Frédéric Paul, conseiller en placement à la Financière Banque Nationale, en arrive à cette conclusion, qui peut bousculer des opinions largement répandues, en comparant le rendement d'une FPI spécialisée dans l'immobilier résidentiel, avec celui qu'un acheteur peut espérer retirer d'un petit immeuble de rapport.

Deux approches

Ici, il ne faut pas confondre deux approches :

«L'investisseur immobilier», fournissant seulement son capital, devrait presque toujours se contenter d'un rendement inférieur (-1,75 %) à celui de la FPI (ou REIT pour Real Estate Investment Trust).

Par contre «l'entrepreneur immobilier», qui consent à consacrer beaucoup plus de temps et de talent à son immeuble, a de meilleures chances de dépasser le rendement offert par une fiducie, la médiane des cas étudiés se situant à - 0,32 %.

La différence entre ces deux approches est apparue à M. Paul, quand un ami lui a demandé d'analyser la rentabilité d'un projet d'acquisition.

Options offertes

Interrogé par Le Soleil sur les options offertes par le marché des valeurs mobilières aux investisseurs qui souhaitent participer à l'évolution de l'immobilier résidentiel, il a réactualisé sa grille de calcul. Il l'a ensuite appliquée à un échantillon de 13 immeubles de tailles diverses qui ont été l'objet de transactions dans la région de Québec entre février et juin et dont les données sont accessibles dans la base de données MLS.

Scénario probable

Il a ajusté certaines dépenses anticipées à un niveau «réaliste» et en a tiré une médiane de rendement selon sept scénarios. Le plus «probable» des sept aboutit aux résultats suivants :

> quand «l'investisseur» confie la gestion de l'immeuble à un tiers, moyennant 6 % de ses loyers, il lui reste 3,62 % de rendement sur son capital;

> quand «l'entrepreneur» (capable de faire plus que de menus travaux de peinture en remplaçant, par exemple, une robinetterie défectueuse) s'occupe lui-même de la location, de l'entretien des plaintes et de la collecte des loyers, il peut espérer 5,05 %, selon la médiane de l'échantillon.

Histoire de comparer ces rendements à celui d'un portefeuille immobilier national, mais aussi exposé au marché local, M. Paul les a mis en parallèle avec celui de la plus grosse FPI résidentielle au Canada, Boardwalk. Si celle-ci distribuait totalement ses profits au lieu d'en conserver environ 18 % en liquidités, ses 4,4 % de distributions enregistrés sur un an au 12 août 2010, deviendraient ainsi 5,37 %.

Pour l'échantillon et le scénario illustrés dans le tableau qui suit, un niveau comparable de financement hypothécaire (60 %) a été retenu, ce qui évite au propriétaire les frais d'une assurance prêt.

Un remboursement de capital de 2 % et un taux d'intérêt constant au niveau actuel (4,6 %) ont été appliqués.

Mais, explique le spécialiste, les taux hypothécaires sont encore à des niveaux historiquement bas et il serait étonnant qu'ils ne subissent pas de hausse à moyen ou à plus long terme.

Si on parle d'un emprunt initialement négocié à 4,5 % mais renouvelé à 6 %, il ne suffit pas de calculer une hausse de 1,5 %, rappelle Frédéric Paul.

Le coût de financement vient plutôt de grimper d'un tiers et le financement est généralement une des dépenses majeures qui incombent au propriétaire.