Une affaire en plusieurs actes

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On voit ici le site équestre olympique de Bromont

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(Bromont) Bien des éléments liés à la vente, en juin 2005, du vaste site équestre de Bromont sortent de l'ordinaire. Partenariat, sommes déboursées, hypothèque, division de celle-ci, projet résidentiel, subdivisions du terrain et protection des espaces naturels: Plusieurs détails de l'historique de la transaction peuvent surprendre.

Le terrain appartenant à la municipalité de Bromont, sur lequel un manège équestre doit être construit en vue des Jeux équestres mondiaux, a été au coeur d'une série de transactions conclues au cours de la dernière décennie. La Voix de l'Est a fait le fil des événements.

Il y a d'abord le partenariat entre les acheteurs pour acquérir les 103,195 hectares (255 acres) du site olympique: la Société d'agriculture du comté de Shefford (SACS), un organisme sans but lucratif, et la compagnie à numéro 9152-2318 Québec inc., dont Roger Deslauriers est le principal actionnaire et planche sur un ensemble résidentiel.

Puis, il y a le prix payé: 2,5 M$. C'est 339% au-dessus de la «valeur marchande» du terrain, évaluée par la Ville à 737 200$ selon l'acte de vente daté du 28 juin 2005. À ces éléments, il faut aussi inclure l'institution bancaire qui a financé l'achat: la First Curaçao International Bank (FCIB).

Cette entreprise, enregistrée dans les Antilles néerlandaises, a eu plusieurs démêlés avec la justice en Europe, notamment pour des allégations de blanchiment d'argent (voir encadré: Un lourd passé).

Ainsi, la FCIB a prêté 2,3 millions de dollars au duo d'acheteurs (SACS/Deslauriers). L'acte hypothécaire fait état de 2 M$ pour acquérir le terrain du site olympique et de 300 000$ pour, entre autres choses, la construction de routes et d'autres travaux d'infrastructures en lien avec un ensemble résidentiel.

Les 500 000$ manquants pour l'achat du terrain ont été financés par le vendeur, Mario Ménard. Cette somme devait être remboursée avant le 10 janvier 2006.

Morcellement

L'acte de vente prévoit que la compagnie de M. Deslauriers obtiendra 57,37 hectares du terrain, donc 55,59% de l'ensemble du site. Cette transaction a été réalisée le 7 octobre 2005. L'hypothèque a donc été modifiée et 1,550 M$ (prix de vente de 1,250 M$ + 300 000$ pour les travaux) deviennent la responsabilité de l'entreprise de l'homme d'affaires. La SACS devait s'acquitter des 750 000$ restants du prêt initial.

Bromont a fait officiellement son entrée dans l'affaire le 9 janvier 2006. Ainsi, 24 heures avant que le prêt de 500 000$ de M. Ménard n'arrive à échéance, la Ville a acheté une autre partie du terrain du site équestre. La transaction pour acquérir 27,09 hectares s'élève à 508 301$ et a fait l'objet d'une résolution le jour même.

«Par cette acquisition, la Ville de Bromont vise à protéger un espace vert se trouvant sur son territoire et d'en permettre l'accès à ses citoyens à des fins d'activités équestres et d'accès à la ceinture de randonnée du mont Brome», mentionne le document.

La partie des lacs (10,32 hectares) a été vendue symboliquement pour un dollar. Or, la «valeur marchande» des deux nouveaux lots totalisait alors 712 300$, stipule l'acte de vente, ce qui est très près du prix de l'évaluation municipale originale du site entier (737200$) avant son fractionnement.

Près de deux mois avant la transaction initiale entre la SACS et M. Ménard, la Ville avait déjà affiché ses couleurs en estimant le montant qu'elle allait débourser pour acquérir le terrain.

«L'acquisition serait réalisée [notamment, ndlr] par l'achat d'environ 66,9 acres additionnels pour un montant d'environ 500 000$», stipule le plan d'intervention du site olympique, adopté par le conseil municipal le 2 mai 2005. Deux lots ont donc été créés: le plus grand se trouvant dans une prairie puis l'autre composé essentiellement de trois lacs.

Des 103,195 hectares lors de la transaction initiale, il reste donc 8,415 hectares appartenant à la SACS. Rappelons que le 5 octobre 2015, les élus bromontois ont donné leur aval à l'octroi d'un bail emphytéotique de 50 ans à la SACS. Le contrat de longue durée concerne le terrain de la municipalité acheté à l'OSBL en 2006, sur lequel doit être notamment construit un manège pour la tenue des Jeux équestres mondiaux à Bromont.

Le président de la SACS, Marcel Bundock. ... (Photo archives La Voix de l'Est) - image 2.0

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Le président de la SACS, Marcel Bundock. 

