ministères et des organismes gouvernementaux.

Si l'État possède des immeubles pour y faire travailler son monde, il loue également beaucoup de pieds carrés auprès de propriétaires privés dont les compagnies d'assurances et Cominar.  

«Si le secteur de l'assurance et des services professionnels est en croissance, le gouvernement du Québec demeure l'un des plus grands utilisateurs d'espace de bureau sur le marché de Québec, occupant environ le quart du marché locatif de bureau, soit plus de 4,8 millions de pieds carrés en location. La moitié de ces superficies se situe sur la colline Parlementaire», signale Jean-Philippe Maléza, analyste principal au Groupe Altus.

Il tient à préciser qu'il s'agit exclusivement des espaces occupés par les ministères et organismes gouvernementaux et non pas par les établissements des réseaux de l'éducation et de la santé et par les sociétés d'État, comme la SAAQ, la SAQ ou Hydro-Québec, par exemple.

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Autre industrie dominante

L'autre grand joueur dans le marché des immeubles de bureaux à Québec, c'est l'industrie de l'assurance.

À titre indicatif, mentionnons que 30 % des espaces de bureaux à Québec et à Lévis sont détenus par les compagnies d'assurances.

L'Industrielle Alliance, La Capitale, Desjardins et SSQ occupent quatre des six premières places au palmarès des plus importants gestionnaires d'espaces de bureaux à Québec et à Lévis, en excluant le gouvernement du Québec. À elles seules, elles possèdent plus de 5,1 millions carrés d'espaces de bureaux et 29 propriétés. 

Au sommet, par contre et toujours en excluant le gouvernement du Québec, c'est le fonds de placement immobilier Cominar qui trône avec un portefeuille de plus de 2,8 millions de pieds carrés et de 23 propriétés.

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Par exemple, les espaces de bureaux se trouvant à la Place de la Cité, au Complexe Jules-Dallaire, à l'Édifice Haute-Ville et à la Place de la Capitale - ces deux immeubles étant situés sur le boulevard René-Lévesque - appartiennent à Cominar, une société présidée par Michel Dallaire.

Jusqu'à tout récemment, l'Industrielle Alliance, La Capitale, Desjardins et SSQ occupaient, dans l'ordre, les quatre positions suivantes dans le top 25 des propriétaires d'immeubles de bureaux dans la région de Québec.

En mettant le grappin, en octobre dernier, sur 700 000 pieds carrés de locaux appartenant à Dream Office REIT à Québec, le Groupe Mach a réussi à se faufiler au quatrième rang entre La Capitale et Desjardins. Il reste toutefois des fils à attacher avant que la transaction ne soit inscrite officiellement dans les livres. Le portefeuille d'espace de bureaux de Groupe Mach pourrait alors totaliser un peu plus d'un million de pieds carrés.

Si Cominar et le Groupe Mach louent des espaces à des entreprises et à des ministères et organismes gouvernementaux, les compagnies d'assurances, elles, utilisent leurs propriétés pour loger leurs employés. Certaines les utilisent à 100 % à cette fin. D'autres, un peu moins.

Tout près de 11 000 personnes composent actuellement l'effectif des sièges sociaux des compagnies d'assurances.

Et de l'espace, ces dernières en ont besoin. Elles sont toutes en croissance et ne cessent d'embaucher de nouveaux talents.

Taux d'inoccupation de 7,4 %

En excluant les propriétés appartenant au gouvernement du Québec, l'espace de bureau total dans la région de Québec affiche 18,7 millions de pieds carrés, souligne Marie-France Benoit, directrice principale d'Altus InSite.

À eux seuls, les quatre grands pôles - Haute Ville-colline Parlementaire, Saint-Roch-Vieux-Québec, Lebourgneuf et Sainte-Foy-boulevard La  en regroupent un peu plus de 8 millions.

Selon le Groupe Altus, le taux d'inoccupation des immeubles de bureaux à Québec en décembre était d'à peine 7,4 %. Il y avait 1,2 million de pieds carrés disponibles. «Il s'agit du taux le plus faible au Canada», fait remarquer Marie-France Benoit.

 

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À titre d'exemple, le taux d'inoccupation est de 12,5 % à Montréal.

Selon le Groupe Altus et CBRE, deux firmes-conseils en immobilier d'entreprise, c'est dans le pôle Haute Ville-colline Parlementaire que le taux d'inoccupation est le moins élevé. À peine 2,9 % à la fin du troisième trimestre.

Le Complexe Jules-Dallaire, situé sur le boulevard Laurier,... (Le Soleil, Pascal Ratthé) - image 5.0

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Le Complexe Jules-Dallaire, situé sur le boulevard Laurier, domine le marché des immeubles de bureaux à Québec.

