Taux d'inoccupation en hausse à Trois-Rivières

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Sauf à La Tuque, le marché locatif s'est détendu dans la région cette année, notamment à Trois-Rivières et Shawinigan.

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Marc Rochette
Le Nouvelliste

(Trois-Rivières) Le marché locatif de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Trois-Rivières s'est à nouveau détendu cette année. Selon les résultats de l'Enquête sur les logements locatifs menée en octobre 2015 par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le taux d'inoccupation dans la grande région trifluvienne a atteint 6,0 % cette année, comparativement à 5,3 % en 2014.

C'est en 2012 que le marché locatif de Trois-Rivières a amorcé sa détente, année où l'emploi avait accusé des pertes considérables. Le taux d'inoccupation y avait grimpé de 3,9 %, en 2011, à 5,2 %, l'année suivante. Depuis, les conditions de marché sont demeurées relativement détendues. La proportion de logements inoccupés est restée élevée à l'automne 2015.

En effet, environ 1100 appartements étaient vacants sur l'ensemble des 18 053 logements locatifs dans les immeubles d'initiative privée de trois unités et plus compris dans l'univers locatif de la région. Cet état du marché s'explique par une offre plus élevée et une très faible progression de la demande.

En effet, au cours de la dernière année, l'ajout de près de 450 nouvelles unités au parc locatif existant (+2,5 %) a fait croître considérablement l'offre de logements locatifs dans la région de Trois-Rivières. Cependant, durant cette période, la demande a très peu évolué sur le marché locatif.

Malgré une hausse de la demande provenant de la population étudiante, le recul de l'emploi chez les jeunes a tempéré la formation de ménages et, par ricochet, la progression de la demande de logements locatifs.

Le maintien des conditions de marché détendues sur le marché locatif a fait varier que très peu les loyers dans la RMR de Trois-Rivières. En fait, la variation estimative du loyer moyen des appartements de deux chambres s'est établie à 1,2 %, une variation moins grande qu'en octobre 2014 (1,8 %). Le loyer moyen des appartements de deux chambres se chiffrait à 581 $.

Il s'agit du loyer le plus bas parmi ceux enregistrés dans les grandes régions métropolitaines du Québec. La progression relativement faible des loyers s'explique notamment par la concurrence accrue que se livrent les logements disponibles.

Seuls les appartements dans les vieux immeubles, construits avant 1960, ont vu leur taux d'inoccupation augmenter, lequel est passé de 7,7 à 11,0 %. C'est dans le secteur du centre-ville que l'on retrouve la presque totalité de ces immeubles et où le taux d'inoccupation est demeuré le plus élevé de la grande région trifluvienne, à 9,2 %. 

Dans les autres catégories d'année de construction des immeubles, les conditions de marché sont demeurées stables. Par ailleurs, en dépit de l'ajout de 450 nouveaux appartements au parc locatif trifluvien, le taux d'inoccupation dans les immeubles construits en 2005 et ultérieurement est demeuré stable et le plus bas (2,1 %).

Il semble que l'année de construction des immeubles ait encore une incidence sur leur performance locative. En effet, plus l'année de construction des immeubles était récente, plus le taux d'inoccupation était faible. Selon toute vraisemblablement, les ménages locataires ont une préférence accrue pour les logements modernes, et ce, même si les loyers dans les immeubles les plus récents sont significativement plus élevés.

Sur le plan géographique, des hausses du taux d'inoccupation se sont manifestées dans deux secteurs de la ville de Trois-Rivières, soit les secteurs Nord et de l'UQTR. À l'opposé, dans le secteur de Pointe-du-Lac-Yamachiche, le taux d'inoccupation a reculé, passant de 3,8 à 2,2 %. Dans les autres secteurs, le taux d'inoccupation est demeuré relativement stable.

Dans le nord de l'ancienne ville de Trois-Rivières, le taux d'inoccupation a augmenté: il est passé de 4,4 % en 2014 à 6,2 % en 2015. C'est d'ailleurs dans ce secteur que davantage de nouvelles unités se sont ajoutées au parc locatif existant entre les deux enquêtes, soit 140 appartements. Malgré la préférence des ménages locataires pour des unités modernes, l'offre plus abondante dans ce secteur y a fait croître le taux d'inoccupation.

Dans le secteur de l'UQTR, la proportion de logements vacants a aussi augmenté, elle est passée de 3,1 % en 2014 à 5,4 % en 2015. Contrairement au secteur Nord, le secteur de l'UQTR ne s'est enrichi d'aucun nouvel immeuble locatif depuis la dernière année.

En dépit de la hausse des inscriptions universitaires dans la région en 2015, les conditions de marché dans ce secteur se sont considérablement détendues. Qui plus est, le parc locatif de ce secteur compte parmi les plus âgés de la RMR de Trois-Rivières, puisque plus de la moitié des immeubles ont été construits dans les années 1960 et 1970. Ce résultat semble témoigner notamment de la plus grande mobilité des ménages locataires.

Dans la grande région de Shawinigan, les conditions de marché se sont fortement détendues depuis l'année dernière. Le taux d'inoccupation s'y est établi à 10,7 % en octobre 2015, comparativement à 7,9 % à pareil mois en 2014. La hausse du taux d'inoccupation s'est manifestée du côté des appartements de trois chambres.

À l'inverse, le marché locatif de La Tuque s'est resserré. Le taux d'inoccupation y a fléchi pour atteindre 8,5 % en octobre 2015, comparativement à 11,0 % un an plus tôt. La proportion de logements vacants est toutefois demeurée élevée dans les deux régions. L'évolution des conditions du marché locatif a été largement tributaire du marché du travail dans ces régions.

L'impact des nouveaux arrivants se fait sentir

Si la demande locative s'est maintenue à des niveaux relativement stables, cela découle de deux dynamiques qui ont progressé à contre-courant au cours de la dernière année: la migration et l'emploi.

Selon la SCHL, l'amélioration du bilan migratoire a, selon toute vraisemblance, contribué à alimenter la demande de logements locatifs. En effet, les nouveaux arrivants optent habituellement pour la location d'un appartement en raison de la rapidité et de la flexibilité qu'offre ce mode d'occupation. 

Qui plus est, l'UQTR contribue positivement à cet afflux migratoire interne. Effectivement, cet établissement attire, année après année, des étudiants provenant de diverses régions de la province, mais aussi un bon nombre d'étudiants internationaux. Depuis le trimestre d'hiver 2015, cette université a connu une hausse d'inscriptions à temps plein, incluant celles des étudiants provenant de l'étranger. Ces migrants étudiants ont donc alimenté aussi dans une certaine mesure la demande d'habitations locatives. 

Toutefois, la progression de la demande de logements locatifs provenant des nouveaux arrivants a été tempérée par un marché du travail moins dynamique chez les jeunes. Effectivement, malgré des conditions relativement stables sur le marché du travail dans son ensemble, les ménages les plus jeunes ont dû composer avec un léger recul de l'emploi. En fait, au cours de la dernière année, le nombre d'emplois chez les 15 à 24 ans a reculé de près de 2 %.

Par conséquent, les conditions de travail moins favorables pour ce groupe d'âge ont freiné la formation de nouveaux ménages locataires et même, dans une certaine mesure, entraîné la dissolution d'un certain nombre de ménages. Cette situation a atténué la croissance de la demande de logements locatifs.

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