L'évaluation municipale à Saguenay

Le maire de Saguenay, Jean Tremblay... (Photo Le Quotidien, Mariane L. St-Gelais)

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Le maire de Saguenay, Jean Tremblay

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OPINIONS / À Saguenay, au premier trimestre de 2016, le prix moyen de l'évaluation municipale était plus élevé de 26 173$ que le prix de vente d'une maison unifamiliale sur le marché.

En tenant compte du taux des taxes municipales et scolaires, cet écart entre la valeur de l'évaluation et la valeur marchande entraîne une surtaxe de 348$ pour une maison au prix moyen. Cet écart augmentera au cours des deux prochaines années si la tendance à la baisse du prix de vente observé au cours des trois derniers trimestres se poursuit.

On obtient ces résultats en comparant le prix moyen de vente de 180 740$ d'une maison unifamiliale (Fédération des chambres immobilières du Québec/marché immobilier/baromètres MLS, 1er trimestre 2016) avec la valeur moyenne de 206 913$ de l'évaluation municipale (Ville de Saguenay, budget 2016, p.13).

Cette situation s'explique en partie par la baisse du prix des maisons depuis la dernière évaluation qui est à la base du rôle d'évaluation 2016-2018, mais surtout par le gonflement artificiel du prix de l'évaluation des maisons à Saguenay depuis la création du service d'évaluation municipale par le maire Jean Tremblay.

En utilisant les sources d'information mentionnées précédemment, nous avons comparé la valeur au rôle d'évaluation d'une résidence moyenne à Saguenay avec la valeur au marché à la date de référence pour la création du rôle en 2010, en 2013 et en 2016.

La valeur au rôle d'évaluation qui sert de base au calcul du compte de taxes était plus petite de 3160$ en 2010, mais plus grande de 12 304$ en 2013 et plus grande de 17 971$ en 2016. La valeur marchande des maisons est surévaluée à Saguenay, ce qui permet d'augmenter le compte de taxes avec la prétention d'avoir un compte de taxes plus bas que celui des autres villes.

Selon le ministère des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire, la valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré. Toutes les unités d'évaluation inscrites au rôle d'évaluation d'une municipalité doivent être évaluées sur la base de cette valeur réelle, établie à une même date. C'est ce qui assure l'équité du rôle d'évaluation (http://www.mamrot.gouv.qc.ca/evaluation-fonciere/evaluation-fonciere-municipale-au-quebec/a-quoi-ca-sert/).

L'écart grandit depuis 2013 entre la valeur de l'évaluation et la valeur marchande de sorte que les citoyens sont en droit de se demander si les principes de base d'une saine évaluation municipale sont respectés à Saguenay.

Gilles Bergeron, économiste

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