«La seule présence d'un matériau non conforme dans un édifice, voire une résidence, ne fait pas automatiquement que l'immeuble est affecté d'un vice caché», a écrit la Cour du Québec en 2009. La poursuite pour vice caché portait sur la présence d'isolant de vermiculite contaminé à l'amiante dans une maison.

En 2005, la Cour supérieure a aussi jugé que la présence d'amiante dans le plâtre ne constituait pas un vice caché. Dans ce cas, c'est un projet de démolition partielle de l'immeuble qui a dû être abandonné à cause des frais de décontamination. Ce jugement a été confirmé par la Cour d'appel.

Les tribunaux estiment que seule la volonté de faire des travaux qui exigent l'enlèvement du matériau pose problème, ce qui n'est pas couvert par la question des vices cachés. Cette notion sert à garantir que l'immeuble peut servir à son usage existant, mais non que sa transformation pourra se faire sans surprise coûteuse.

Les tribunaux citent Santé Canada, qui estime que le matériau ne pose pas de problème s'il est laissé en place. Et aucun plaignant n'a jamais fait la preuve d'un problème de santé attribuable à l'amiante.

C'est un raisonnement qui a ses limites, selon Me Stéphanie Beauregard, avocate spécialisée en immobilier. «Le fait qu'il n'y ait pas eu de problème de santé après 6 ans signifie-t-il qu'il n'y en aura pas après 20 ans? demande-t-elle. Et alors, on retourne en cour?»

Cependant, on ne signale aucun cas de maladie qui aurait pu être causée par un isolant contaminé à l'amiante, selon Me Michel Bélanger, l'un des avocats impliqués dans le recours collectif au sujet de l'isolant Zonolite.

«Le seul conseil que je peux donner à ce sujet, c'est que si vous êtes vendeur et que vous avez de la Zonolite, dites-le à votre acheteur, dit-il. Ça reste un bon isolant, et Santé Canada dit que, si on n'y touche pas, il n'y a pas de problème. Ça ne veut pas dire par contre que ça ne nuit pas à la valeur des propriétés.»