Marché de l'habitation: le centre-ville de Québec se fait damer le pion

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Une densification s'intensifie dans les zones d'emploi en forte croissance, comme celle de Sainte-Foy-Sillery, au cours des dernières années.

Le Soleil, Jean-Marie Villeneuve

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(Québec) Deux tendances s'affirment dans la région de Québec en matière d'habitation. L'étalement urbain se poursuit du côté des MRC de La Jacques-Cartier et de La Côte-de-Beaupré. Du même souffle, une densification s'intensifie dans les zones d'emploi en forte croissance que sont devenus les secteurs Les Rivières, Sainte-Foy-Sillery et Lévis au cours des dernières années.

Tels sont les constats exprimés, mardi, par l'analyste de marché Étienne Pinel à l'occasion de la conférence annuelle sur les perspectives du marché de l'habitation que tenait la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) à Québec.

«Malgré le fait que le centre-ville de Québec demeure le pôle d'emploi principal - le siège du gouvernement du Québec s'y trouve -, d'autres pôles d'emploi ont été très dynamiques au cours des dernières années», signale M. Pinel en soulignant que le quartier Lebourgneuf avait enregistré, entre 2009 et 2014, une croissance de 59 % des surfaces de bureaux. À Lévis, en raison de la présence du Mouvement Desjardins, la croissance a été de 31 %. Dans le coin du boulevard Laurier, à proximité des ponts, l'augmentation des surfaces de bureaux a été de 29 % au cours des cinq dernières années.

Le quartier Saint-Roch (17 %) et la colline parlementaire (12 %) n'ont cependant pas progressé à la même cadence.

Nouvelles zones d'emploi

L'émergence de ces nouvelles zones d'emploi a eu un effet sur le marché de l'habitation.

«En effet, 65 % des logements collectifs mis en chantier dans la région de Québec entre 2010 et 2014 l'ont été à proximité des trois nouveaux pôles d'emploi», fait remarquer Étienne Pinel.

Dans le secteur Les Rivières, la SCHL a enregistré plus de 3000 mises en chantier entre janvier 2010 et juin 2014.

En plus de cette «densification importante» du côté des secteurs Les Rivières, Sainte-Foy-Sillery et Lévis, le conférencier note que l'étalement urbain continue de progresser.

La population de la périphérie nord - qui est composée des MRC de La Jacques-Cartier et de La Côte-de-Beaupré - a augmenté de 23 % entre 2006 et 2013 alors que celle de l'agglomération urbaine de Québec progressait de 5 % et celle de la Rive-Sud grimpait de 7 %.

En 2004, la part de la périphérie nord dans les mises en chantier de maisons individuelles dans l'ensemble de la région de Québec était de 21 %. Elle est maintenant de 48 %. Entre 2010 et 2014, il y a eu tout près de 1900 mises en chantier de maisons individuelles dans le seul secteur de la MRC de La Jacques-Cartier (Lac-Beauport, Sainte-Brigitte-de-Laval, Lac-Delage, Stoneham, Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier, Shannon et Saint-Gabriel-de-Valcartier).

«Le prix des terrains va contribuer à favoriser l'étalement urbain puisque l'on sait que le critère d'abordabilité demeure un critère primordial dans le choix de localisation des ménages dans la région», estime l'analyste de marché de la SCHL. Sa collègue Élisabeth Koulouris souligne que 60 % des acheteurs à Québec - comparativement à 50 % à Mont-réal - optaient pour une maison familiale plutôt qu'une copropriété ou qu'une maison jumelée et en rangée pour se loger. Et ils cherchent les produits neufs. Pas surprenant qu'ils vont essayer de trouver l'endroit le moins cher pour se construire même s'ils devront faire quelques kilomètres de plus pour aller gagner leur croûte. 

«De plus, le réseau d'autoroutes particulièrement développé à Québec va contribuer à favoriser l'expansion du territoire urbain. Faut-il le rappeler, Québec est le centre urbain au Canada qui compte le plus de kilomètres d'autoroute par habitant. D'ailleurs, durant la période de 2006 à 2011, le nombre de véhicules sur les routes a connu une croissance deux fois plus importante que la population.»

Les deux tiers des résidents de la MRC de La Jacques-Cartier travaillent dans l'agglomération de Québec.

Prix médians des propriétés unifamiliales à Québec... (Infographie Le Soleil) - image 2.0

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Prix médians des propriétés unifamiliales à Québec

Infographie Le Soleil

L'embarras du choix pour les acheteurs de condos

Le marché de la copropriété est encore «fortement» à l'avantage des acheteurs dans la région de Québec, indique Élisabeth Koulouris, analyste principale de marché pour la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Pour que le marché soit parfaitement équilibré, il faut que le ratio soit d'environ 8 à 10 propriétés à vendre par acheteur. Or, le ratio actuel est de 19 condos à vendre par acheteur. «Le ratio ne diminue pas - mais il n'augmente pas non plus - et ce, malgré le fait qu'il y a eu des reculs dans les mises en chantier de ce type d'habitation au cours des dernières années.»

Dans le cas des maisons individuelles, l'équilibre règne dans le marché de Québec, sauf pour les résidences de 300 000 $ à 349 000 $ (12 propriétés à vendre par acheteur) et de 350 000 $ et plus (20 propriétés à vendre par acheteur). «Nous remarquons que le marché est cependant favorable aux vendeurs dans le cas des maisons de moins 250 000 $ (six propriétés à vendre par acheteur). Les ventes de résidences de moins 250 000 $ représentent un peu plus de la moitié des transactions dans la région», fait remarquer Mme Koulouris en signalant une baisse de 11 % du nombre de maisons à vendre depuis le début de l'année.

Les délais de vente des propriétés sont en hausse. Ils sont de 109 jours (13 de plus qu'en 2013) dans le cas d'une maison unifamiliale et de 153 jours (28 de plus que l'an dernier) dans celui d'une copropriété.

Depuis le début de l'année, la SCHL a enregistré une «légère» croissance de 1 % des ventes de propriétés.

Quant au prix d'une maison unifamiliale, il a augmenté de 1 % (247 000 $). Dans le cas d'une copropriété, la SCHL n'a noté aucune variation de prix (200 000 $). Un constat étonnant étant donné que le marché regorge de condos à vendre. «Il est possible que les vendeurs soient prêts à prendre leur mal en patience et à attendre le bon acheteur avant de baisser leur prix», suggère Mme Koulouris.

Selon la SCHL, le marché de la revente devrait connaître un regain d'activité en 2014 (3 %), en 2015 (3 %) et en 2016 (4 %), mais ça demeure quand même sous la moyenne des dernières années.

De «légères» hausses de prix apparaissent aussi à l'horizon : 1 % en 2014 et 2 % en 2015 et en 2016.

Finalement, dans le marché du neuf, les mises en chantier dans la région de Québec devraient chuter de 12 % cette année pour atteindre 4125. Elles devraient connaître une autre baisse de 12 % en 2015. En 2016, le nombre de mises en chantier devrait se chiffrer à 3300 unités, soit le plus faible niveau depuis 2003. 

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