Le Soleil, Pascal Ratthé

Période d'accalmie dans le marché de la construction

Le marché de la construction de nouveaux immeubles de bureaux à Québec et à Lévis a déjà connu des jours plus grouillants.

Toutefois, il n'y a pas lieu de paniquer, prévient Marie-France Benoit.

«Le marché profite d'une accalmie après les poussées de croissance survenues au cours des dernières années», note Mme Benoit. Entre 2005 et 2013, il y a eu une augmentation de 22 % de la superficie totale des espaces de bureaux dans la région.

Outre l'érection de petits immeubles de moins de 100 000 pieds carrés, en périphérie, en bordure des grands axes routiers, il y a peu de grands projets de construction de nouveaux espaces en chantier. «Les projets sont plutôt en phase de planification», indique-t-elle.

«Calme» et «discipliné»

En résumé, Marie-France Benoit parle du marché des immeubles de bureaux à Québec comme un marché «calme» et «discipliné» qui ne présente pas de grandes disparités d'un secteur à l'autre. 

«Il n'y a pas un pôle pour lequel la demande est plus forte et un autre pour lequel la demande est moins forte.»

Les immeubles de classe B en majorité

Dans la région de Québec, le nombre d'immeubles de bureaux classés B - on en dénombre 133 -  surpasse celui des édifices qui obtiennent le classement A (33) ou C (53), selon la firme de services immobiliers commerciaux CBRE. 

Les experts en gestion immobilière catégorisent les immeubles de bureaux en trois classes : A, B ou C.

Un immeuble de classe A est généralement un édifice «phare» dans son marché, selon le Guide sur la classification des immeubles de bureaux publié il y a quelques années par BOMA Québec. Il est de grande hauteur dans un quartier central. Il est facilement identifiable. Il a belle apparence. Sa construction est récente ou il est très bien entretenu. Son taux d'occupation est élevé. Ses locataires sont prestigieux. Les services (sécurité, stationnement, restauration, etc.) offerts à ces derniers sont nombreux. Des exemples?

Place de la Cité (Cominar), Édifice Mérici (Industrielle-Alliance), Édifice Marie-Fitzback (La Capitale), Place Telus (Groupe Mach), La Cité de la Coopération (Desjardins), Le 500 Grande Allée Est (Cromwell Management).

À l'autre bout du spectre, l'immeuble de classe C.

Il est caractérisé par son âge avancé, par une architecture moins attrayante, par des infrastructures limitées et par des technologies vétustes. Des rénovations importantes sont à faire. Il est situé sur une rue moins intéressante. Son taux d'inoccupation est généralement plus élevé. Il est ciblé par des investisseurs dans le but d'être redéveloppé. Souvent pour être converti en condos.

Pour sa part, l'immeuble de classe B est généralement bien entretenu et fonctionnel, et ce, même s'il a pris de l'âge. Il est bien géré et attire des locataires de qualité. Il est souvent dans la mire des investisseurs qui vont lui donner une bonne cure de rajeunissement afin de l'élever au niveau de la classe A. Des exemples?

Le Carrefour Saint-Sacrement (Cominar), Place Québec (Industrielle-Alliance), Delta 1 et 2 (La Capitale), Assurance-Vie Desjardins (Desjardins), Place Iberville (Société immobilière Dupont), Complexe Lebourgneuf 1 et 2 (Fonds de placement immobilier BTB).

Ce mois-ci, le loyer moyen pour un immeuble de classe A à Québec est de 14,38 $ le pied carré. L'un des plus bas, avec London, parmi les grandes villes canadiennes. Il affiche près de 30 $ à Toronto. Un peu moins de 25 $ à Montréal. Le loyer moyen pour un immeuble de classe B est de 11,24$. Il est de 7,24 $ pour un autre de classe C, selon CBRE.

Inventaire vieillissant

L'inventaire d'immeubles de bureaux de la région de Québec prend de l'âge. Sur l'ensemble du territoire des villes de Québec et de Lévis, 40 % des édifices de bureaux ont été érigés entre 1968 et 1984. À l'opposé, dans le secteur Lebourgneuf, 40 % de l'inventaire d'espaces de bureaux est apparu après l'an 2000.

«Une partie importante de l'inventaire a été construit dans les années 60 et 70», signale Marie-France Benoit, directrice principale d'Altus InSite. Vieux ne signifie pas délabré, prend-elle soin de préciser. «Parmi les immeubles plus vieux, il y en a qui ont été exceptionnellement bien entretenus et qui ont conservé leur cachet.»

Le plus bel exemple à ses yeux : l'édifice Price, un immeuble de 18 étages, construit entre 1928 et 1931.

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