Condos : les fonds de prévoyance manquent... de fonds

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Pour les deux tiers des syndicats de copropriété, le solde actuel du fonds de prévoyance serait inférieur à 1% de la valeur à neuf de l'immeuble.

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(Québec) Plus de 4 syndicats de copropriété sur 10 ont constaté un manque de fonds au moment de réaliser des rénovations majeures. Devant ce constat, une réforme du Code civil s'impose pour mieux encadrer la gestion des condos, maintenir ce marché à flot et éviter les drames humains.

C'est du moins l'avis de trois organismes impliqués dans le milieu, qui ont uni leurs voix jeudi matin en présentant les grandes lignes du premier portrait sur les fonds de prévoyance des copropriétés au Québec. 

«La copropriété ne doit pas être une boîte à surprises en matière de revente. Il en va de l'avenir de ce secteur névralgique», a plaidé Christiane St-Jean, présidente de la Chambre immobilière de Québec et membre du C. A. de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). 

«Nous voulons fournir aux acheteurs un portrait clair lorsqu'ils acquièrent une copropriété. Quels sont les travaux à venir pour l'immeuble et le fonds de prévoyance est-il suffisant pour couvrir ce type de travaux?» poursuit Mme St-Jean.

Avec l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) et le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), la FCIQ réclame donc au gouvernement du Québec de réviser le Code civil en matière de copropriété et d'obliger les gestionnaires de condos à se doter d'une étude de fonds de prévoyance. 

Quand les réserves sont insuffisantes, les copropriétaires mettent souvent la main dans leurs proches pour payer les travaux urgents, montrent les chiffres. On parle alors de cotisations spéciales. Des situations qui deviennent parfois «humainement dramatiques», témoigne Me Yves Joli-Coeur, fondateur et secrétaire général du RGCQ. «Acheter un appartement, c'est acheter un toit, un logis, une sécurité», dit l'expert qui cherche à rétablir le climat de confiance.

D'autant plus que le marché de la copropriété a vécu une crise des assurances en 2015, rappelle

Me Joli-Coeur, l'admissibilité à certains produits s'étant resserrés pour les syndicats de copropriété. Aviva, deuxième plus gros assureur dans le monde, s'est même retiré de ce marché. «Un des motifs évoqués :

les fonds de prévoyance insuffisants qui retardaient l'exécution des travaux», martèle l'avocat.

Les chiffres dévoilés hier démontrent que pour les deux tiers des syndicats de copropriété, le solde actuel du fonds de prévoyance est inférieur à 1 % de la valeur à neuf de l'immeuble. Il devrait atteindre un minimum de 5 % pour les bâtiments n'ayant jamais eu de travaux, fait valoir le rapport.

Pour le marché neuf et existant

La nouvelle réglementation devra toucher autant le marché du condo neuf que celui du condo existant, souligne François-William Simard, porte-parole de l'APCHQ. «L'étude démontre que le manque d'argent dans le fonds de prévoyance survient surtout dans le cas des immeubles âgés de plus de 15 ans, dans une proportion de 63 %.»

Pour l'APCHQ, il est aussi primordial que la nouvelle réglementation soit appliquée de façon graduelle. «La dernière chose que nous souhaitons est une réforme qui viendrait ralentir le marché, voire l'étouffer», précise M. Simard.

Les trois organismes formeront sous peu un comité de travail qui formulera ses recommandations en début d'année. Ils ont également fait parvenir une lettre à la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée, pour la sensibiliser aux résultats de leur étude et au besoin de réglementer rapidement.

Christiane St-Jean croit enfin que «notre gouvernement doit combler l'écart législatif que le Québec affiche en comparaison avec l'Ontario et la Colombie-Britannique».

Qu'est-ce qu'une étude de fonds de prévoyance?

«Quand un rapport d'étude de fonds de prévoyance arrive dans les mains du trésorier d'un syndicat de copropriété, ça va lui dire sur les 25 prochaines années ce qu'il y a à faire sur l'immeuble, mais aussi, combien d'argent il aura à mettre», illustre Éric Lefebvre, directeur des opérations au Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

Cette étude indique donc clairement le montant juste à contribuer annuellement au fonds de prévoyance. Elle comprend le carnet de plan d'entretien, le plan de gestion de l'actif et le plan de maintien de l'actif. 

Pour le moment, sept entreprises sont accréditées par le RGCQ pour produire ce type d'étude, dont deux à Québec, Servitech Services Conseil et Planifika. Le RGCQ a réuni des technologues professionnels, des évaluateurs agréés, des architectes et des ingénieurs pour accoucher d'un standard dans l'industrie des études de fonds de prévoyance. Information : rgcq.org sous l'onglet Entreprises agréées 

 

Le marché du condo

Que représente le marché du condo au Québec? Un secteur clé et un produit ciblé par les premiers acheteurs et les gens qui vendent leur maison une fois les enfants partis, décrit Christiane St-Jean, présidente de la Chambre immobilière de Québec et membre du C. A. de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). «Depuis 30 ans, la copropriété a complètement été transformée et a transformé le paysage urbain immobilier.» Elle chiffre : en 2014, les courtiers immobiliers de la FCIQ ont vendu 14 423 copropriétés au Québec pour un prix médian de 215 000 $, dont 1485 ventes enregistrées dans la région de Québec pour un prix médian de 198 500 $. Alexandra Perron

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