Immobilier à Québec: atterrissage en douceur dans un marché équilibré

Le secteur des copropriétés demeure encore problématique. Il... (Shutterstock, soo hee kim)

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Le secteur des copropriétés demeure encore problématique. Il n'y a par contre pas de crise dans le monde de la construction malgré un léger ralentissement. Le marché s'ajuste dans le secteur résidentiel.

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(Québec) Pour une troisième année, le marché immobilier continuera son atterrissage en douceur dans un marché qui tend à l'équilibre entre l'offre et la demande. Malgré tout, 2015 devrait voir une augmentation des ventes de 2 % alors que le prix des propriétés ne devrait pas grimper de plus de 1 % dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec.

C'est ce qu'estimait jeudi Paul Cardinal, directeur de la section analyse du marché, de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), lors de l'événement Fenêtre sur le marché, où l'on présentait les perspectives du marché immobilier résidentiel pour la province et pour la grande région de Québec.

«Il n'y aura rien d'euphorique ou de dramatique dans la vente et les prix des propriétés en général», a-t-il soutenu devant quelques centaines de personnes de l'industrie immobilière. Toutefois, le secteur des copropriétés demeure encore problématique. Il n'y a par contre pas de crise dans le monde de la construction malgré un léger ralentissement. Le marché s'ajuste dans le secteur résidentiel.

On ne voit pas non plus poindre de crise économique dans la région malgré un contexte d'austérité dans la fonction publique. La perspective de croissance économique de la région étant de 2 % pour 2015, comme l'expliquait l'économiste de Québec International, Louis Gagnon, les nombreux projets de construction commerciaux et institutionnels, de même que les bonnes perspectives de création d'emploi notamment dans le secteur manufacturier, et dans un contexte où le chômage est à 5,3 %, la prochaine année, se présentent assez bien.

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Bond de 3 % en 2014

En 2014, les ventes immobilières ont grimpé de 3 % dans la RMR de Québec toutes catégories confondues. Il y a eu des augmentations des ventes dans toutes les catégories: 2 % pour l'unifamiliale avec 4489unités, 3 % pour les condos avec 1485 unités et 12 % pour les plex (immeubles à revenus du type duplex ou triplex) avec 490 unités. Et en décembre 2014, les ventes ont été très bonnes dans la région.

Cependant, avec une augmentation de 15 % des inscriptions pour vente dans le réseau Centris des courtiers, l'inventaire est plus élevé de sorte, les délais de vente sont plus longs.

Avec quelque 600 condominiums à vendre sur le marché, les acheteurs ont beau jeu pour faire baisser les prix. Par contre, dans le secteur des unifamiliales, le marché est équilibré comme dans le cas des plex. Cette situation limite la hausse des prix de vente qui n'ont pas varié pour les unifamiliales avec un prix moyen de 245 000 $, mais diminué de 0,7 % pour les condos à un prix moyen de 198 500 $ et une diminution 4,2 % pour les plex avec un prix moyen de 287 500 $.

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Un marché d'acheteurs en 2015

À cause d'un niveau de vente parmi les plus faibles en 15 ans, avec une quatrième année de hausse des inscriptions, des délais de vente plus longs et des prix qui ne progressent pas, Paul Cardinal estime que le marché pourrait être légèrement plus favorable aux acheteurs qu'aux vendeurs en 2015, notamment dans le secteur des condos.

Il faut prévoir une légère progression des ventes (6600 comparativement à 6472), même si l'offre continuera d'augmenter, mais à un rythme moindre. Et la hausse des prix sera timide avec 1 % pour les unifamiliales et nulle dans le cas des condominiums.

Pour lui, la progression continuera à moyen terme, puisque les statistiques prévoient une augmentation des ménages d'ici 2021, soit 19 793pour la Capitale-Nationale et 9741 pour la Chaudière-Appalaches.

