Trois-Rivières: trop d'immeubles de six logements et plus?

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Marc Aeschimann à fait valoir son point de vue au conseil lundi soir.

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Le Nouvelliste

(Trois-Rivières) Y a-t-il trop d'immeubles de six logements et plus sur le territoire de Trois-Rivières? C'est ce que croit Marc Aeschimann, qui possède deux immeubles de huit logements et qui demande à la Ville d'appliquer un peu les freins sur les incitatifs associés à la construction d'immeubles neufs.

Marc Aeschimann, propriétaire de deux immeubles datant de la fin des années 80 dans le secteur du centre commercial Les Rivières, estime qu'il y a présentement une situation où l'offre dépasse largement la demande pour ce qui est de logements locatifs. Les plus récentes statistiques de la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL) pour la région métropolitaine de recensement de Trois-Rivières lui donnent en partie raison.

En 2012, le taux d'inoccupation était de 5,2 %, un sommet des dix dernières années. Entre 2003 et 2008, le taux de logements vides oscillait même entre 1 % et 1,7 %. L'équilibre idéal se situerait entre 2,5 % et 3 %. Marc Aeschimann en était à sa deuxième visite au conseil pour sonner l'alarme auprès des décideurs municipaux. «Depuis trois ou quatre ans, je suis témoin d'un développement qu'on peut presque qualifier de sauvage des multilogements. C'est devenu très difficile de louer et depuis deux ans j'ai toujours un ou deux logements vides.  Le point d'équilibre entre l'offre et la demande est grandement dépassé», soutient le contribuable.

Plusieurs facteurs, selon lui, expliquent une telle situation. Il évoque notamment l'accès à la propriété qui est facilité par différentes mesures incitatives, ou encore le nombre grandissant de résidences pour personnes âgées, qui a un impact sur le taux de vacance des logements.

Mais pour ce propriétaire, le facteur le plus néfaste est le trop grand nombre d'immeubles multilogements qui se construisent. «Et quelques-uns avec des congés de taxes, en plus», déplore-t-il.

Marc Aeschimann, que l'on connaît à Trois-Rivières sous son surnom de Yaz, grâce à une compagnie d'animation d'événements qui porte ce nom, a de bonnes notions d'économie et de finance, en plus d'avoir suivi le cours pour devenir agent immobilier. «Je comprends que les investisseurs, au lieu de prendre des obligations ou placements à la banque, qui ne rapportent pas grand-chose avec des taux d'intérêt très bas, préfèrent investir dans l'immobilier. Ils se disent que le taux de rentabilité va être meilleur que les taux d'intérêts. Mais c'est rendu exagéré et c'est la santé financière des propriétaires qu'on attaque», plaide-t-il.

Les propriétaires, justement, sont aux prises avec plusieurs obligations et ne peuvent se permettre d'avoir un haut taux de logements vacants. Dans son cas, par exemple, les taxes municipales ont bondi de 61 % en sept ans, passant de 5800 $ en 2005 à 9415 $ en 2012. Et comme propriétaire, il doit refiler cette augmentation aux locataires. «Et eux autres, ensuite, croient qu'on s'en met plein les poches. C'est difficile en plus d'y ajouter une augmentation pour essayer de récupérer l'argent qu'on y met pour les rénovations, améliorations pour garder la qualité du parc immobilier. Il ne faudrait pas qu'à cause de ça il y ait moins d'argent mis sur l'entretien et que par conséquent, le parc immobilier de la ville se détériore et que les habitants y soient mal logés, mal servis», ajoute

M. Aeschimann.

«Nous n'avons pas besoin de nouvelles portes. Stop! Arrêtez!», a-t-il poursuivi en implorant les membres du conseil d'abandonner les mesures incitatives. Le citoyen croit plutôt qu'il faut encourager le maintien et l'amélioration du parc immobilier locatif existant. Si rien n'est fait pour empêcher l'explosion que connaît la construction résidentielle multilogements, il appréhende un «mini-crash immobilier».

Conscient des revenus de taxes que génèrent les immeubles multilogements pour la Ville, il indique que sa démarche n'est peut-être qu'un coup d'épée dans l'eau.

La Ville ne peut intervenir, dit le maire

«On comprend, mais que voulez-vous qu'on fasse?»

Le maire de Trois-Rivières, Yves Lévesque, est demeuré attentif tout au long des quelques minutes de l'intervention de Marc Aeschimann lors de la dernière assemblée publique du conseil municipal de Trois-Rivières. Mais il s'en remet aux lois du marché et à la capacité que démontrent les promoteurs à construire et à assumer les coûts de leurs constructions.

«On comprend, mais que voulez-vous qu'on fasse? On se pose les mêmes questions que vous mais c'est le marché qui permet ça. Les institutions financières ont des critères assez serrés pour déterminer s'ils financent ou non les hypothèques concernant la construction de multilogements», explique Yves Lévesque.

Selon lui, la Ville ne pourrait pas empêcher quiconque de construire de tels immeubles là où le zonage le permet, s'il démontre qu'il respecte les règlements municipaux et qu'il démontre aussi sa capacité d'avoir le financement nécessaire.

Le maire a par ailleurs indiqué que les situations où la Ville accorde des congés de taxes pour des immeubles multilogements sont rares. «On le fait dans certains cas pour les premiers quartiers. On n'a pas le choix de faire ça parce qu'autrement, on resterait pris avec des terrains vacants», estime-t-il. Il donne pour exemples les immeubles construits par Olymbec à l'intersection des rues Champflour et Nérée-Duplessis, ou encore au coin de la rue Sainte-Julie et du boulevard du Saint-Maurice.

«Et si on accorde des congés de taxes, c'est parce que nos critères de construction dans les vieux quartiers sont plus rigides. On exige des matériaux nobles ou de la brique sur quatre côtés, ce qui augmente considérablement les coûts de construction», remarque-t-il.

Marc Aeschimann se doutait bien que la Ville ne pourrait pas faire cesser toutes les constructions d'immeubles de plus de six logements. Il propose donc d'éliminer toute forme de congé de taxes sur les multilogements neufs. Et il avance même que la Ville ne devrait autoriser que les immeubles multilogements de sept étages ou plus, ce qui obligerait les développeurs à installer des ascenseurs. «Ça coûte plus cher, alors c'est un bon moyen de s'assurer qu'on a des investisseurs sérieux et qu'on fait une construction de qualité», plaide-t-il.

Le contribuable affirme ne pas être le seul propriétaire de multilogements à se retrouver dans une situation délicate en raison du haut taux de vacance des logements locatifs. Un rapide sondage auprès d'amis propriétaires lui a permis de constater que le taux d'inoccupation varie entre 10 % et 20 %.

Dans son bulletin d'automne, la SCHL observe aussi cette détente du marché locatif à Trois-Rivières. Et on indique également que l'offre plus abondante de nouveaux logements a fait progresser le taux d'inoccupation. «La construction de logements s'est maintenue à des niveaux relativement élevés en 2010 et 2011 et ce, en dépit des signes de détente du marché. Ainsi, plus de 450 logements ont été mis en chantier en 2011», peut-on lire dans le Rapport sur le marché locatif de la SCHL. L'étude confirme aussi que la location des logements moins récents est plus difficile.

À la Ville de Trois-Rivières, on compterait actuellement selon le porte-parole Yvan Toutant 1500 immeubles de six logements et plus. Entre 2007 et 2012, on dénombre 103 mises en chantier de nouvelles constructions de six logements et plus.

«Un moment donné, il va falloir que ça arrête», conclut Marc Aeschimann.?

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