12 000$ de prime SCHL dans le caniveau

L'histoire que je m'apprête à vous raconter démontre à quel point certains employés de succursales bancaires peuvent donner de mauvais conseils.

C'est l'histoire d'une Montréalaise de 76 ans, appelons-la Huguette, qui a payé pour rien 12 000 $ de prime SCHL lors de l'achat de son condo.

Huguette était propriétaire d'un bas de duplex évalué à environ 500 000 $ qu'elle comptait vendre pour déménager dans un condo de 375 000 $ sur lequel elle avait fait une offre d'achat.

En attendant de vendre, elle avait besoin d'argent pour payer le condo. La dame, qui est cliente de la Banque TD depuis 40 ans, s'est donc présentée à sa succursale pour obtenir une hypothèque.

Le conseiller lui a d'abord proposé d'hypothéquer son bas de duplex, qui était entièrement payé. La dame a rempli le formulaire en ce sens. Mais après avoir consulté son supérieur, le conseiller lui a dit qu'elle ne pouvait pas procéder au financement, puisque le bas de duplex était une copropriété indivise, ce qui signifie que la bâtisse n'est pas séparée en condos distincts et que chaque copropriétaire détient sa quote-part de l'immeuble entier.

Comme solution de rechange, le conseiller lui a alors suggéré de prendre l'hypothèque sur son futur condo. Mais comme cette solution faisait en sorte qu'elle ne pouvait pas verser une mise de fonds équivalant à 20 % de la valeur du condo, Huguette a dû acheter une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

La prime lui a coûté la rondelette somme de 12 231 $. Pour un prêt d'à peine sept mois. Ça fait cher en bibitte !

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Un petit rappel avant de poursuivre le récit. Au Canada, les acheteurs de maison qui n'ont pas une mise de fonds d'au moins 20 % de la valeur de la maison sont obligés de prendre une assurance prêt. Cette assurance protège le prêteur contre les risques de défauts de paiement de l'emprunteur.

Il ne faut pas confondre l'assurance prêt hypothécaire avec l'assurance vie et invalidité qui est souvent vendue en même temps que l'hypothèque. En cas de maladie ou de décès, cette assurance permet de rembourser l'hypothèque à la place de l'emprunteur. L'assurance vie et invalidité est facultative, même si elle est parfois vendue avec énormément d'insistance en succursale.

Mais l'assurance prêt hypothécaire, je vous le répète, est obligatoire. Le taux de la prime, qui dépend de la hauteur de votre mise de fonds, varie entre 1,8 % et 3,6 % de la valeur du prêt.

Ça grimpe vite ! Pour une maison de 300 000 $, avec seulement 5 % de mise de fonds, vous paierez plus de 10 000 $ de prime.

Très souvent, la prime revient encore plus chère, car les acheteurs l'ajoutent à leurs paiements hypothécaires, ce qui augmente les intérêts. Parfois, ça frise le ridicule.

Disons que vous achetez une maison de 200 000 $ avec une mise de fonds de 35 000 $, soit 17,5 % de la valeur de la maison. L'assurance prêt vous coûtera presque 3000 $. Si vous l'ajoutez à votre hypothèque, vous payerez plus de 2000 $ d'intérêts pour financer la prime sur 25 ans, à un taux de 5 %.

Au total, la prime SCHL vous coûtera plus de 5000 $... parce qu'il vous manquait justement 5000 $ pour avoir la mise de fonds suffisante afin d'éviter la fameuse prime.

Mon conseil : puisez dans votre REER pour augmenter votre mise de fonds et ainsi réduire ou esquiver la prime SCHL. Le programme d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 25 000 $ par personne, soit 50 000 $ par couple.

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Revenons maintenant à Huguette. Sur le coup, la prime SCHL ne l'a pas fait tiquer outre mesure. Elle était convaincue que cette somme couvrait toute la durée du prêt (cinq ans) et qu'une grande partie de la prime lui serait remise au prorata lorsqu'elle rembourserait l'hypothèque après avoir vendu son bas de duplex.

« Ça me semblait limpide et clair que l'assurance serait proportionnelle au nombre de mois de l'hypothèque. Sinon, je n'aurais jamais fait ça. Je ne suis pas masochiste », dit-elle.

Mais ce n'est pas comme ça que ça marche ! La prime est payée une fois pour toute la durée d'amortissement du prêt. Elle n'est jamais remboursable. Même si vous revendez la maison le lendemain.

Ce n'est que sept mois plus tard, quand la vente du bas de duplex s'est concrétisée, qu'Huguette a réalisé à son grand désarroi que la prime n'était pas remboursable.

Elle s'est plainte à la Banque TD et à la SCHL. À son avis, les documents qu'on lui a remis n'étaient pas clairs. Et la banque ne l'a pas bien conseillée dans cette transaction.

En effet, quand le conseiller s'est rendu compte qu'il ne pouvait pas hypothéquer le bas de duplex, il aurait dû suggérer à sa cliente d'aller chez Desjardins, le seul prêteur à pouvoir l'aider puisqu'il finançait déjà le haut du duplex. En indivise, tous les copropriétaires d'un même immeuble doivent faire appel au même prêteur.

Évidemment, en lui suggérant d'aller chez Desjardins, la Banque TD aurait perdu l'hypothèque. Mais la dame aurait évité de payer la prime SCHL, car elle aurait eu 20 % de mise de fonds sur son bas de duplex.

De par ses agissements, la Banque a donc placé ses intérêts devant ceux de sa cliente qui a dépensé 12 000 $ pour rien.

Ce n'est qu'après mon intervention que la Banque TD a finalement offert un remboursement de 2000 $ à sa cliente. J'imagine que c'est ce que valent 40 ans de fidélité aux yeux de la banque.