Plus de dents contre les promoteurs rusés

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Cet exemple de densification sur la rue de la Terrasse Stuart est présenté positivement dans le bilan de la Ville de Québec. Le rez-de-chaussée du nouveau bâtiment est comparable à celui du bungalow et le nombre de marches pour atteindre le seuil est similaire.

Le Soleil, Erick Labbe

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(Québec) La Ville de Québec doit renforcer le règlement qui encadre les projets de densification pour faire échec à des promoteurs un peu trop rusés. Même s'il n'y a pas d'augmentation du nombre de logements au premier abord, ceux qui souhaitent démolir une maison pour la remplacer par une construction neuve devront soumettre un plan d'implantation et d'intégration architecturale afin de respecter le gabarit et le style du voisinage.

Le règlement 2220 a été adopté à l'été 2014 après plusieurs plaintes de citoyens, notamment à Sillery où des résidences unifamiliales ont été remplacées par des immeubles à logements multiples s'intégrant mal dans l'environnement.

Le texte contraint les propriétaires désireux de diviser un lot ou augmenter le nombre de logements après une démolition à présenter un plan d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA).

«Cette procédure permet l'évaluation des projets selon des critères qualitatifs et non uniquement à partir de normes strictes», explique la Ville dans sa documentation. Ces critères sont bien sûr adaptés au milieu.

En plus de s'assurer du respect du zonage, les fonctionnaires peuvent ainsi vérifier si le futur bâtiment respecte l'alignement sur rue et la hauteur du rez-de-chaussée des maisons voisines (à plus ou moins 20 % près de la moyenne). Alors que certains promoteurs avaient tendance à vouloir occuper tout l'espace disponible sur le terrain, d'autres voulaient prendre leurs distances par rapport à la rue pour aménager des aires de stationnement et des entrées de garage en sous-sol.

Une attention particulière est également portée sur les matériaux et les couleurs utilisés afin qu'ils ne jurent pas dans le paysage. Reste l'objectif de préserver le maximum de végétation existante en cour avant et latérale, notamment les arbres matures.

La récente modification, qui doit recevoir l'approbation du conseil municipal, prévoit que toute reconstruction après démolition, même pour un seul logement, sera soumise aux mêmes exigences. Cela peu importe l'usage, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un commerce. Tout le territoire de la Ville de Québec est visé.

«Les promoteurs sont assez ingénieux par moments. Ils ont trouvé une façon d'éviter le contrôle du PIIA en demandant un permis pour la construction d'une maison sans lotissement. Ils implantaient la maison sur le bord du terrain avec beaucoup, beaucoup d'espace de l'autre côté, ce qui laissait présumer qu'ils allaient revenir éventuellement avec une demande pour une deuxième maison», explique la vice-présidente du comité exécutif, Julie Lemieux, responsable des dossiers d'urbanisme. «Avant que ça se répète, on a décidé d'intervenir.»

«Plus de dents»

Le Comité de citoyens pour une densification respectueuse (CCDR), qui avait dressé à l'automne 2015 son propre bilan de la densification, réclamait «plus de dents» pour le règlement 2220. Son porte-parole, Michel Fournier, se dit satisfait que la Ville de Québec passe à l'action pour faire échec aux maisons construites en bordure de terrain, mais aussi aux monster houses, ces résidences démesurément grosses et luxueuses qui brisent l'uniformité des quartiers matures.

L'organisme aurait toutefois apprécié que la hauteur des nouvelles constructions soit surveillée, que les arbres matures soient mieux protégés et qu'il y ait plus d'«harmonie» dans les styles architecturaux. «On voudrait que dans la diversité, il y ait certains liens», résume M. Fournier.

L'administration municipale a refusé de suivre cette voie. «On veut laisser aux propriétaires la possibilité d'être créatifs en architecture et de construire leur maison comme ça leur tente puisque ce ne sont pas des secteurs protégés», indique Julie Lemieux.

Bilan positif, selon la Ville

L'administration Labeaume a reçu cet été un premier bilan de son règlement 2220, qui conclut que c'est «un outil pertinent, efficace et qui rejoint les objectifs». «On a réglé pas mal de choses, même si ce n'est pas la perfection. [...] Il y a d'ailleurs beaucoup moins de plaintes», confirme la conseillère municipale Julie Lemieux. Le Soleil a consulté le bilan, qui vise la période du 7 juillet 2014 au 30 avril 2016. Pendant cette période, 193 demandes de permis ont été présentées et 106 permis ont été délivrés. Les 58 logements visés à l'origine ont permis d'en créer 175, soit un ratio d'un pour trois.

Selon la Ville, la tendance générale est au rapprochement des nouveaux bâtiments de la rue depuis l'adoption de la réglementation. Le contrôle de la hauteur du rez-de-chaussée a «pratiquement éradiqué le garage en sous-sol» et limité «indirectement» la hauteur des bâtiments. Les matériaux de revêtement sont moins nombreux, «similaires à ceux qui existent dans le milieu et leurs couleurs sont sobres». Quant à la végétation, il y a eu des gains, même s'ils semblent se limiter aux arbres de grande taille.

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