Vos nouvelles menottes hypothécaires, gracieuseté d'Ottawa

À partir de maintenant, tous les propriétaires doivent... (PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, ARCHIVES LA PRESSE)

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À partir de maintenant, tous les propriétaires doivent se qualifier avec un taux 200 points au-dessus du taux accordé par leur institution financière.

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Des menottes! Voilà les étrennes qu'Ottawa a offertes aux propriétaires de maison pour lancer l'année 2018. Le 1er janvier, de nouvelles règles hypothécaires sont entrées en vigueur. Et les clients dont les finances sont plus serrées risquent d'être pris en otage par leur institution financière lorsqu'ils voudront renouveler leur prêt.

Je vous explique de quoi il en retourne.

Désormais, tous les acheteurs seront soumis à un test de sécurité, ce qui n'était pas encore obligatoire pour ceux qui avaient une mise de fonds supérieure à 20%. À partir de maintenant, ils doivent se qualifier avec un taux 200 points au-dessus du taux accordé par leur institution financière. Par exemple, si la banque leur prête à 3 % sur cinq ans, ils devront se qualifier avec un taux «théorique» de 5%.

Cette mesure a été instaurée par le Bureau du surintendant des institutions financières pour s'assurer que les emprunteurs soient en mesure de rembourser leur hypothèque même si les taux grimpent.

Déjà, le taux directeur de la Banque du Canada a grimpé de 50 points, l'an dernier. Et ce n'est pas fini, car le marché du travail est en feu! Cela devrait encourager la banque centrale à hausser son taux à nouveau dès le 17 janvier.

Dans ce contexte, le nouveau test est une mesure de protection louable. Je veux bien que les emprunteurs, endettés comme jamais, soient forcés de se garder une marge de manoeuvre. Sauf que l'application du nouveau test comporte des effets pervers...

Otage du renouvellement

Rassurez-vous, les banques ne seront pas forcées de faire passer le test aux propriétaires qui renouvellent simplement leur prêt. Ouf! Tant mieux. Autrement, certains auraient pu perdre leur maison.

Toutefois, les clients ne pourront pas nécessairement aller voir ailleurs si la banque leur propose de renouveler leur prêt à un taux désavantageux.

Pour déménager leur hypothèque dans une autre institution financière, ils seront forcés de passer le fameux test, ce qui ne sera pas possible pour les plus endettés.

Ces clients vulnérables perdront tout leur pouvoir de négociation. Fini le magasinage! Concurrence, zéro! Voilà qui fera le bonheur des banques. Mais pas des propriétaires.

Mollo sur le refinancement

Attention aussi aux propriétaires qui veulent refinancer leur prêt, pour faire des rénovations, par exemple. Eux aussi doivent passer le nouveau test.

«Parfois, les gens sont tellement sûrs que ça va marcher que l'entrepreneur est dans la cour avant qu'ils aient passé un coup de fil pour s'assurer qu'ils peuvent avoir le refinancement», raconte Denis Doucet, porte-parole du courtier hypothécaire Multi-Prêts.

Déception, déception...

Mais le plus triste, c'est que les clients en mauvaise posture financière risquent de se retrouver dans une impasse. Avec le nouveau test, ils auront du mal à refinancer leur maison pour consolider leurs dettes. Certains seront tentés de cogner à la porte de prêteurs privés qui ne sont pas soumis aux règles fédérales.

Or, ces prêteurs alternatifs imposent des frais de dossier de 3 à 4% et des intérêts de 10 à 15%. Rien pour aider un consommateur à surmonter ses difficultés. Un autre effet pervers des nouvelles règles...

Gare aux préautorisations

Les nouvelles règles poseront aussi un défi particulier aux acheteurs qui avaient pris soin d'obtenir un prêt préautorisé pour 90 ou 120 jours, question de «geler» un taux d'intérêt pour se mettre à l'abri d'une possible hausse.

Certains petits prêteurs vont honorer la préautorisation jusqu'à la fin de la période. Mais la plupart des grandes institutions financières exigent que les acheteurs passent le nouveau test s'ils font une promesse d'achat en 2018, indique M. Doucet.

Alors si vous avez obtenu une préautorisation en 2017, il serait sage de valider la somme disponible en 2018, pour ne pas acheter une maison au-dessus de vos moyens... réduits.

Disons qu'en décembre dernier, vous avez obtenu une préautorisation de 300 000 $, avec une mise de fonds de 100 000 $. En janvier, vous présentez une offre d'achat de 390 000 $. Mais avec le nouveau test, la banque ne peut pas vous prêter plus que 250 000 $. Oups ! À moins que vous gonfliez votre mise de fonds à 140 000 $, la transaction avortera.

Achats et déménagement : modérez vos ardeurs

Les premiers acheteurs et les propriétaires qui rêvent d'une plus grande maison vont aussi devoir refaire leurs calculs. Le nouveau test réduira leur capacité d'emprunt d'environ 65 000 $, estime M. Doucet.

L'anticipation de l'entrée en vigueur des nouvelles règles a d'ailleurs pompé le marché immobilier à la fin de 2017. Le nombre de transactions a bondi de 10% en décembre dernier, selon les statistiques diffusées hier.

Malgré tout, les nouvelles règles n'auront pas un impact majeur sur le marché, prédit Paul Cardinal, économiste à la Fédération des chambres immobilières du Québec. Il s'attend à une année vigoureuse en 2018, avec une augmentation des ventes de 5% dans la région de Montréal, accompagnée d'une hausse des prix de 5% dans l'unifamilial et de 3% dans la copropriété.

Au-delà du nouveau test, la création d'emplois, la confiance des consommateurs et le solde migratoire positif continueront de pousser l'immobilier.




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