Louis Gagnon note aussi une population en croissance entre 2003et 2013 avec les données de l'Institut de la statistique du Québec. En même temps, la croissance de 4500emplois en 2014 et un salaire moyen un peu plus élevé dans la RMR de Québec que dans la province, le taux d'emploi se situe à 87,2 % dans la tranche d'âge 25-54 ans, le principal créneau des acheteurs.

Il est alors possible d'envisager que le marché immobilier se porte bien malgré tout non seulement en 2015, mais dans les années à venir.

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La densification, une priorité pour le maire

La densification du territoire de la ville de Québec demeure une priorité pour le maire Régis Labeaume. Il s'étonne que des citoyens pensent qu'un édifice de sept étages est un gratte-ciel.

«Un étage de plus, c'est souvent la différence entre un édifice rentable et un qui ne l'est pas», affirme-t-il.

Il s'étonne que des gens qui veulent lutter contre l'étalement urbain, l'émission de gaz à effet de serre, soient contre la construction d'un édifice à 10 étages. Pour lui, c'est un non-sens dans l'argumentation. L'arrêt de l'étalement urbain passe par la densification et des édifices en hauteur.

De plus, pour faciliter la vie des promoteurs et des investisseurs, le maire dit avoir mis sur pied une équipe de choc pour rendre l'administration municipale plus efficace dans le cas de l'acceptation des projets et la délivrance des permis. «Retarder l'émission d'un permis a des conséquences pour les promoteurs», continue-t-il en avouant que ce qui lui fait plaisir, c'est l'envoi d'un compte de taxes quand tout s'est bien passé. Mais ce qui le rend heureux, c'est le travail des courtiers à cause des droits sur les mutations immobilières appelés à tort «taxe de bienvenue».

Les facteurs de risque à considérer

Selon Paul Cardinal, directeur de la section analyse du marché, de la Fédération des chambres immobilières du Québec, il y a trois facteurs de risque à considérer: la surévaluation des prix, la surconstruction de condos et le surendettement des ménages.

Surévaluation des prix

Même si 53 % des vendeurs de condos ont dû revoir à la baisse le prix demandé pour la propriété et à des pourcentages moindres pour les maisons unifamiliales et les plex, il estime que ce niveau de risque est faible, car «le prix des propriétés dans la région de Québec est toujours en phase avec le pouvoir d'achat des familles».

Surconstruction de condos

La surconstruction de condos en 2012 et en 2013 pourrait encore avoir des effets sur le marché pour 2015. À la fin de 2012, il y avait 1533 condos en construction et 1034 condos neufs non vendus. En 2013, il y avait 645 condos non occupés et 601 en 2014. À son avis, lorsque le taux d'inoccupation des logements locatifs était à 1 %, des locataires décidaient d'acheter des condos. Actuellement, le taux d'inoccupation des condos et sensiblement le même pour les condos et les logements à 3,1 %, soit le taux le plus élevé depuis 1999. Ce qui ne favorisait pas la vente des copropriétés.

Le nombre de mois d'inventaire dans la région varie entre 18 et 24 mois, entraînant une baisse du prix moyen entre 3 % et 7 %, sauf pour le secteur de l'aéroport, de L'Ancienne-Lorette et de Val-Bélair, où le prix a grimpé de 3 %.

Dans ces conditions, M. Cardinal juge donc que le niveau de risque est moyen parce qu'il y a déjà un surplus d'inventaire dans le secteur des condos, même si le marché est en ralentissement. «Le rééquilibrage du marché ne se fera pas en 2015», estime-t-il.

Surendettement des ménages

Quant au surendettement des ménages, il note un niveau moyen de risque tant que les taux hypothécaires ne grimperont pas de manière significative et tant qu'il n'y aura pas de récession. Le prêt hypothécaire occupe en moyenne 77 % de la dette des ménages québécois. Cependant, c'est la marge de crédit qui est passée de 4 % à 10 % dans les 10 dernières années. Par contre, il n'y a pas d'augmentation des prêts en souffrance de sorte qu'il considère que l'endettement des ménages semble maîtrisé.

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