Une justice accessible à la classe moyenne?

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L'avocat Dominique Gilbert est spécialisé en litiges civils et commerciaux.

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(Sherbrooke) La personne qui achète une propriété et qui découvre un vice caché doit se demander si, en l'absence de collaboration de son vendeur, elle engage des procédures judiciaires contre lui.

Dans un tel contexte, La Tribune s'est questionnée à savoir si la justice était accessible pour le commun des mortels de la classe moyenne.

« Tout est une question de budget. Pour démontrer la compensation monétaire à laquelle il a droit, l'acheteur devra engager un expert qui exposera la nature du vice, la façon de solutionner la problématique et le coût d'une telle réfection. Les coûts d'une telle démarche sont importants », explique le juriste Dominique Gilbert, estimant qu'une telle expertise varie entre  2000 $ et 10 000 $ selon la problématique.

À ses coûts s'ajoutent les honoraires professionnels des avocats qui, dans un tel cas, varient entre 15 000 $ et 30 000 $, selon Me Gilbert.

« La représentation par avocat est un investissement important et l'acheteur doit peser les coûts et les bénéfices, financiers et psychologiques, liés à une telle initiative », relate le juriste, spécifiant que si les dommages représentent moins de 15 000 $, le dossier peut être entrepris devant la Cour du Québec, à la division des petites créances, et ce, sans avocat.

Le délai entre la découverte du vice caché et le remboursement des dommages par le vendeur, en cas de victoire, est aussi à considérer. « Un dossier peut prendre entre deux et trois ans avant de faire l'objet d'un jugement final et sans appel », mentionne l'avocat en litiges civils et commerciaux.

Donc dans le cas où un acheteur découvre un vice caché et qu'il en coûterait 50 000 $ pour rendre sa maison habitable, ce dernier devra se demander s'il est préférable de dépenser le 50 000 $ pour régler le problème. Point.

Ou s'il se tourne du côté de la justice et dépense entre 17 000 $ et 40 000 $ en honoraires et expertises pour avoir une chance de recevoir un dédommagement de 50 000 $ dans 2 à 3 ans à venir, si le vendeur est solvable, bien sûr. Considérant qu'il devra aussi payer le 50 000 $ s'il veut habiter sa maison ou débourser des frais supplémentaires s'il décide, par exemple, de louer un appartement entre temps.

« Peu de gens ont les liquidités nécessaires pour faire face à un tel imprévu », estime Me Gilbert.

Nouveau code de procédure civile

Le ministère de la Justice souhaite rendre la justice plus accessible. Dans cette optique, un nouveau Code de procédure civile entre en vigueur le 1er janvier 2016.

« Dans le nouveau Code, les juges pourront notamment référer rapidement des litiges à des modes de règlements alternatifs, comme la médiation. Aussi, les juges pourront ordonner que les parties procèdent à une expertise commune dont les frais seront assumés en parts égales par elles, ce qui pourra faire économiser des coûts substantiels aux personnes lésées », souligne Me Gilbert.

« Les juges auront également le pouvoir de limiter les interrogatoires avant le procès. La nouvelle réforme est attendue. L'objectif est de rendre la justice plus accessible à ses justiciables en accélérant le processus en limitant les procédures à l'essentiel », conclut l'avocat, estimant qu'il est trop tôt pour évaluer concrètement l'impact de cette initiative sur les délais et les coûts.

Quoi qu'il en soit le nouveau Code de procédure civile devrait aider les gens de la classe moyenne, comme la famille Rhéaume-Caron, à avoir accès plus facilement à la justice.

Les responsabilités du vendeur et de l'acheteur

Nancy Rhéaume et Pierre Caron agiraient différemment si c'était à refaire et le couple admet ses erreurs. « Nous admettons, après coup, que nous avons été naïfs du début à la fin. Tant par rapport à l'inspecteur qui disait que la maison valait le coup et que par mesure de précaution, il se devait d'écrire ses recommandations dans son rapport, que par les affirmations et les signes laissés par les vendeurs », consent le couple.

La Tribune a interviewé l'avocat en litiges civils et commerciaux Dominique Gilbert pour en savoir davantage sur le cadre juridique entourant l'achat d'une maison de façon générale.

« Le vendeur d'une propriété est tenu en vertu de la loi de garantir à son acheteur que la propriété qu'il lui vend est exempte de vice caché », avance d'emblée Me Gilbert.

« Le vice caché peut engager la responsabilité du vendeur dans le cas où il existait avant la vente. Dans le cas d'un vice apparent, si le vendeur en cache l'existence par un camouflage ou de fausses représentations, il peut également engager sa responsabilité », ajoute Me Gilbert précisant qu'il faut toujours se demander si l'acheteur aurait acheté la propriété au prix demandé si le vice découvert avait été porté à sa connaissance avant qu'il procède à son achat.

« Si le dommage occasionné par le vice en affecte la valeur de façon substantielle, il peut requérir l'annulation de la vente », ajoute le juriste.

Faire ou ne pas faire d'inspection préachat?

Les courtiers et les us et coutumes commandent aux acheteurs de procéder, avant l'achat d'une propriété, à une inspection préachat.

Pour les uns, un tel processus mènera à une perte d'intérêt ou à une négociation plus serrée si des doutes sont soulevés par l'inspecteur quant à la qualité de l'immeuble. Pour d'autres, les doutes soulevés par l'inspecteur n'empêcheront pas la survenance d'une vente ou la diminution du prix.

« L'acheteur doit faire preuve de diligence raisonnable lorsqu'il procède à l'acquisition d'une propriété. Mais le refus pour un acheteur de procéder à une inspection préachat ne permet pas de conclure à une absence de diligence raisonnable l'empêchant de prétendre à une compensation monétaire pour les dommages qu'il subit en cas de découverte d'un vice caché », explique Me Gilbert.

Rappelons que l'inspection préachat de base est une inspection visuelle, donc si le vice est bien caché, il sera difficile de l'identifier.

« En d'autres termes, si rien ne laisse présager l'existence d'un problème, rien n'oblige l'acheteur à procéder à une inspection préachat et rien ne le pénalise en cas de découverte d'un vice caché », reformule le juriste.

« Par contre, si l'acheteur procède à une inspection préachat et que l'inspecteur soulève des réserves nécessitant une investigation plus approfondie, l'acheteur doit le faire en procédant notamment à des expertises additionnelles, souvent à ses frais », résume Me Gilbert, notant que le beau-frère qui s'y connait en structure de bâtiment est parfois la meilleure personne à inviter à une visite préachat de maison. Ainsi, les vices apparents devraient être découverts et l'acheteur aura fait preuve de diligence.

La faillite ne réglerait pas tout

La faillite n'est pas une solution vivable, selon Nancy Rhéaume et Pierre Caron. Puisque le couple gagne un bon salaire et n'a pas de dette autre que son hypothèque (180 000 $), les versements du revenu excédentaire découlant d'une faillite potentielle seraient énormes. « On devra débourser 800 $ par mois en pénalité pour les 21 prochains mois. Il sera difficile de simplement subvenir aux besoins quotidiens de la famille, sans compter que nous aurons la pire cote de crédit, soit R9, pendant de nombreuses années. Ce qui aura pour effet de nous empêcher de louer ou acheter une voiture, obtenir une carte de crédit ou une hypothèque pour l'achat futur d'une autre maison », explique Mme Rhéaume.

« On peut même pas dire : on fait faillite, on met cela derrière nous et on repart à zéro », déplore le couple qui, malgré toutes les dépenses engendrées par la maison et les problèmes de santé des membres de la famille, n'a jamais manqué un paiement d'hypothèque.

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