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«Tout a été fait dans les règles»

Selon le président de la Société d'agriculture du comté de Shefford (SACS), Marcel Bundock, toutes les transactions concernant la vente de terrains du site équestre olympique de Bromont sont légales.

En juin 2005, la SACS a acheté un terrain de 103,195 hectares (255 acres) appartenant à Mario Ménard. Le montant de la vente a été fixé à 2,5 M$, soit 339% plus élevé que la «valeur marchande» évaluée à ce moment par la Ville. Est-ce un prix réaliste? «Pour 255 acres en 2005, c'était le prix», a affirmé en entrevue Marcel Bundock.

Le 9 janvier 2006, la municipalité de Bromont a acquis de la SACS une parcelle du terrain au montant de 508 301$. Le président de l'OSBL a qualifié cette transaction «d'aubaine». «Nous avons fait un cadeau à la Ville en leur vendant le terrain 5000$ [l'acre]», a-t-il fait valoir.

Longue haleine

Selon M. Bundock, les négociations pour l'achat du terrain de M. Ménard par la SACS se sont échelonnées «sur près d'un an». «Ça a été tout un débat. M. Ménard aurait certainement pu mettre ce lot sur le marché et obtenir plus d'argent que ce qu'on offrait. Peut-être 3 M$ à 3,5 M$. À l'époque, il n'y avait pas grand monde qui donnait longue vie au site olympique. Il fallait faire quelque chose pour protéger les lieux, sinon c'était des maisons qui s'en venaient là», a-t-il indiqué.

Le président de l'OSBL a également soutenu que la portion de terrain qui appartient à la Ville, et sur laquelle doit être construit le manège équestre, vaut actuellement 1,7 M$.

Côté financement, pourquoi avoir fait affaire avec une institution bancaire étrangère, en l'occurrence la First Curaçao International Bank (FCIB)?

«Ici, il n'y avait personne qui était intéressé à nous financer à part la Banque Nationale. Et comme on est un organisme sans but lucratif, les conditions [du prêt] étaient très difficiles. Les taux d'intérêt étaient près du double du standard, a mentionné M. Bundock. Alors, il y avait ce bonhomme [John Deuss] qui venait à l'International Bromont chaque année. Il connaissait bien la famille Deslauriers et Mario [Ménard]. Il nous a dit qu'il [sa banque] allait nous prêter l'argent.»

Or, M. Deuss et son institution bancaire ont eu plusieurs démêlés avec la justice depuis 2004 (voir encadré: Un lourd passé), notamment pour des allégations de blanchiment d'argent. Le représentant de la SACS était-il au fait de la controverse entourant l'homme d'affaires?

«Non! , a-t-il tranché. En fait, on connaissait peu de choses de lui à part qu'il venait passer du temps à Bromont chaque été. Quand on regarde ce qui s'est passé en Suisse avec l'argent caché, il n'a pas fait pire que les autres. N'empêche que tout a été fait dans les règles.»

De plus, l'acte de vente de juin 2005 comportait la clause obligeant les parties de respecter un droit de premier refus à l'endroit de M. Deuss. Pourquoi avoir inclus cette condition au contrat? «M. Deuss voulait venir s'établir ici et se construire une ferme à Bromont. Il a d'ailleurs de très beaux terrains dans la montagne près du site équestre olympique.»

Un lourd passé

John Deuss, l'homme à la tête de la First Curaçao International Bank (FCIB), est bien connu des autorités judiciaires dans l'Union européenne. Depuis 2004, le financier d'origine néerlandaise devait répondre de plusieurs accusations pour fraudes, blanchiment d'argent et d'autres crimes de malversation.

En 2013, lors d'une entente hors cour, il a versé un montant de 43,2 millions d'euros (66,5 millions de dollars canadiens) à la justice néerlandaise pour se libérer d'accusations de blanchiment d'argent et de fraude contre des gouvernements.

Un an plus tôt, il a payé une amende de 327 000$ euros (503 680$ CAN) après avoir été reconnu coupable d'opérer une banque sans permis et pour ne pas avoir signalé des transactions inhabituelles, rapporte The Royal Gazette des Bermudes.

L'homme de 73 ans, un ancien magnat du pétrole, avait été appréhendé par les policiers aux Bermudes en 2005. Le corps policier exécutait un mandat d'arrêt international lancé par les justices britannique et néerlandaise.

Elles soupçonnaient le banquier et son entreprise d'être au coeur d'un frauduleux système de remboursement de taxes de vente. Les enquêteurs estimaient que des clients de l'institution financière utilisaient le système pour blanchir de l'argent, rapporte The Guardian. La FCIB comptait près de 2500 clients britanniques, selon les policiers.

