Les villes perdent des millions en «taxe de Bienvenue»

Le Château Frontenac, le complexe Samuel-Holland et l'hôtel Le Concorde... (Montage infographique Le Soleil)

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Le Château Frontenac, le complexe Samuel-Holland et l'hôtel Le Concorde sont parmi les édifices majeurs à Québec pour lesquels la Ville n'a pas touché un seul sou en droits de mutation à la suite d'une vente.

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(Québec) Alors que les villes du Québec crient famine, des millions de dollars en «taxe de Bienvenue» leur passent sous le nez parce que de gros immeubles disparaissent de leur radar fiscal.

Toutes les villes sont dans le même bateau. L'Union des municipalités du Québec (UMQ) est au fait de la situation qui lui semble «de plus en plus répandue». 

Nick Maltais est courtier immobilier depuis 20 ans. Résident de l'un des 743 logements du complexe Samuel-Holland, à Québec, il s'est intéressé aux comptes de l'immeuble après une hausse de loyer. 

«Je m'aperçois qu'au Samuel-Holland, il n'y a pas de factures de taxe de mutation», indique M. Maltais au Soleil. «Et je sais pour y rester que ça fait trois fois qu'il est transigé sur une période de 10 ans.» Actuellement évaluée à près de 100 millions $, la vente d'un complexe du genre pourrait commander un droit de mutation de quelque 1,5 million $. 

La curiosité du courtier immobilier le pousse à vérifier le cas d'autres immeubles. «C'était la même chose», dit-il. Des immeubles qui valent plusieurs millions changent de propriétaire sans que les droits de mutation immobilière, la fameuse «taxe de Bienvenue», soient payés à la Ville. 

«J'en ai parlé à quelqu'un qui fait beaucoup de transactions immobilières, et il m'a dit : "C'est une technique que l'on utilise pour éviter les droits de mutation"», relate M. Maltais.

La «technique» en question consiste à vendre non pas l'immeuble lui-même, mais les actions d'une compagnie qui le détient. Par exemple, une personne crée une société prête-nom dans laquelle son édifice est transféré. Lors de la vente, ce ne sont plus le bâtiment et le terrain eux-mêmes qui sont échangés, mais bien les actions de la société. 

Au Registre foncier du Québec, qui consigne les transactions immobilières, le nom du propriétaire de l'immeuble demeure inchangé. La même société est toujours la détentrice. Donc, pas de paiement de droits de mutation immobilière. Mais comme la société elle-même a changé de mains, dans les faits, l'immeuble aussi. 

Au moins deux autres techniques, plus complexes, permettent aussi de transformer une transaction immobilière en vente d'actions. Même si l'objectif premier n'est pas nécessairement d'éviter le paiement des droits de mutation, elles le permettent néanmoins. Avec le même effet pour les coffres municipaux. 

L'UMQ n'a pas d'évaluation des pertes que cela peut représenter pour ses membres. «Nous suivons la situation de près», assure son porte-parole, Patrick Lemieux. 

L'exemple du Concorde

À Québec, M. Maltais note quelques exemples. Outre le complexe Samuel-Holland, le cas récent de la vente de l'hôtel Le Concorde est aussi éloquent. Après l'avoir acquis pour 11,5 millions $ et avoir payé ses droits de mutation de 361 917 $, le propriétaire des Résidences Soleil, Eddy Savoie, l'a transféré dans une société à numéro. Ainsi, deux semaines plus tard, après une controverse avec le maire de Québec, lorsque Le Concorde a été revendu, le nouvel acheteur a acquis les actions et n'a pas eu à payer de droits de mutation. Plusieurs autres immeubles importants à Québec, souvent de propriété ontarienne, sont structurés de la même façon, note M. Maltais. 

Même la vente en 2007 du mythique Château Frontenac au coût de 155 millions $ à la branche immobilière de la Caisse de dépôt et placement, Ivanhoé Cambridge, n'a pas permis à la Ville de Québec de toucher un seul sou en droits de mutation.  

