Shawinigan: près de deux maisons sur trois vendues sous l'évaluation

Du 1er février 2015 au 1er février 2016,... (Olivier Croteau)

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Du 1er février 2015 au 1er février 2016, 195 propriétaires ont consenti à se départir de leur résidence sous la valeur inscrite au rôle d'évaluation.

Olivier Croteau

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Guy Veillette
Le Nouvelliste

(Shawinigan) À vendre, grande propriété évaluée à 252 900 $ sur la 5e Avenue, secteur Shawinigan-Sud. Conscient que l'envolée des prix sur le marché au cours des dernières années fausse un peu les données, le propriétaire fixe son prix à 248 500 $. Après quelques mois d'attente, il le révise à 196 500 $. La maison sera finalement vendue 167 000 $.

Du 1er février 2015 au 1er février 2016, des cas semblables se sont multipliés à Shawinigan. En fait, sur les 308 ventes de maisons recensées par le site d'information immobilière Centris au cours de cette période de douze mois, 195 propriétaires ont consenti à se départir de leur résidence sous la valeur inscrite au rôle d'évaluation. Autrement dit, 63 % des maisons ont été vendues en deçà du baromètre qui dicte le compte de taxe des contribuables.

À la séance régulière du conseil municipal de Shawinigan le 12 janvier, des propriétaires fonciers du secteur Grand-Mère sont venus dénoncer ce phénomène. Les hausses stratosphériques d'évaluations foncières rendent certaines propriétés carrément invendables, si on se fie au montant inscrit au rôle.

Les agents immobiliers doivent vivre avec ce marché particulier et certains d'entre eux commentent la situation sur la pointe des pieds. Les problèmes les plus souvent rencontrés portent sur les maisons assez âgées et mal entretenues. Le propriétaire paye un compte de taxes élevé et lorsqu'il tente de vendre sa maison, il constate qu'il n'obtiendra jamais le prix inscrit au rôle. Il prend alors conscience qu'il a payé des taxes en trop parce que sa maison était visiblement surévaluée.

Par exemple, cette résidence du quartier Sainte-Flore, sur la 50e Avenue. Évaluée à 156 500 $, le prix demandé n'a été fixé qu'à 79 900 $ par l'agent d'immeuble. Elle a finalement été vendue 70 000 $.

Serge Laroche, courtier chez Re/Max, prévient qu'il ne faut pas tomber dans les généralités, même si le nombre assez impressionnant de maisons à vendre à Shawinigan influence le marché en faveur des acheteurs. Le nombre d'inscriptions mensuelles moyen de maisons unifamiliales est passé de 190 en 2010 à 347 l'an dernier!

«C'est vrai qu'il y a beaucoup de maisons à vendre, mais ça ne baisse pas le prix d'une maison bien entretenue», croit-il. «Par contre, c'est plus difficile de vendre une maison qui requiert des travaux, parce que l'acheteur a plus de choix sur le marché.»

«C'est du cas par cas», approuve Jonathan St-Jean (Via Capitale). «L'acheteur a toujours l'évaluation de la maison en tête, mais ça reste seulement une indication.»

M. St-Jean reconnaît qu'il doit maintenant sensibiliser vendeurs et acheteurs à la réalité actuelle.

«La période où une personne vendait 30 % en haut de son évaluation, ça fait deux ans que ça n'existe plus», laisse-t-il tomber. «La pire chose à faire, c'est de se fier uniquement à l'évaluation municipale, parce qu'elle ne représente pas nécessairement la valeur juste sur le marché.»

M. St-Jean fait remarquer que dans le cas de certaines propriétés, il faut retourner quelques rôles d'évaluation en arrière pour avoir une idée plus fidèle de la valeur d'une maison, en soustrayant ainsi l'impact de la bulle immobilière. La croissance des prix ne pouvait se poursuivre au même rythme, d'où l'ajustement du dernier exercice.

En additionnant ce facteur à la mise en vente de plusieurs propriétés détenues par des retraités qui préfèrent intégrer une résidence pour personnes âgées, de même que l'arrêt de production de l'aluminerie de Rio Tinto et de la papeterie de Produits forestiers Résolu, on se retrouve avec le marché actuel.

Un autre agent, qui préfère garder l'anonymat, peste contre le travail des évaluateurs.

«Il y a des cas qu'on ne comprend pas. C'est dur à suivre, leur affaire», déplore-t-il. «Quand tu vends une maison 50 000 $ sous l'évaluation après 390 jours, c'est pas drôle. Mais généralement, le montant final n'est pas si important. C'est surtout le stress de l'attente pour vendre la maison qui est difficile à vivre.»

Comme il existe toujours des exceptions à la règle, notons celle de cette résidence du lac des Piles, évaluée à 745 900 $, pour laquelle le propriétaire demandait... 1 495 000 $. Il n'a finalement pas obtenu son prix, mais il a tout de même vendu sa maison 1 050 000 $, soit 41 % de plus que l'évaluation municipale. Inutile d'élaborer sur la pression que ce type de transaction impose à l'estimation des propriétés avoisinantes...

Quelques exemples de maisons vendues sous l'évaluation municipale

Maison située sur la 14e Rue (secteur Lac-à-la-Tortue)

Évaluation: 231 000 $

Prix demandé: 189 500 $

Prix de vente: 160 000 $

Maison située sur la rue Bonaventure (secteur Shawinigan)

Évaluation: 191 700 $

Prix demandé: 145 000 $

Prix de vente: 136 000 $

Maison située sur la 106e Avenue (secteur Saint-Georges)

Évaluation: 100 300 $

Prix demandé: 99 900 $

Prix révisé: 69 900 $

Prix de vente: 48 000 $

Maison située sur le Chemin de la Petite-Rivière (secteur Saint-Gérard-des-Laurentides)

Évaluation: 89 900 $

Prix demandé: 62 500 $

Prix de vente: 53 000 $

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