M. Deuss a rapidement été extradé aux Pays-Bas. Les procédures judiciaires ont duré sept ans.

M. Deuss se trouve présentement aux Bermudes, nous a-t-on dit hier aux bureaux de la FCIB, à Curaçao, dans les Antilles néerlandaises. Nous n'avons pas pu lui parler.

Une responsable de la FCIB nous a expliqué que l'institution financière était en train de mettre fin à ses activités. Les clients ont été avisés ces derniers mois, a-t-elle dit. Notre interlocutrice n'a pas voulu nous dire à quelle date la FCIB allait cesser d'exister.

«On s'inquiétait vraiment pour l'avenir du site; on... (photo Alain Dion archives La Voix de l'Est) - image 4.0

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«On s'inquiétait vraiment pour l'avenir du site; on devait faire quelque chose sinon on risquait de perdre le site», soutient la mairesse de Bromont, Pauline Quinlan. 

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Une «excellente décision», assure la mairesse

L'achat par la Ville de Bromont le 9 janvier 2006 d'une partie du parc équestre olympique visait à protéger le site et à assurer la pérennité de sa vocation équestre, un des jalons du développement social et économique de la municipalité, soutient la mairesse Pauline Quinlan. Dix ans plus tard, elle qualifie la transaction «d'excellente décision» du conseil de l'époque.

Le terrain était dans la mire de promoteurs immobiliers depuis un certain temps, affirme Mme Quinlan. «C'était très convoité. Un groupe d'Européens voulait en faire un site de villégiature avec un concept très moderne», dit-elle. L'administration municipale ne pouvait rester les bras croisés, selon elle. «On s'inquiétait vraiment pour l'avenir du site; on devait faire quelque chose sinon on risquait de perdre le site.»

En entrevue hier, Mme Quinlan a indiqué que le service de l'urbanisme de la Ville est arrivé avec un plan pour faire en sorte que le site conserve sa vocation équestre. Le plan, préparé par Nicolas Rousseau, l'ancien directeur de l'urbanisme, proposait que la Ville acquière une grande partie du secteur où se déroulent les activités équestres ainsi que le secteur des trois lacs à des fins de conservation. La gestion du site équestre serait confiée à la Société d'agriculture du comté de Shefford (SACS).

Déjà, dit Mme Quinlan, des discussions étaient en cours entre le propriétaire du site équestre Mario Ménard et la SACS et Roger Deslauriers pour que ceux-ci achètent le terrain. La proposition de la Ville s'est arrimée aux discussions, a-t-elle expliqué en substance.

En aucun temps elle n'a été indisposée qu'une tierce partie avec des intérêts privés, en l'occurence Roger Deslauriers - qui caressait un projet résidentiel-, soit impliquée. «On voulait faire un partenariat public-privé», a-t-elle dit.

En mai 2005, près de deux mois avant que la transaction entre M. Ménard et le duo d'acheteurs ne se réalise, un document déposé au conseil mentionnait déjà que la Ville était disposée à verser un montant de près de 500 000$ pour acheter le terrain de 37,42 hectares qu'elle avait identifié.Mme Quinlan n'a pu dire comment la Ville en est arrivée à ce montant. Rappelons que l'ensemble du site équestre, d'une superficie de 103,195 hectares, était alors évalué à 737 200$.

Il se peut, a dit la mairesse, que le prix payé tenait compte de la véritable valeur du terrain. Notons que le rôle d'évaluation triennal de la municipalité, qui reflète la valeur marchande des différentes propriétés sur son territoire, est entré en vigueur le 1er janvier 2005.

Différente approche

En mai 2013, c'est sur la base de l'évaluation foncière du terrain du Val 8 que le conseil municipal a offert à Charles Désourdy d'acheter l'immense propriété. L'offre de la Ville était de 687 000$. L'homme d'affaires avait alors refusé,  jugeant que la valeur du terrain était plutôt de 11 millions de dollars.

Questionnée sur la décision du conseil de se référer à l'évaluation municipale dans ce dossier, Mme Quinlan a soutenu que toute comparaison était impossible. Une vocation bien précise et une utilisation publique existaient pour le terrain de M. Ménard, ce qui n'était pas le cas pour celui de M. Désourdy, a-t-elle dit.

La décision de la ville d'acheter une partie du site équestre s'est avérée la bonne, renchérit Mme Quinlan. Le secteur profite depuis d'une plus-value du fait que des activités équestres, dont des compétitions, s'y déroulent et que des maisons ont été construites du côté ouest. L'ensemble de la Ville, croit-elle, profite de ce développement qui lui a permis d'augmenter sa richesse foncière.

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