Me Laurent Roy, associé chez Gowlings, cabinet spécialisé en droit des affaires, est un expert en droit immobilier. Il n'a aucun doute quant à la légalité de la pratique. Il existe plusieurs raisons légitimes de structurer une acquisition de la sorte, indique-t-il : planification fiscale, planification successorale, gel d'actifs, sortir une propriété du bilan financier d'une entité. 

Le spécialiste n'a pas l'impression qu'en général, le but est de faire de l'évitement. Mais il convient que «ça peut être intéressant de mettre en place une structure comme celle-là pour, éventuellement, si on rencontre les critères de la loi, qu'un acheteur soit intéressé à acquérir les actions plutôt que la propriété pour éviter un droit de mutation». «Je ne dis pas si c'était illégal, ajoute-t-il. Mais la loi est la loi.»

Si la vente des actions se fait moins de deux ans après le «roulement» de l'immeuble dans une société, Revenu Québec peut exiger un «droit supplétif», souligne Me Roy. Ce montant représente 125 % de la «taxe de Bienvenue» qui aurait dû être payée. Passé ce délai, «Revenu Québec ne fera rien», analyse-t-il. Les actions de l'immeuble pourront donc être échangées à répétition, sans droit de mutation exigible. La Ville devra dire adieu à ce revenu.

«Profondément injuste», déplore Labeaume

Même si la chose est légale, il est «profondément injuste» que de grosses entreprises parviennent à échapper à la «taxe de Bienvenue», estime le maire de Québec, Régis Labeaume. 

«C'est une situation dont nous sommes conscients», a indiqué au Soleil l'attaché de presse du maire, Paul-Christian Nolin. «On le sait. Il y a des millions qui nous échappent. Et on ne peut rien faire dans l'état actuel de la législation. C'est une loi provinciale.»

La complexité de la Loi sur les droits de mutation, avec les exemptions qui y sont prévues et les références à la Loi sur les impôts, n'a rien pour faciliter la tâche aux percepteurs municipaux. 

«C'est légal»

«C'est profondément injuste pour les contribuables, continue M. Nolin. C'est ça qu'on trouve le pire. Les petits propriétaires qui achètent leur maison, eux autres sont obligés. Et les plus gros, ils y échappent comme si de rien n'était. [...] Ce sont de gros montants qui passent sous le nez de la Ville. Ils peuvent utiliser ce moyen pour éviter de payer. C'est légal.»

Il est difficile d'évaluer les pertes pour la Ville de Québec. Elles dépendent du nombre d'immeubles transigés sur son territoire d'une année à l'autre. 

Si la pratique déplaît au maire Labeaume, il ne l'a pourtant pas décriée sur la place publique. Toutefois, nous dit son attaché, le dossier a été abordé en privé avec les autorités gouvernementales. Il ajoute que le maire a préféré se faire discret sur la procédure pour ne pas donner à d'autres l'idée d'agir de la sorte. 

Le ministère des Affaires municipales, responsable de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, affirme que des travaux sont en cours avec le ministère des Finances, Revenu Québec, ainsi que les villes de Québec et de Montréal. «Ces travaux visent notamment à déterminer les moyens, législatifs ou autres, pour diminuer les situations permettant de se soustraire au paiement des droits de mutation», a indiqué par courriel la porte-parole Audrey Garon. 

Revenu Québec a la responsabilité d'imposer un droit supplétif lorsqu'un bâtiment a été transféré par l'intermédiaire des actions sans paiement de la «taxe de Bienvenue».  Le montant exigé aux fautifs équivaut à 125 % du droit de mutation. «Revenu Québec détient certaines informations permettant de détecter des cas où le droit supplétif pourrait s'appliquer et réalise des interventions à ce sujet», explique la porte-parole Geneviève Laurier. La ville concernée doit être compensée par les quatre cinquièmes de la somme perçue. 

Vérification faite, depuis 2002, la Ville de Québec a reçu très précisément 0 $ relativement à «l'application du droit supplétif prévu dans la Loi sur les impôts», affirme le porte-parole municipal David O'Brien. 

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