«J'invite ce gouvernement à la prudence», a indiqué lundi au Soleil le gestionnaire de portefeuille et associé principal chez Jarilowsky Fraser, Denis Durand.

Le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, a fait savoir lundi qu'Ottawa envisageait de privatiser la SCHL d'ici 5 à 10 ans, soulignant que la société d'État avait dépassé largement son mandat initial dans le marché de l'assurance hypothécaire.

Dans une entrevue accordée à un quotidien torontois, le ministre Flaherty a rappelé que «la SCHL avait été créée afin que les vétérans de la Seconde Guerre mondiale puissent trouver des logements récents».

La SCHL fournit des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement aux acheteurs versant un acompte de moins de 20 % sur leur résidence. La valeur des prêts hypothécaires assurés par la SCHL a doublé en 10 ans, avoisinant maintenant les 600 milliards $, soit environ 30 % du produit intérieur brut canadien.

Or, rappelle M. Durand, la SCHL est surtout un «puissant levier» qui permet au gouvernement fédéral de mieux contrôler et encadrer le marché immobilier en période de surchauffe de l'économie ou encore en période de crise financière (comme en 2008).

Depuis la dernière récession, le gouvernement fédéral est d'ailleurs intervenu à quatre reprises pour calmer l'ardeur du marché immobilier alors que les taux d'intérêt sont au plancher et que l'endettement des ménages a progressé de façon importante.

Le fédéral a notamment fait passer une série de mesures visant à restreindre les conditions d'accessibilité à la propriété. Par exemple, l'étalement maximal d'un prêt hypothécaire a été ramené de 40 à 25 ans entre 2008 et 2012.

L'exemple des États-Unis

Selon M. Durand, le gouvernement Harper ne doit pas répéter les erreurs commises aux États-Unis durant les années qui ont précédé la crise financière de 2008, où le rôle joué par deux agences d'assurances hypothécaires privées a été au coeur de cette tempête financière.

Ces deux agences (Fannie Mae et Freddie Mac) s'étaient alors lancées dans la vente et l'achat de produits hypothécaires spéculatifs de toutes sortes, notamment des subprimes, avec les résultats que l'on connaît. Washington a été contrainte de renflouer une bonne partie de ces pertes afin d'éviter l'écroulement du système financier et bancaire.

Fannie Mae et Freddie Mac étaient pourtant à la base (comme la SCHL) des agences gouvernementales assurant des prêts hypothécaires auprès des ménages américains. Elles ont été privatisées dans les années 70. Entre 1995 et 2007, leur portefeuille de prêts a triplé, atteignant en 2008 la colossale somme de 5200 milliards $.

Sauvetage des banques

Plusieurs analystes financiers pensent que la forte présence de la SCHL dans le marché immobilier canadien a également permis au système bancaire canadien de passer facilement au travers de la crise de liquidité survenue entre 2007 et 2009 en Amérique du Nord.

Le gouvernement fédéral est ainsi intervenu massivement par l'entremise de la SCHL entre 2007 et 2009 en rachetant des prêts hypothécaires à risque auprès des grandes banques canadiennes. Durant cette période, le volume de titres hypothécaires cautionnés par la SCHL a explosé, passant de 165 milliards $ à 300 milliards $. En 2010, la SCHL avait même prévu cautionner pour 400 milliards $ de titres hypothécaires risqués auprès des banques.

Cette intervention directe et importante d'Ottawa avec l'argent des contribuables canadiens a ainsi permis aux grandes banques canadiennes de profiter largement par la suite de l'essor du marché immobilier ces dernières années sans qu'elles en assument réellement un grand risque, a tenu à préciser M. Durand.

La SCHL en chiffres

2000 employés

Revenus autonomes (2011) : 11,7 milliards (+ 3,5 %)

Subvention fédérale (2011) : 2,16 milliards (- 31 %)

Surplus net (2011) : 1,5 milliard (+ 5,5 %)

Surplus net  (6 mois en 2012) : 782 millions (+ 2,6 %)

Actif (au 30 juin 2012) :292 milliards $

Source : SCHL