D'abord, tirer un revenu périodique reflétant le différentiel entre les coûts (financement, taxes, assurances, entretien, etc.) et les loyers reçus.

Ensuite, profiter de la plus value potentielle d'un bien immobilier.

Cette dimension n'a pas été détaillée dans la comparaison entre un immeuble et une fiducie de placement immobilier (FPI), puisque le potentiel de gain sur la valeur d'un immeuble devrait normalement se refléter dans celle des unités d'une fiducie.

Dans le premier volet, il appert que le principal intéressé doit «y mettre du sien» pour mériter une prime par rapport au rendement offert par la FPI la plus connue au Canada selon l'analyse de Frédéric Paul de la Financière Banque Nationale.

L'aspect rassurant d'acheter de la brique et du mortier reste qu'on peut tâter la qualité des matériaux (avec celle du toit, des fenêtres et des autres équipements) et en surveiller personnellement l'entretien.

Ceci n'est pas facile quand on s'intéresse à un parc immobilier pancanadien, voire nord-américain.

Mais au moins deux sociétés cotées en Bourse possèdent des immeubles dans la région de Québec.

C'est le cas pour Boardwalk REIT (pour Real Estate Investment Trust) souvent utilisée comme référence canadienne par les analystes financiers, quand vient le temps de comparer le Canada aux autres marchés.

C'est pourquoi M. Paul a utilisé le rendement de cette FPI pour évaluer l'avantage comparatif qu'on peut espérer en possédant «matériellement» un immeuble.

Si, localement, ce nom est souvent associé à sa propriété la plus prestigieuse, Les Jardins de Mérici, Boardwalk a aussi acquis ces dernières années au moins une demi-douzaine d'autres édifices locatifs de diverses catégories, aussi bien dans Charlesbourg, que sur le chemin Sainte-Foy ou la Pointe de Sainte-Foy.

La fiducie rivale, CAP REIT détient plus d'une douzaine d'immeubles incluant le Saint-Laurent sur Grande Allée, mais aussi d'autres de différents types autant sur Père-Marquette dans la Haute-Ville que sur Benoît XV dans Limoilou, ou dans Lebourgneuf.

Rien n'empêche donc un investisseur potentiel de localiser ces édifices sur les sites Internet des deux fiducies et de constater de visu l'état des lieux, en plus de vérifier les données financières du prospectus.

Cet exercice pourrait fournir une partie de la réponse à la «bonne question» à se poser avant de décider d'un tel placement : «Est-ce que j'achèterais ou louerais un logement de cette organisation pour mon propre usage ou celui de mes proches?»

Autre question importante que celle de la liquidité : «Combien vaudra mon placement quand je voudrai ou quand je devrai vendre mon actif?»

On peut facilement monétariser la moitié de ses parts dans une FPI, mais plus difficilement la moitié d'un immeuble d'appartements».

Enfin, un portefeuille de FPI permet de diversifier le risque de placement en ciblant non seulement plusieurs immeubles, mais aussi plusieurs marchés.

Quoi surveiller, se demande un investisseur, outre la valeur des parts et le ratio de distribution d'une fiducie?

Le taux d'occupation des logements et le marché de l'emploi dans les régions où se trouvent les propriétés peuvent influer sur les distributions et la valeur des unités. L'évolution des taux d'intérêt hypothécaires aura aussi un effet sur les profits distribués.

Pour évaluer un investissement immobilier, il ne faut surtout pas se contenter de calculer à combien d'années de loyers équivaut le coût d'une acquisition. Le vrai critère, c'est le rendement, après soustraction de toutes les dépenses.

Et il faut aussi se méfier du préjugé favorable par lequel certaines personnes sont convaincues que leur capital investi dans la brique et le mortier est totalement à l'abri de toute dépréciation.

Faut-il rappeler, comme le disait M. Paul en entrevue, que l'acheteur d'un immeuble en 1989, qui l'a revendu en 1987, a probablement perdu de l'argent au lieu d'encaisser un gain de capital?