Des terrains à prix d'or

Comme de nombreux propriétaires sherbrookois, Irène Mailloux s'interroge... (Spectre, Marie-Lou Béland)

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Comme de nombreux propriétaires sherbrookois, Irène Mailloux s'interroge sur l'explosion de la valeur de son terrain dans le nouveau rôle se répercutant par une hausse de 21 pour cent de ses taxes municipales.

Spectre, Marie-Lou Béland

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<p>Luc Larochelle</p>
Luc Larochelle
La Tribune

(SHERBROOKE) CHRONIQUE / Le téléphone ne dérougit pas au service d'évaluation de la Ville de Sherbrooke depuis que les comptes de taxes ont été livrés. Pas moins de 500 citoyens ont demandé des explications.

« Une augmentation de 50 pour cent de la valeur de mon terrain en un an et de 109 pour cent depuis cinq ans, ça va faire », s'étonne Irène Mailloux, copropriétaire d'une résidence unifamiliale de la rue Thomas-Chapais, dans le secteur de l'église Saint-Charles-Garnier, dont la facture de taxes grimpe de 600 $ cette année, une hausse de 21 pour cent.

Comme la femme de 73 ans entend malgré tout à rire, je lui pique un clin d'oeil : vous êtes assises sur de l'or!

C'est la superficie de son terrain en pointe de tarte, ayant trois fois en arrière-lot la largeur mesurée sur la rue, qui cause cet effet inflationniste. La Ville évalue son terrain de 1555 m² à 125 000 $.

« La loi nous fixe comme critère de référence la valeur à nu d'un terrain, c'est-à-dire ce que coûte sur le marché un terrain vacant d'une superficie équivalente. Un incendie raserait votre maison demain matin, que c'est le prix que vous pourriez en principe obtenir pour votre fond de terrain » explique le directeur du service d'évaluation de la Ville, Richard Gagné.

Mme Mailloux a payé son terrain 3000 $ pour y construire une maison de 45 000 $ en 1983. À cette époque, les coûts d'acquisition d'un terrain représentaient moins de 10 pour cent du prix d'une résidence neuve.

Il y avait alors abondance de terrains dans le « nouveau nord » de l'ancienne ville de Sherbrooke et les prix des terrains étaient ajustés en fonction de l'offre à bon marché des promoteurs qui développaient en banlieue.

La fusion de 2002 a éliminé la concurrence entre les ville. Les élus municipaux ont agi sur un autre front pour contrer l'éparpillement du développement, soit en réduisant le périmètre urbain.

« La rareté des terrains disponibles a provoqué une flambée des prix qui se reflète dans les valeurs municipales », précise M. Gagné.

Les coûts de construction des rues et d'aménagement des bassins de rétention étant maintenant à 100 pour cent à la charge des promoteurs, ceux-ci les refilent aux acheteurs. Ces nouvelles règles se reflètent elles aussi sur les prix du marché.

Il faut de nos jours prévoir entre 25 et 35 pour cent du coût total d'un projet de construction d'une maison neuve à Sherbrooke juste pour acquérir le fond terrain. Ne soyez donc pas surpris si ces ratios correspondent aux paramètres de facturation la Ville en fonction de la valeur totale de votre propriété.

C'est plutôt le prix de nos maisons qui doit être considéré comme étant très sommaire dans les méthodes de calcul de l'évaluation municipale.

« Ce n'est pas une valeur propre à votre résidence. Une fois le prix du terrain établi, nous évaluons combien se vendrait une propriété de même catégorie sur la base de transactions effectuées dans ce secteur. La valeur inscrite pour le bâtiment est bêtement obtenue en soustrayant la valeur totale à celle du prix du terrain », confirme M. Gagné.

Un terrain comme celui de Mme Mailloux se vendrait-il 125 000 $ s'il était vacant? De par sa superficie et sa localisation, fort probablement.

La propriétaire convient également que sa maison coûterait sûrement plus cher à reconstruire au lendemain d'un désastre majeur que la valeur taxable que la Ville lui attribue.

« Mais tout cela est de la mathématique administrative ne collant pas à la réalité du monde ordinaire. C'est avec des rentes indexées de 57 cents par mois que je devrai faire face à une facture supplémentaire de 600 $ par année et c'est sans compter les taxes scolaires supplémentaires qui vont nous tomber dessus », prend-elle soin de nuancer.

La dame oppose donc le réalisme aux scénarios fictifs sur lesquels repose le mode de taxation municipale qui est réglementé par le législateur provincial.

« Ça fait des années que les grandes villes voient venir ce ressac et préviennent Québec qu'on devrait opter pour une formule de calcul de l'impôt foncier basée sur une valeur unique. Ce serait beaucoup plus simple de compréhension pour les propriétaires », croit Richard Gagné.

La ville-centre a moins de concurrence qu'avant, mais cette flambée des prix ne durera pas sans qu'on vienne qu'à entendre qu'on peut trouver une propriété à son goût et beaucoup moins dispendieuse à quelques kilomètres de Sherbrooke.

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