À Québec, les résidences unifamiliales ne représentent plus que 15% du total des unités de logement construites en 2011, selon les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), comparativement à un poids de 28% pour les 10 dernières années.

La tendance à la baisse est la même à Saint-Augustin, banlieue de choix, où il s'est bâti seulement 10 maisons détachées en 2011, autant dire presque rien. Dans les pôles résidentiels de Lévis et des MRC de La Jacques-Cartier et de La Côte-de-Beaupré, par contre, l'unifamiliale demeure le choix de la majorité des propriétaires occupants.

Plus qu'une préférence personnelle, cette migration des Québécois vers la catégorie dite des «plex» et celle des condos est davantage une décision économique. Entre 2007 et 2011, le prix de vente des terrains pour la région métropolitaine de Québec (qui inclut la banlieue et Lévis) a augmenté de 39,7%, pendant que le prix des maisons (bâtiment seulement) progressait de 9,8% pour la même période.

Au domaine Rivière des Roches, l'une des dernières pépinières de bungalows et de cottages dans Charlesbourg, le prix de départ des terrains dépasse les 100 000$. C'est la moitié moins à Sainte-Brigitte-de-Laval et quelque part entre les deux à Lac-Saint-Charles et à Shannon, les nouvelles banlieues de la capitale. Et pourtant, la grandeur des terrains ne cesse de diminuer. De 10 000 pieds carrés auparavant, la superficie moyenne est tombée autour de 5000 pi2.

Pour François Picard, vice-président du comité exécutif de la Ville de Québec et responsable de l'aménagement du territoire, le «choc» appréhendé en 2009 a bel et bien lieu, et l'onde sera ressentie pendant plusieurs années encore. Les travaux en prévision du prochain rôle d'évaluation, qui couvrira la période de 2013 à 2015, laissent en effet entrevoir une hausse marquée de la valeur des terrains vacants.

Développement en hauteur

Le politicien croit que le type de construction va évoluer en conséquence, en toute concordance avec l'objectif de densification que s'est fixé l'administration Labeaume. «Les terrains prennent tellement de valeur que mon exemple typique du Walmart Lebourgneuf n'a plus sa place aujourd'hui à Québec», dit M. Picard, qui voit désormais le développement se faire en hauteur plutôt qu'en largeur.

Pour François Des Rosiers, professeur au Département de finance, assurance et immobilier à l'Université Laval, c'est d'ailleurs une preuve indéniable de rareté quand des terrains zonés «commercial» sont détournés vers le résidentiel ou un mélange des deux pour faire davantage de profits. Cela arrive désormais dans Sainte-Foy aussi bien que sur la colline parlementaire. Même les banlieues se densifient doucement, fait remarquer l'expert en développement urbain.

Dans la région de Québec, le jumelé et la maison en rangée ont ravi une partie de la clientèle naturelle des maisons individuelles. «Ça attire des gens qui veulent absolument un petit bout de terrain», résume Elisabeth Koulouris, analyste de marché pour la région de Québec à la SCHL. Pour ceux qui dédaignent les travaux d'entretien, la formule condo gagne des adeptes chez les jeunes comme chez les vieux, ajoute-t-elle.

Les constructeurs l'ont trop bien compris: un sommet de presque 2000 unités ont été lancées en 2011, et l'offre de condos n'est pas loin de dépasser la demande, dit Mme Koulouris. Des secteurs comme Charlesbourg, Beauport et Sainte-Foy sont particulièrement actifs. L'an dernier, l'activité y était trois fois plus intense que dans l'ancienne ville de Québec.

Même la Rive-Sud n'échappe pas à cette tendance. À Lévis, la croissance vient principalement de Saint-Nicolas, où il se construit encore beaucoup d'unifamiliales, mais aussi de plus en plus de jumelés, de maisons en rangée et de condos.

Écart abyssal

Encore une fois, les chiffres parlent d'eux-mêmes. Le prix médian d'un condo est actuellement de 184 000$ dans la région métropolitaine de Québec contre 230 000$ pour une unifamiliale. Dans la haute ville de Québec, l'écart est abyssal: 440 000$ pour une résidence détachée contre 260 000$ pour un condo...

Selon M. Desrosiers, il ne faudrait pas rédiger l'avis de décès du bungalow et du cottage pour autant. «Attention, la maison unifamiliale en banlieue n'est pas morte. Il y a encore un bon marché» pour les propriétés existantes, dit-il. Seulement, même dans ces coins reculés, le modèle est en train d'évoluer et la densité ne sera plus jamais la même.